論小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題研究及合法化探索

鄭晴艷

自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，農(nóng)村勞動(dòng)力不斷流入城市，城市用地緊張，住房問(wèn)題成為人們街頭巷尾談?wù)摰闹饕掝}。住房供不應(yīng)求催生房?jī)r(jià)居高不下，越來(lái)越多的人將目光轉(zhuǎn)移至城鄉(xiāng)結(jié)合地帶以及農(nóng)村，原本屬于農(nóng)村的土地被開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)，也基于此，“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)運(yùn)而生。但小產(chǎn)權(quán)房與當(dāng)前政策沖突很多而留下了法律隱患，本文主要針對(duì)小產(chǎn)權(quán)的政策沖突以及法律而展開(kāi)，并初步提出解決思路，以待警示群眾并據(jù)此合理解決當(dāng)前問(wèn)題。

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念及現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)法律上從來(lái)就沒(méi)有進(jìn)行過(guò)表述，小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)與大產(chǎn)權(quán)房而言的，在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，城市房屋所占土地的取得主要基于兩個(gè)方面，一個(gè)是出讓，即土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金而取得一定年限的土地使用權(quán)，另一種是劃撥，不需要土地使用者繳納出讓金而無(wú)償取得土地使用權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房為在農(nóng)村集體土地上建設(shè)，未依照國(guó)家規(guī)劃許可未取得房屋建設(shè)許可證等證照的由鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設(shè)的房屋。相比來(lái)講，農(nóng)村土地價(jià)格低、存在量大，因此農(nóng)村土地被開(kāi)發(fā)建設(shè)。

小產(chǎn)權(quán)房屋的出現(xiàn)是伴隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)不斷發(fā)展而產(chǎn)生的。小產(chǎn)權(quán)房屋數(shù)量巨大，截止當(dāng)前尚沒(méi)有官方統(tǒng)計(jì)，但從2014年深圳數(shù)據(jù)可見(jiàn)全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房屋的規(guī)模，深圳2014年小產(chǎn)權(quán)房違法建筑面積已經(jīng)達(dá)到了37.94萬(wàn)棟，建筑面積占到了深圳總面積的49.27%。小產(chǎn)權(quán)房屋的管理已經(jīng)到了牽一發(fā)動(dòng)全身的地步，涉及面極廣，涵蓋人們生活的方方面面。因此，解決小產(chǎn)權(quán)房是我國(guó)一項(xiàng)安民生、定全局的工作。

二、小產(chǎn)權(quán)房所帶來(lái)的法律問(wèn)題及影響

（一）建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的法律缺位

小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生在于我國(guó)實(shí)行了其他國(guó)家不具有的土地劃分政策。我國(guó)實(shí)行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，所有的土地被劃分為國(guó)有土地和集體土地兩種不同的土地性質(zhì)。而我們說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在集體土地上的房屋，我國(guó)集體土地分為宅基地、建設(shè)用地以及自留山、自留地等以及未開(kāi)發(fā)土地。從土地性質(zhì)上看，宅基地的使用對(duì)象是集體經(jīng)濟(jì)組織成員且根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定是一戶一宅，是對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的一種福利，顯然小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)與用途與宅基地的使用性質(zhì)不相符合。小產(chǎn)權(quán)房一般由村委會(huì)獨(dú)自開(kāi)發(fā)或是與開(kāi)發(fā)商共同開(kāi)發(fā)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村認(rèn)可，但由于未納入城區(qū)、村鎮(zhèn)規(guī)劃，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)沒(méi)有相應(yīng)的土地使用權(quán)證，自然也就不會(huì)被國(guó)家認(rèn)可，不會(huì)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。而從《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》第十條來(lái)看“對(duì)于……城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。”已經(jīng)將小產(chǎn)權(quán)房定為“違法用地”，綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房不具備政策及法律支持。

（二）購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法律保障

村民將房屋出賣給非集體經(jīng)濟(jì)成員以外的人，該種行為不受法律保護(hù)，從法律上看因其違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致買(mǎi)賣行為無(wú)效，無(wú)效合同后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還的或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，并且因該房屋的特殊性其不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證以及相應(yīng)的契稅手續(xù)，因此從小產(chǎn)權(quán)房屋不能進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行流通。從社會(huì)效果來(lái)看，將小產(chǎn)權(quán)房自由流通的后果是農(nóng)村土地被大量的占用，另一方面混同了集體土地與城市土地，作為農(nóng)民所享有的政策福利待遇也將被剝奪，不利于社會(huì)穩(wěn)定。

（三）拆遷權(quán)利的保護(hù)不確定性

當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房在實(shí)際的案例糾紛中主要有兩種，一種是因無(wú)效合同導(dǎo)致的返還房產(chǎn)系列糾紛，一種是面臨拆遷而導(dǎo)致的毀約行為。在我國(guó)對(duì)于房屋來(lái)講，拆遷是一件提升資產(chǎn)的重要方式，很多城鎮(zhèn)人去集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房屋看中的房屋的實(shí)用價(jià)值與經(jīng)濟(jì)價(jià)值，一旦面臨拆遷，因房屋拆遷導(dǎo)致的所有補(bǔ)償款分配問(wèn)題在我國(guó)司法實(shí)踐中并不統(tǒng)一，在實(shí)踐上小產(chǎn)權(quán)房屋居的城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)者并不能獲得全部的拆遷款，北京地區(qū)一般保持在百分之三十的賠償份額，其他地區(qū)根據(jù)案件的具體情況也不一致。假如在拆遷前就產(chǎn)生糾紛，購(gòu)房者可能不會(huì)得到相應(yīng)的收益。因此，對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的房屋在維護(hù)自身權(quán)益上力度不足。

三、小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題的解決途徑

（一）針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房制定完善的政策并完善相應(yīng)法律法規(guī)

小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題不能得到解決的現(xiàn)實(shí)阻力在于當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)數(shù)額巨大，涉及人數(shù)眾多，區(qū)域極廣，甚至可以說(shuō)全國(guó)城市基本都存在這樣的問(wèn)題，影響民生。歸根結(jié)底在于我國(guó)政策及法律法規(guī)運(yùn)行上的問(wèn)題，在建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房屋上的模糊性政策導(dǎo)致了當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房不能治理的情況。中國(guó)特色社會(huì)主義土地制度是保證農(nóng)村穩(wěn)定的基礎(chǔ)，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)完善二元制土地所有制結(jié)構(gòu)，做好“頂層設(shè)計(jì)”，完善城市、農(nóng)村房屋建設(shè)過(guò)程中的審批程序，加大對(duì)農(nóng)村內(nèi)部購(gòu)房資格的審查，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的農(nóng)村建房的準(zhǔn)入機(jī)制。另外，我們應(yīng)當(dāng)確定農(nóng)村樓房建造的合規(guī)程序，這一政策及法律法規(guī)的出臺(tái)在于保障農(nóng)村村民的住房保障，我國(guó)城鎮(zhèn)很大一部分樓房的購(gòu)買(mǎi)并不是城區(qū)人，而是向往城鎮(zhèn)生活的農(nóng)村人，將農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)的住房保障提上日程有利于暫緩城市住房問(wèn)題，并以此來(lái)平抑城市房?jī)r(jià)，亦保障了保護(hù)鄉(xiāng)村村民權(quán)益。

（二）推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程

城鎮(zhèn)化進(jìn)程是現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的一個(gè)方向，城鎮(zhèn)化有助于普及基本公共服務(wù)，提高公共服務(wù)的質(zhì)量，從而促進(jìn)人民教育水平和健康水平的提高，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。農(nóng)村發(fā)展應(yīng)當(dāng)盡快納入城鎮(zhèn)發(fā)展的整體綱要之中，分步驟實(shí)施城鎮(zhèn)化發(fā)展。在允許建設(shè)農(nóng)村集體土地上的安居工程的基礎(chǔ)上，利用市場(chǎng)在配置資源中的作用引導(dǎo)農(nóng)村向城鎮(zhèn)發(fā)展，從而引導(dǎo)人口與住房向城市發(fā)展，但這一過(guò)程應(yīng)當(dāng)更加的合理、科學(xué)。我們可以預(yù)見(jiàn)，城鎮(zhèn)化的引導(dǎo)下農(nóng)村人口逐漸向城鎮(zhèn)流入，分散了城市的住房壓力，滿足了一定購(gòu)房者的消費(fèi)需求，而安居工程過(guò)渡性的保障了農(nóng)民的生活水平，實(shí)現(xiàn)了住房和保障農(nóng)村住宅的雙效益，同樣在市場(chǎng)配置下，小產(chǎn)權(quán)房屋逐漸減少，向規(guī)范化發(fā)展。

（三）加大城市住房保障性住房建設(shè)，規(guī)范市場(chǎng)秩序

引導(dǎo)城市居民將購(gòu)房目標(biāo)轉(zhuǎn)向農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的根本原因在于小產(chǎn)權(quán)房的廉價(jià)與經(jīng)濟(jì)價(jià)值，一方面城市住房的緊缺源于開(kāi)發(fā)商炒房，另一個(gè)是居民不滿足住房條件囤房或是進(jìn)行投資，因此加強(qiáng)對(duì)房屋交易市場(chǎng)的管理才是減緩給“小產(chǎn)權(quán)房”市場(chǎng)降溫的一劑良藥。通過(guò)增加購(gòu)置稅或限購(gòu)都是釋放住房數(shù)量的方式，打擊囤房、炒飯熱潮，讓房地產(chǎn)合理運(yùn)行發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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