長租公寓生死抉擇

鄭欒

春節過后，大眾的所有注意力都投在了“新冠肺炎”疫情上。此時，長租公寓行業爆發了巨大爭議——一些長租公寓企業借機增加房租，或者向房東要求減免房租的同時，對租戶的租金照收不誤。

這種商業倫理上的爭議，背后是整個長租公寓行業不景氣的現狀。原本就經歷了倒閉潮的長租公寓行業在疫情中雪上加霜。對某些企業來說，命都要保不住的時候，沒資格考慮要不要臉的問題。

但眾多被傷了心的用戶，恐怕很難會繼續租下去了。

一個長租公寓創業者的春節

“正月初三晚上國務院發布（延遲開工開學的）文件，正月初四我跟股東開會，開始去找口罩、消毒水、測溫槍這些一線必備的防疫物資。那時候就已經很難了。”樂乎公寓的創始人羅意在接受《商界》記者采訪時說。

借助一位股東在海外的資源，羅意成功調集了一批口罩，在疫情爆發的初期調集給了各地的一線員工。他有些后悔沒有多儲備一些口罩，因為公司后來再想買口罩難度很大。

樂乎創立于2014年，定位“長租公寓輕資產運營服務品牌”，并在2018年中獲得了過億元的B輪融資。由于很早就定位“輕資產”“運營服務”，外加拿到了一筆比較可觀的融資，羅意坦言，樂乎的現金流還未承受很大壓力。

但他認為，對整個行業來說，疫情已經帶來了巨大影響。

首先，2019年長租公寓行業經歷了寒冬，尤其年底都是租戶退租的高峰期，活下來的企業都希望2020年上半年能迎來一個“小陽春”。

“毫無疑問，今年的小陽春是不會來了，甚至疫情的結束也沒有確定的時間。”

同時，防疫物資的短缺和長租公寓用戶構成的復雜性，都會對企業當前的經營帶來更大的壓力。

前一年底行業不景氣，新一年的高峰被無限推后，甚至可能被抹平，2020年對整個長租公寓行業都是挑戰。

事實上，長租公寓行業在整個商業生態中處于比較長尾的位置。2016-2018年，受到融資環境寬松、資本機構看好行業的影響，長租公寓進入一段爆發增長的時期。但隨著經濟下行壓力增大，新增用戶數量下降，老用戶的消費也更趨于理性。

大趨勢的變化，要經歷一個較長的時間周期，才能在行業里產生影響。

眼下的這場疫情，是否會讓行業在3-5年內難以恢復元氣？這是行業內每一個創業者都無法下定論的。

而談及部分企業的漲價舉動，羅意表示，在核實真實信息前，不希望做出評價。

“但從行業的角度看，現在漲價的成本都是比較高的，我認為從目前的供需關系來看，好像沒有太多漲價的理由。整個外部宏觀經濟可能讓各行各業都受到疫情影響的情況下，我覺得覆巢之下難有完卵，沒有哪一個行業可以獨善其身，但并不影響整個租賃產業的發展。”

對羅意和樂乎來說，形勢也許還沒有到生死存亡的階段。但很多長租公寓企業被商業模式帶來的資金壓力扼住了喉嚨，讓它們不得不伸手從用戶手里掏錢。

危險的商業模式

疫情期間，據多家媒體報道，蛋殼公寓一方面向北京、無錫、上海、杭州、武漢、天津、成都等地的房東要求執行不少于30天的免租期，另一頭的房租和服務費卻照收不誤。

很多房東表示，蛋殼并沒有和他們協商，而是強制執行。

面對質疑，蛋殼公寓發布了《致蛋殼公寓租客的一封信》，其中承諾：對武漢租客將會返還一個月的租金，其他城市的租客則根據當地政府發布的因疫情延期返工的天數返還租金，或提供相對應的免費延住申請。

但這返還的費用也并非現金，而是一些“代金券”，可用于抵扣房屋服務費、維修金、水電燃氣費用（非自繳）、租金（分期月付除外）及續租首付款等蛋殼App內賬單費用。有租客計算，自己被返還的租金至少能交4年的各類費用，但誰能租房這么久？

蛋殼的同行自如，也做了不太體面的事兒。

據《中國基金報》報道，有不少自如租客在微博上反映自如續約漲價的情況。

有網友稱，自如趁疫情期間，租客不便搬家換租，租金續租增長10%～30%，漲價最高竟然達到38.3%。

也有房主表示，自如一邊給租客漲價，另一邊卻讓房東降價。該房主稱這樣的操作“沒有一點契約精神，兩頭吃的操作毀三觀！”

實際上，很多長租公寓的商業模式十分危險。

不久之前，隨著青客公寓、蛋殼公寓的上市，部分輿論看好長租公寓行業，認為洗牌期已過，頭部企業盈利的機會已經到來。

按運營模式來分，國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。其中集中式主要以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營。而分散式主要是從租賃中介業務延伸而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理。

前幾年，長期公寓企業為了快速搶占市場份額，不惜采取“高進低出”的競爭策略，這也進一步壓縮了長租公寓企業的盈利空間。已經上市的兩家長租公寓企業中，青客公寓2019年第三季度營收為3.4億元，凈虧1.25億元，較上一季度擴大75%;蛋殼公寓在2019年前10個月營收57.13億元，凈虧損為28.13億元。

據招股書顯示，蛋殼公寓的租賃成本自2017年以來逐年攀升，由2017年的5.12億元增至2019年前三季度的44.5億元，增長超過7倍，占總運營成本比例由77.9%進一步提升至2019年三季末的89%。

青客公寓的招股說明書也顯示，2019財年前9個月，青客公寓的租賃費用為7.19億元，占總運營成本的比例超過77%。

高昂的租賃成本讓蛋殼公寓的“身負重債”。截至2018年末，蛋殼公寓總資產負債率為83%，處于近年來的較低水平，但到2019年三季度末，這一比率又進一步提升至100%。

以蛋殼為代表的長租公寓企業，大多以向用戶提供“租金貸”緩解杠桿壓力。

蛋殼公寓招股書顯示，公司與租戶簽訂合同時，會通過更低的月租金鼓勵其使用“租金貸”作為付款方式。租戶在支付首月房租后，向合作銀行申請一筆金額為11個月房租之和的貸款，申請成功后，銀行將貸款一次性打給蛋殼公寓，租戶每月向銀行償還貸款，蛋殼公寓則定期向房東支付租金。

這樣，企業就可以提前收到尚未支付給房主那部分房租，進而緩解企業的資金壓力，有更多的資金用戶與擴展房源。蛋殼公寓在招股書信息顯示，2017年、2018年和2019年前9個月，蛋殼公寓上使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和 67.9%，在長租公寓市場處于比較高的水平。

根據青客披露的招股書，截至2019年6月，青客公寓與11家金融機構合作提供租金貸，有65.2%的租客使用租金貸。

此前蛋殼的招股書顯示，2019年前9個月，通過租金貸模式獲取的租金預付款，已經占到蛋殼公寓租金收入的80%。2017年和2018年，這一比例高達90%和88%。

通過租金貸，長租公寓企業可以一次性從銀行或貸款平臺（以貸款平臺居多）拿到現金流，但卻將一部分風險轉嫁給了用戶，長租公寓企業再用這些資金進行投資或擴張。

這樣的商業模式像一列裝滿炸藥的高速列車，隨時都充滿危險，只不過疫情的火花提前點燃了引信。

去年12月，住房和城鄉建設部等6 部門聯合印發了《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，明確提出各地方指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶;住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。

據媒體報道，北京、深圳、杭州全國多地的蛋殼公寓被業主集體投訴，其中僅在深圳就有至少上千名業主參與。2月14日，深圳市住建局已經約談深圳蛋殼公寓相關負責人，要求其高度重視此事，及時組織法律專業人士參與研究制定解決方案，按照法律規定和合同約定妥善處理相關問題。

政策壓力加上疫情帶來的影響，將原本有希望回暖的長租公寓行業再次打入深淵。

即使是幸存的企業，現金流也并不寬裕。這就不難理解，為什么哪怕是自如和蛋殼這樣在行業內有較大影響力的長租公寓品牌，也選擇犧牲品牌美譽度來換一點點的現金流。

這個行業的前路仍然布滿荊棘。