商品房銷售價格與居民收入匹配度研究

吳欣怡

[摘 要]商品房價格的快速飆升，造成許多人“買不起房、住不起房”的現象，海南省近年來為了適當遏制商品房價格急速上漲的趨勢，于2017年出臺相關政策在全省內實施限購，根據區域差別限制房地產貸款;于2018年出臺新的調控政策，此次調控政策次數多、力度大，但房地產價格依然較高。從居民人均年可支配收入、商品房平均銷售價格、住宅商品房平均銷售價格與商品房銷售額和住宅商品房銷售額的關系角度進行分析，并結合分析結果給出對策建議。

[關鍵詞]海南省;商品房價格;居民收入

[中圖分類號] F293.3 ? ? ? ?[文獻標識碼] A ? ? ? ?[文章編號] 2095-3283（2020）02-0124-04

Abstract： The rapid rise in the price of commercial housing has caused most people to "can't afford to buy a house" In recent years， in order to properly curb the rapid rise in the price of commercial housing， Hainan introduced relevant policies in 2017 to implement purchase restrictions across the province Policy， restricting real estate loans based on regional differences; a new regulatory policy was introduced in 2018. This regulatory policy has many times and intensive efforts， but real estate prices remain high. The article analyzes the relationship from the perspective of the per capita annual disposable income of residents， the average sales price of commercial housing， the average sales price of residential housing， and the sales of commercial housing and sales of residential commercial housing， and gives suggestions based on relevant cases.

Key Words： Hainan Province; Price of Commercial Housing; Income of Residents

一、概述

近年來，房地產行業成為了我國的熱門行業，商品房價格飆升。一線城市的商品房價格快速增長，同時二三四線城市的商品房價格出現了與當地居民收入不匹配的增長趨勢，使“買不起房”“房奴”“炒房”等現象紛紛出現。習近平總書記曾說過“房子是用來住的，不是用來炒的”，但房地產價格飆升引起的投機性行為卻只增不減。各大房地產公司采取“輕資產”的運營方式、壓短施工周期、實現快速賣房簽訂合約的新聞頻頻見報，引起人們深思。而海南省作為“旅游勝地”，自2010年建設“國際旅游島”政策出臺，引起海南省的房地產價格再次飆升，海口市、三亞市等城市房價快速上漲，而當地居民工資收入較低，出現了不匹配的情況。本文將運用計量經濟學原理分析2000—2017年海南省的商品房平均銷售價格的變化，探析商品房價格、住宅商品房價格、居民人均年可支配收入與商品房銷售額和住宅商品房銷售額的關系，并從主客觀因素分析影響當地房地產價格的因素，提出相關建議。

二、文獻綜述

魯曉琳和董志[1]從房地產調控政策的角度對每個階段建立模型并進行方差分解分析，探討了股價變動與房地產價格變動之間的關系;唐云鋒和吳琦琦[2]運用計量經濟學的模型對土地財政和房地產價格之間的關系進行了探析;朱元清[3]運用靜態面板模型考察了中國多個主要城市經濟的開放程度與房地產價格變動之間的關系;竇錢斌[4]基于數據建立了相關模型分析主觀因素對房地產價格的影響;胡麗媛等人[5]分析了人民幣匯率與房地產價格之間的關系;向為民和李新剛[6]探析了城市基礎設施建設對房地產價格的影響并得出了東部、中部和西部地區的城市基礎設施建設的影響差異;都沁軍和王衛秀[7]提出了地鐵建設對于城市住宅價格具有影響的觀點;張沖和萬新月[8]分析了離婚率對于住宅價格的影響。

三、數據分析

本文選取的數據來源于國家統計局、《海南統計年鑒》。

（一）指標選取

本文選取2000—2017年海南省商品房平均銷售價格、住宅商品房平均銷售價格、城鎮居民人均年收入、商品房銷售額和住宅商品房銷售額的數據進行分析。

（二）數據

（三）模型檢驗

1.價格-收入比：借用相關文獻[9]引入的模型，來分析居民收入與商品房銷售價格的關系。比值大，說明居民的負擔壓力大;比值小，說明商品房的價格依舊在人們的可承受范圍之內。本文將相繼運用該公式分析商品房價格、住宅商品房銷售價格與居民人均年可支配收入之間的關系。

代入數據，得到下圖：

由圖2可以看出，商品房-居民收入比與住宅商品房-居民收入比基本重合，在2000-2002年，比值呈下降趨勢，2002-2010年總體上呈現出上升的趨勢，在2010年出現最高點，這與我國出臺將海南建成“國際旅游島”的政策時間相吻合，不排除該政策的影響。此后，兩項之比總體上呈下降趨勢。

2.城鎮居民人均年可支配收入與商品房銷售額之間的關系

根據上述數據，運用EViews8.0軟件對城鎮居民人均年可支配收入與商品房銷售額之間的關系做最小二乘估計，設Y1為商品房銷售額，X為城鎮居民人均可支配收入，得到：

Y1=-587.1870+0.075787*X（-3.889304）（8.728491）

其中，R2=0.826439，F值=0.00，DW=1.001307。說明了該模型擬合程度較好，F值為0，該模型顯著。

運用chow氏分析，得到在2015年時，F值=0.00，此時可以認為在2015年出現了商品房購買額的結構性變化。

3.居民人均年可支配收入與住宅商品房銷售額之間的關系

Y2=-536.0607+0.070150*X（-3.969404）（9.032123）

其中，R2=0.836031，F值=0.00，DW=1.041016。說明了該模型擬合程度較好，F值為0，該模型顯著。

運用chow氏分析，得到在2015年時，F值=0.00，此時可以認為在2015年出現了居民住宅商品房購買額的結構性變化。四、影響房地產價格的其他因素

（一）心理因素

一方面，中國傳統觀念認為房子是很重要的，是安全感和歸屬感的體現，因此人們對于住房具有很高的需求;另一方面，海南省本地房地產價格的不斷上漲，導致人們有價格會不斷上漲的預期，造成短期內購房需求增加，而房地產商惡意哄抬價格，導致出現房地產市場過熱的局面，造成價格不合理的提高。

（二）經濟因素

一方面，隨著我國經濟水平的提高，人們的收入上漲，造成了人們對住房的需求旺盛;另一方面，由于城鎮化的發展、大學畢業在外就業的人數增加，形成了對住房的大量需求，在房地產市場上出現了買方市場，導致房地產價格上升;此外，海南省作為旅游島，氣候適宜居住，尤其是一些游客為了避寒選擇在海南購買住房，導致了需求的提高。

（三）自然因素

在經濟學中，自然資源的稀缺性和人們需求的無限性形成了市場的根本矛盾。而土地作為有限資源，且海南省貫徹在保護環境的基礎上發展經濟的原則，土地的開發程度有限，而人們對于住房的需求是無限的，這就從本質上導致了住房價格會上漲。

（四）政策因素

由圖2可以看出，在2010年海南省房地產價格收入比達到最高點，出現了居民購房壓力過重的現象，而2010年我國恰好出臺相關政策即建設海南國際旅游島，政策的頒布對人們的購買心理和房地產商的投機性行為會有影響。

五、相關建議

在中國人的價值觀念里，住宅是很重要的保障，是居民福利的體現。本文根據上述分析及相關文獻提出以下建議。

（一）提高最低工資水平，促進居民可支配收入的增加

居民的可支配收入與商品房購買量之間存在著顯著的正相關關系，而海南當地的物價水平高，居民的生活福利不高，而住房是滿足人們歸屬感和安全感的重要商品。海南政府應根據當地的物價水平，合理制定本地居民的最低工資水平，滿足人們衣食住行的基本需求。

（二）政府有效干預，控制惡意“炒房”

海南作為旅游省份，自2010年頒布建設“國際旅游島”的政策后，商品房和住宅商品房的銷售價格與居民收入之比達到最頂點，反映了頒布該項政策對于購房市場的顯著影響。近年來房地產公司在海南進行圈地、哄抬房地產價格，存在著出現房地產泡沫的隱患。政府應當在遵循市場價值規律作用的前提下，積極對房地產行業進行干預，針對房地產行業的“亂象”進行懲治，合理征收房地產稅。

（三）租房與購房相結合

房地產價格的抬高，一方面是“炒房”的作用，一方面是需求過多造成的價格上漲。海南省可以通過提供二手房、租房來增加房源的供給，緩解住宅市場緊張的供求關系。

[參考文獻]

[1]魯曉琳，董志.我國房地產價格與股票價格的互動關系研究[J].現代管理科學，2017，（4）：45-47.

[2]唐云鋒，吳琦琦.土地財政制度對房地產價格的影響因素研究[J].經濟理論與經濟管理，2018，（3）：43-56.

[3]朱元清.城市經濟開放度對房地產價格的影響[J].中國經貿導刊，2018，（17）：10-12.

[4]竇錢斌.貨幣政策、市場信心與我國房地產價格——基于時變分析視角[J].金融發展研究，2018，（12）：16-22.

[5]胡麗媛，羅小芳，許長新.人民幣匯率對房地產價格的作用機制 ——基于FDI中介效應[J].商業經濟研究，2019，（2）：157-160.

[6]向為民，李新剛.我國城市基礎設施對房價影響的區域差異——基于動態面板差分GMM模型的經驗研究[J].重慶理工大學學報（社會科學版），2019，33（8）：52-63.

[7]都沁軍，王衛秀.城市地鐵建設對沿線住宅價格的影響分析[J].國土資源科技管理，2019，36（4）：93-103.

[8]張沖，萬新月.中國離婚率變動對住房價格的影響研究——基于空間計量模型的實證分析[J].華中師范大學學報（自然科學版），2019，55（4）：601-610.

[9]程前昌.中國房地產價格與城鎮居民收入的匹配研究[J].技術經濟與管理研究，2018，（9）：101-105.

（責任編輯：郭麗春 劉 茜）