房地產企業的財務管理思考

摘要：伴隨“房住不炒”一系列政策的落地和深入開展，房地產企業正在面臨新的競爭壓力和監管壓力。因此，房地產企業要想自身綜合競爭力穩定提升，就需要持續地探索自身財務管理過程中存在的主要問題，包括財務管理的綜合職能難以充分發揮、資金管理和預算管理環節存在薄弱點、綜合開發成本的管控效益有待提升等，同時結合當前經濟形勢下的產業政策探索可行的改進措施，以期企業財務管理效益和財務管理職能的充分提升。

關鍵詞：房地產企業;問題;措施

中圖分類號：F275文獻識別碼：A文章編號：

2096-3157（2020）05-0143-02

由于房地產行業金融政策及監管政策的變動，房地產企業面臨的營商環境日趨嚴峻，使得眾多房地產企業不得不及時地探索改進管理效益的可行措施，特別是房地產企業目前面臨的財務問題需要亟待解決和改善。也就是說，由于企業財務計劃的完整性、規范性欠缺，加上房地產企業受到經濟下行壓力的影響明顯，房地產企業執行財務策略、運作財務活動的過程中依然存在有待改進的問題，因此，房地產企業管理者需要持續地探索提升自身財務管理水平的可行措施。

一、房地產企業財務管理過程中存在的主要問題

1.財務管理的綜合職能難以充分發揮

由于房地產企業的日常財務管理活動局限于會計核算、稅負籌劃、做賬、編制報表等常規內容，企業財務管理的綜合職能并未充分發揮，包括企業預期盈利能力分析、企業預期償債能力預測、企業預期風險抵御能力分析等職能無法發揮，繼而影響到企業財務管理水平的持續提升。一方面，房地產企業的財務管理機制體系欠缺完整性。由于房地產企業的財務管理機制長期未更新，企業財務機制運行效果有限，企業針對自身的籌資、融資投資活動欠缺充分的戰略認識，使得房地產企業無法建立起從預算編制機制、預算分析方法、綜合財務能力分析流程、財務控制機制等方面的財務機制體系，從而導致個別房地產企業出現盲目競標、盲目融資的現象。另一方面，房地產企業缺失足夠科學的內控機制體系。由于個別房地產企業缺少內控風險評估機構、內控績效監督機制、內控信息反饋機制，企業內控制度的職能基礎不夠堅實，使得房地產企業的資金管理活動、項目競標活動等主要經濟活動缺失有效的控制機制，最終影響到房地產企業財務管理職能的發揮。

2.資金管理、預算管理環節存在薄弱點

由于房地產企業經濟活動具備投資周期長、現金流復雜、融資風險不低等特性，其資金管理、預算管理工作難免會遇到問題。具體而言，包括三方面內容：一是企業融資活動存在一定的運作難度。由于房地產行業金融政策的變動，金融機構針對房地產企業的貸款審批力度加大，特別是來自商業銀行的貸款審批限制增加，使得房地產企業的融資活動出現一定難度。二是企業資金流回籠速度難以控制。由于房地產企業的銷售環節中大量出現按揭貸款，加上購房者信用水平的不一致性，房地產企業獲得銷售現金流的速度較為緩慢，使得企業的資金流回籠速度難以管控，最終影響到企業的資金管理水平。三是企業預算管理機制的執行力度有限。盡管房地產企業開發項目的過程中實施常規的預算管理流程，但是其預算機制存在執行不力的情況，使得企業的不合理費用膨脹，最終影響到企業的資金管理水平和財務管理水平。

3.綜合開發成本的管控效益有待提升

作為房地產企業財務管理的重要內容，項目綜合開發成本的管控效益對房地產企業的整體效益水平產生極大影響，但是，個別房地產企業的綜合開發成本依然存在成本總額虛高、成本管控不力的情況。一方面，企業項目綜合開發成本的規劃控制方法有待改進。由于企業對單一項目開發涉及到的招標環節、施工環節及工程驗收、銷售等環節缺少足夠全面的成本規劃方案，同時尚未足夠科學的選擇成本評估方法，導致單一項目的成本規劃方案形同虛設，使得企業單一項目的綜合開發成本居高不下。另一方面，企業成本管控方案的變動頻率不合理。由于房地產企業在編制成本管控方案過程中缺失可行性考慮和成本浮動范圍預測，企業單一項目開發過程中頻繁出現工程款項變動的情況，再加上受到個別施工不可控因素的影響，企業單一項目的綜合開發成本出現頻繁超額的現象，最終影響到企業的財務管理水平。

4.銷售環節的費用管控力度不強

由于房地產企業的銷售環節切實影響到企業單一項目、多項目運作的真實效益，企業財務管理工作過程中難免會對銷售費用出現管控力度不強的情況，甚至出現“粗放銷售”的現象，但是其投入產出效率有待考量。一方面，營銷費用的總體規模有待削減。由于房地產企業的業務銷售周期長，企業銷售費用的發生周期較長，但是個別房地產企業并未實現銷售費用的分階段計劃和控制，使得單一項目處于開盤預備階段、正式銷售階段、尾盤階段產生的銷售費用缺失規范性和集約性，導致企業營銷費用總額占銷售總額的比例不合理，最終影響到企業的費用管控水平、財務管理水平。另一方面，銷售費用的管控方法不合理。由于房地產企業針對銷售費用的管控力度不大，其費用管控方法也尚未出現及時的改進和完善，使得企業以往項目銷售過程中已經存在的不合理費用難以得到控制，最終影響到企業的財務管理水平。比如，針對不同銷售推廣渠道的費用管控，企業設計的各階段費用支出一致，包括地鐵公交廣告、機場廣告牌等渠道的后期推廣費用支出，導致銷售后期的不合理費用居多。

二、提升房地產企業財務管理水平的可行措施

1.增加銷售環節的費用管控力度

為確保房地產企業銷售現金流的穩定性和可持續性，企業銷售環節的費用管控力度需要增強，具體而言，企業管理者可以主要從三方面入手。一是完善銷售費用的控制方案設立。房地產企業應當依據銷售計劃設計銷售費用方案，也就是說，房地產企業的銷售費用控制方案基本要涉及到開盤預備階段、正式銷售階段、尾盤階段的費用計劃，依據以往銷售預測以及現階段經濟預期進行費用規劃，使得銷售現金流高的階段配置額度較高的銷售費用、銷售現金流低的階段配置額度相對較低的銷售費用，最終形成科學性和集約性兼具的費用控制方案。二是有效控制營銷費用的總體規模。房地產企業在考慮銷售費用控制方案可行性的基礎上，要針對費用總額進行比對，如與同類項目銷售費用的比對、與本項目預期銷售現金流總額的比對等，使得企業單一項目的銷售費用總額科學合理。三是持續改進銷售費用的管控方法。企業要依據不同銷售階段進行費用管控方法的完善，同時借助于計量分析的方法進行預期銷售績效的預測，從而為銷售費用的控制決策提供參考，最終確保企業銷售費用的有力管控。比如，針對銷售推廣階段的費用控制，要在銷售后期削減廣告牌等不可移動廣告載體的費用投入，選擇相對比較廉價的廣告載體替代。

2.強化企業預算管理和資金管理環節的監督控制

完善預算監督和資金管控，需要企業管理者關注三方面內容：一是及時分析和跟進產業政策和金融政策。房地產企業要及時察覺金融政策和監管政策的變動，針對預期的產業活動風險具備一定的分析和認識，同時及時的設計防范措施，最終確保企業不合理投融資活動的減少和控制。二是強化預算管理機制的執行監督。房地產企業應依據常規的預算管理流程設計監督節點，針對不同經濟性質的預算執行活動設計對應的監督責任，同時健全預算執行不力的問責機制，從而削減不合理的費用膨脹，最終保證房地產企業的財務管理水平能夠穩步提升。三是強化資金管理機制的執行監督。房地產企業要加強內部資金管理活動的監督力度，針對重大投資決策的審批要設計分離的權限制約，從而保證企業資金決策風險的有力管控。

3.科學構建財務內控機制體系

科學構建房地產企業的財務內控機制體系，需要企業管理者關注兩方面內容：一方面，企業管理者建立應當起從預算編制機制、預算分析方法、綜合財務能力分析流程、風險控制機制、政策應對分析機制等方面的財務機制體系。也就是說，房地產企業需要杜絕盲目競標、盲目融資的現象，同時在投資決策、融資決策中嵌入風險控制節點和各項財務機制，最終確保房地產企業各項財務活動的低風險性。另一方面，房地產企業需要強化財務內控機制的組織支撐。這需要房地產企業完善和建立內控風險評估機構、內控中心責任機構，從而堅實企業內控制度的組織職能基礎，使得房地產企業的資金管理活動、項目競標活動等主要經濟活動具備有力的權責約束，最終充分提升房地產企業的財務管理效益。

4.完善綜合開發成本管控的方法及流程

完善綜合開發成本管控的方法及流程，需要關注兩方面內容：一是需要企業完善項目綜合開發成本的規劃控制方法。企業針對招標環節、施工環節及工程驗收、銷售等環節應用不同的成本控制方法，使得企業單一項目的成本控制方法選擇合理、應用有效，最終充分提升企業的財務管理水平。比如，對采購招標環節采用綜合指數評估的方法確定供應商，也就是說，企業管理者要對其產品價格指數與市場價格指數進行比對后再進行采購商選擇。二是需要企業管理者增強成本管控方案的合理性。房地產企業在編制成本管控方案流程中充分完善可行性考慮環節和成本浮動范圍預測環節，使得企業單一項目開發過程中的成本變動現象減少，最終有力達成企業綜合開發成本的控制目標。比如，房地產企業成本管控方案的編制流程需要細化區分為固定成本和可變成本控制方案，使得可行性分析流程納入固定成本管控方案的編制環節、成本浮動范圍預測分析流程納入可變成本管控方案的編制環節，最終保證房地產企業編制成本控制方案的流程科學性。

三、結論

綜上所述，房地產企業要想持續地提升財務管理水平，需要不斷地探討和改進財務管理過程中存在的主要問題，同時結合實際的宏觀經濟環境探索可行的解決措施，最終確保企業財務管理效益的真實發揮。

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作者簡介：

鐘福平，供職于紹興金昌展業置業有限公司。