個人住房抵押貸款證券化的信用風(fēng)險分析

■劉蕓彤

（上海立信會計金融學(xué)院）

1 個人住房抵押貸款證券化信用風(fēng)險理論分析

1.1 個人住房抵押貸款證券化及其信用風(fēng)險的內(nèi)涵

（1）個人住房抵押貸款證券化的內(nèi)涵。個人住房抵押貸款證券化是指發(fā)起機構(gòu)為銀行業(yè)金融機構(gòu)或公積金管理中心，將個人住房抵押貸款信托給受托機構(gòu)，由受托機構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機構(gòu)發(fā)行受益證券，以該個人住房抵押貸款所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益的一種融資方法，以下簡稱住房抵押貸款。

第一，參與主體。主要參與主體包括發(fā)起人、特殊目的機構(gòu)（SPV）、投資者、信用評級機構(gòu)四種類型，而其中的每一種參與主體都是不可或缺的。

第二，發(fā)起人具有不可替代的作用。主要是將期限長、流動性低的住房抵押貸款進行整合重組，增強了銀行資產(chǎn)的流動性；再者，發(fā)起人的作用有利于提高資本充足率。整個運作過程中的關(guān)鍵是特殊目的機構(gòu)（SPV），其主要作用是將資產(chǎn)現(xiàn)金流按期付給投資者。住房抵押貸款的投資者被分為個人和機構(gòu)。我國大部分均為機構(gòu)投資者。該產(chǎn)品的信用評級機構(gòu)也是不能缺少的一部分。由于其本身交易結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，同時還伴隨著多種不同的信用增級措施。而這些評級機構(gòu)構(gòu)建起如此復(fù)雜的評級模型、方法和手段也是為了使其對于該產(chǎn)品的收益和風(fēng)險情況能夠在某種程度上代替投資人的評價。

（2）信用風(fēng)險本身是一種道德風(fēng)險，在金融市場中是指交易對象、借款人或證券發(fā)行人在交易過程中不按時履行到期債務(wù)、未按照規(guī)定執(zhí)行約定或者是信用等級發(fā)生改變而使得投資者、銀行或交易對象的資產(chǎn)受到損失的可能性，住房抵押貸款的信用風(fēng)險也被包括在內(nèi)。而住房抵押貸款的信用風(fēng)險被區(qū)分為狹義和廣義兩種。廣義的住房抵押貸款的信用風(fēng)險是指包括發(fā)起機構(gòu)、基礎(chǔ)資產(chǎn)、第三方中介機構(gòu)三方面的信用風(fēng)險。而狹義的則是單指基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用風(fēng)險，即該信用風(fēng)險是由借款人引起的。

而在本文，主要研究的是狹義的住房抵押證券信用風(fēng)險。即基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用風(fēng)險。銀行準備用于對外發(fā)行證券的貸款集合體即為基礎(chǔ)資產(chǎn)，而基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用風(fēng)險最直接的來源為原始借款人是否能如期償還房貸。若按時還款，則基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流充足，可以支付支持證券的本金和收益，減小信用風(fēng)險。若不能按時還款，則違約率上升，風(fēng)險增加。

發(fā)起機構(gòu)的信用風(fēng)險，其產(chǎn)生的主要原因是向信用風(fēng)險較大的個人發(fā)放住房抵押貸款。而第三方中介機構(gòu)的信用風(fēng)險，包括證券承銷機構(gòu)、信用評級機構(gòu)以及信用評級機構(gòu)三方面的信用風(fēng)險。如信用評級機構(gòu)——按照規(guī)定，本來是應(yīng)該客觀評判的，評信用風(fēng)險小的資金池的現(xiàn)金流的信用級別較高，但是有時會因為人為干擾或者技術(shù)原因使得實際情況與評級結(jié)果不相符。

1.2 個人住房抵押貸款證券信用風(fēng)險的影響因素

（1）貸款期限長短。貸款期限長短有兩種不同的計算方式。該因素是從借款人意外支出和單位時間兩方面衡量信用風(fēng)險的大小。一種是發(fā)生意外支出的可能性大小一定程度上是由還款時間來進行衡量的，而另一種則是用單位時間，即以年為單位的還款數(shù)額可以一定程度上反應(yīng)還款的難度。只有在單位時間內(nèi)還款時間與還款額的組合中選擇最為適合的搭配，才能使得信用風(fēng)險的程度降到最低值。如果貸款期限過長，還款難度是會有所降低的，但是因為時間延長，所以在未來的不確定性有所上升，使得安全性有所降低。

（2）住房市場價值與借款人住房貸款額的比值。若借款人的住房市場價值遠低于借款人住房貸款額，則表明借款人實際是用銀行的錢為自己買房，在出現(xiàn)信用風(fēng)險的可能情況時，由于借款人不會有什么損失，則很有可能違約放棄還款。所以住房市場價值與借款人住房貸款額的比值越低，發(fā)生信用風(fēng)險可能性越大。所以在實際中，該比值越低，則貸款發(fā)生信用風(fēng)險的可能性則越大。

（3）借款人的年收入與年還款額的比值。該因素是根據(jù)借款人的還款能力來評估信用風(fēng)險的。當(dāng)該比值越低時，則說明借款人一年中較多支出用于還房貸，其他生活支出受到很大的影響，所以如果因為疾病或者是其他意外情況使得該比值越小，則信用風(fēng)險越大。所以商業(yè)銀行一定要做好這方面的審核。

2 個人住房抵押貸款證券化信用風(fēng)險微觀影響因素的分析

本章以“建元2007-1個人住房抵押貸款支持證券”（簡稱“建元2007-1RMBS”）為例，對住房抵押貸款信用風(fēng)險的微觀影響因素進行分析。上述分析表明，住房抵押貸款的信用風(fēng)險會受到貸款期限的長短、貸款剩余期限分布等的影響。本文根據(jù)以上指標(biāo)通過“建元2007-1RMBS”來分析狹義上的住房抵押貸款證券化信用風(fēng)險。

2.1 資產(chǎn)池方面

2.1.1 資產(chǎn)池總體特征

“建元2007-1RMBS”是由中國建設(shè)銀行發(fā)行的。該支個人住房抵押貸款支持證券為2007年12月14日發(fā)行，信托財產(chǎn)起算日2007年10月10日，信托成立日與發(fā)行日期相同，為2007年12月14日。

由表1可得，該支支持證券的基礎(chǔ)資產(chǎn)一共包含12254筆貸款，總本金余額為4160683708元，單筆貸款平均本金余額為339537元，占比為0.0081%，而且單筆貸款最高本金余額占比為0.068%，2842537元。可以看出貸款的分散度較高，降低了信用風(fēng)險。

表1 總體特征

2.1.2 合同金額方面

結(jié)合表1和表2可以得到該支支持證券的單筆合同金額較低，貸款額在100萬及以下的貸款額占比為87.48%，達到接近九成的水平。可以看出這支支持證券是以貸款額在100萬以下的貸款為主的，該資金池中絕大部分為不高的住房抵押貸款，一定程度上降低了信用風(fēng)險。

表2 “建元2007-1”合同金額分布

2.1.3 貸款剩余期限分布情況

由表3可知，該支支持證券的貸款剩余期限比較長。占比最多的是10-20年的貸款，達到55.5%。由于當(dāng)時處于經(jīng)濟上升的階段，所以貸款期限較長，但是自2015年以后，由于經(jīng)濟開始逐漸下滑，借款人收入下降或者失業(yè)的可能性增大，所以為了控制風(fēng)險，貸款期限均基本不超過10年。

表3 “建元2007-1RMBS”貸款剩余期限分布

2.1.4 貸款賬齡分布情況

通過表4可知，這支支持證券的基礎(chǔ)資產(chǎn)的貸款賬齡不是很長。0-2年的賬齡的貸款余額為2799168689元，占比達到接近七成，而2-4年占比為百分之三十左右，4-6年則僅有2%左右，這顯示其基礎(chǔ)資產(chǎn)貸款賬齡較短，則未來收回的可能性較大，降低了信用風(fēng)險。

表4 “建元2007-1RMBS”賬齡分布

2.2 借款人方面

從表5中可以得到，借款人的平均年紀較輕，經(jīng)過加權(quán)平均后只有35歲，所以具有較強的還款能力。18-25歲的借款人只占到十分之一左右，積蓄較少，還款能力較弱，相對應(yīng)的信用風(fēng)險相對會較大，處于25-35歲的人還款能力由于入職時間增長，而且年富力強收入逐漸上漲，相對應(yīng)的還款能力也會相對應(yīng)的增強許多，則信用風(fēng)險相對小很多，占比達到一半以上。而處于35-45歲的人由于工齡較長，大部分還款能力也是相對較強的，所以占比達到三分之一左右。而45-65歲的借款者只占到百分之五左右。所以從整體年齡分布上來看，有部分借款者雖然由于年齡較小而還款能力較弱，但是隨著年齡不斷增長，還款能力會逐漸增強，整體借款人的年齡較輕一定程度上分散了信用風(fēng)險，降低了信用風(fēng)險發(fā)生的可能性。

表5 借款人發(fā)放貸款時的年齡分布

3 結(jié)論與建議

（1）研究結(jié)論。通過“建元2007-1RMBS”項目的信用風(fēng)險微觀影響因素分析，可以得到這樣的結(jié)果：貸款的分散程度相當(dāng)高——單筆平均貸款占比不到萬分之一；借款人年齡普遍較輕——平均年齡35歲，普遍具有穩(wěn)定增加的收入水平；基礎(chǔ)資產(chǎn)的貸款賬齡普遍較短——兩年以下的賬齡占比達到接近七成。可以從以上數(shù)據(jù)看出“建元2007-1RMBS”的信用風(fēng)險較低，但是平均貸款期限較長——十年到二十年的貸款期限占比達到一半以上，這一點會增大信用風(fēng)險。但是綜合所有方面來看，其信用風(fēng)險整體較低。

（2）政策建議。降低長期貸款的占比。通過“建元2007-1RMBS”項目的信用風(fēng)險微觀影響因素分析可知，由于貸款期限時間在十年到二十年的占全部貸款的一半以上，增大了信用風(fēng)險發(fā)生的可能性。所以應(yīng)當(dāng)調(diào)整長期貸款在全部貸款中的比例，由50%以上調(diào)整為30%以下，并且加強長期貸款的借款人的資質(zhì)審查。