東南亞房地產，你下手了嗎？

近年來，中國政府堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，通過限購、征收房產稅和提高貸款利率等手段限制國內房地產交易，這促使中國的購房者和投資者將注意力轉向海外房地產市場。根據有路網（uoolu.com）發布的2019年上半年全球跨境地產投資數據報告，中國取代美國成為全球最大的跨境房地產投資者來源國。

與中國相比，在其他國家購置房產，可購數量并沒有那么多的限制。除此之外，還有其它明顯的優勢：雖然跨境購房者的需求主要集中在投資方面，但更多的人已經開始考慮除了資本增值和租金收入之外的其他增值方面。購房還受到移民、教育和退休等因素的影響，因此投資者正試圖通過一次購房同時滿足更多的需求。

通過投資境外房地產，投資者還可以享受到其他額外的好處，如更好的居住環境、一流的醫療服務、國際化的教育資源、更易實現擴張的跨國業務、更為便利的簽證政策和獲得國外永久居住權的機會。

然而，隨著美國、英國、加拿大和澳大利亞等發達國家的傳統房地產投資市場接近飽和，中國投資者開始更多地關注東南亞國家，特別是新興市場國家。

目前，投資預算為100萬～300萬元人民幣的跨境房地產投資者占中國投資房地產人數的67%。與北美、歐洲和澳大利亞等傳統房地產市場遙不可及的房價相比，東南亞國家的房價主要從11382元/平方米（馬來西亞吉隆坡）到32104元/平方米（泰國曼谷）不等。后者的房價區間與中國的二線城市相似，因此對中國投資者來說更容易負擔得起。此外，在東南亞國家購買房產的稅費較少，付款方式也非常有利于有限預算下的投資。

最為重要的是，東南亞國家的房產租金收益很高。除了投資門檻較低外，投資者還更看重房地產市場的投資回報率（ROI）。據悉，投資回報率超過5%的城市可以被評為適合投資的城市，馬尼拉、金邊、曼谷等城市都屬于這一類。

此外，絕大多數東南亞國家允許永久保有土地和住宅所有權。隨著這些城市的快速城市化和發展，這些國家的地價只會上漲，反過來又會推動房地產價格走高。

而新加坡、馬來西亞等國家的房地產投資雖然有一定的準入門檻，但與中國房地產相比，其資產保值、投資回報率更為顯著。

其次，中國最大的投資群體是30～49歲的人群，占總投資者人口的78%。這些買家中的大多數人在幾年前已經嘗到了中國房地產和互聯網市場繁榮的甜頭。他們不僅財力雄厚，而且還更加富裕了，有能力進行海外房地產投資。隨著教育和退休等其他隱形因素成為海外購房的重要考慮因素，如今這一群人的購房目的已經不僅限于投資。而且現在中國的國際學校定價過高，許多中國買家在東南亞國家找到了一種更為“物美價廉”的購房選擇。特別是對退休人員而言，東南亞一些國家的氣候和生態環境更加宜居。再加上較低的生活成本，越來越多的中國人開始隨家人通過泰國和菲律賓的“特殊居民退休簽證（SRRV）”以及馬來西亞的“馬來西亞第二家園計劃項目（MM2H）”等項目移民到這些國家。

再次，與大多數投資者一樣，房地產升值潛力是決定他們是否收購海外房產的另一個關鍵因素。大多數投資者在選擇投資國家時，肯定會選擇一種足夠強勢的貨幣來對沖任何潛在的貶值風險。

根據有路網的用戶調查，泰國憑借其貨幣優勢仍穩居跨境房地產投資第一名。在過去的5年里，美元對泰銖只貶值了1.5%。泰銖在該地區貨幣中尤其強勁，這也似乎是一個持續的趨勢。

最后，中國政府提出的“一帶一路”倡議加強了中國與東南亞國家的外交關系，也鼓勵了中國對東南亞國家的投資。中國政府在東南亞的巨額基礎設施投資，尤其是馬來西亞的東海岸鐵路和中泰鐵路項目，就足以證明這一點。這些國家之間的跨境合作最終會促進東南亞地區房地產市場的良性發展。

此外，這些東南亞國家還利用稅收優惠政策和零外匯管制來鼓勵外商投資和外國企業進入他們的市場，從而吸引越來越多的中國公司和企業家。

那泰國房地產市場表現如何呢？

據泰國媒體報道，曼谷1/5的購房者來自中國。泰國是世界最聞名的旅游勝地之一，對中國人來說也是如此。曼谷人口眾多，加上大量涌入的外國游客，使其成為一個很好的房地產租賃市場。

2014年以來，泰國建筑業GDP從550億泰銖上升到770億泰銖。建筑業的快速發展為房地產業奠定了堅實的基礎，房地產業是繼旅游業之后又一重要的經濟支柱。在過去的2年里，阿里巴巴和京東等中國互聯網巨頭紛紛在泰國投資。

最近，中國華為應邀協助泰國開發5G技術所需的基礎設施和測試中心。泰國在中國投資者中將越來越受歡迎，更不用說房地產投資者了。

·來源：《曼谷郵報》

·編譯：孫盛杰