理論解讀與實務操作：案外人執行異議

胡 婭

(喀什大學 法政學院，新疆 喀什 844000)

在民事執行中，衡平申請執行人、被執行人、案外人、利害關系人各方利益的救濟制度尤為重要。其中，異議是執行救濟制度的重要組成部分，對案外人合法權益的維護起至關重要的作用。所謂案外人執行異議，是指執行當事人之外的主體，對執行標的主張所有權或者有其他足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利，在執行程序終結前，要求停止對該執行標的進行執行的請求[1]。實務中，案外人以其與被執行人之間存在不動產交易關系、被執行的不動產系其所有為由，對法院執行提出異議的情形比比皆是。據此，擇一起不動產買受人異議案件，對案外人執行異議擬作粗淺探討。

一、案件介紹與問題的提出

2019年4月22日，某市N區人民法院作出執恢X號執行裁定書，查封并裁定拍賣該市B區一房屋(以下稱涉案房屋)。案外人張某認為該房系其所有并提出執行異議，請求法院中止執行并解除查封。在申請書中，張某提供了如下事實：其于2003年4月17日購買了涉案房屋，付清了全部房款，進行裝修并居住，交納水電物業等費用，至今已有16年，但因被執行人的原因還未辦理過戶手續。

由上述案情簡介可知，張某異議的目的在于阻卻強制執行，最終完整享有涉案房屋的所有權，然其申請能否排除法院的執行措施呢？若想異議成功，需具備哪些條件呢？如遭遇申請執行人所享有的抵押權，又能否對抗執行申請呢？若異議被駁回，張某應當如何維權？若申請成功，又怎樣將房屋變更登記至自身名下呢？總之，在執行過程中，不動產買受人即案外人通過哪些程序維權，直至完成房屋的變更登記？這的確值得深思與研究。

二、理論解讀

(一)法律依據探尋

解讀案外人執行異議，需要探尋法律依據。翻閱、對照法條可知，我國《民事訴訟法》、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》(以下簡稱《民訴法解釋》)、《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(以下簡稱《查扣凍規定》)、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(以下簡稱《執異規定》)對此都有規定。

《民事訴訟法》第227條賦予案外人對執行標的提出執行異議的權利，其基于實體權利提出執行異議，是為了對抗或者消除強制執行該標的物對其實體權益造成的侵害，終極目的是為了保護自身對特定標的物所享有的實體權利。

《查扣凍規定》第17條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”可見，法院不得執行的關鍵條件是第三人對未予過戶不存在過錯。該規定在物權登記原則的基礎上，引入過錯原則，要求案外人對未過戶沒有過錯，且付清全部價款并實際占有，否則法院可以查扣凍。這在我國執行異議制度的設置中起了開創性的作用，賦予無過錯第三人物權期待權以對抗執行程序，為保護案外人的合法財產利益起到重要作用[2]。

2015年5月5日起施行的《執異規定》對案外人執行異議作了進一步明確和細化，其中第28條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，法院應予支持：(1)在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(2)在法院查封之前已合法占有該不動產；(3)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照法院的要求交付執行；(4)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。首先，房屋買賣合同的簽訂，體現雙方購、賣的意愿。出賣人即被執行人為普通民事主體，包括自然人、法人或其他組織。買受人即案外人是指一般的不動產買受人。買方付款、賣方交房于買方實際占有，如裝修、居住、出租等，一般要求案外人付清全部價款。要求雙方為真實意思表示，不存在虛構、串通之嫌。其次，上述行為均須發生在法院查封之前，否則不能排除執行，即買受人有義務了解清楚所購房屋的真實狀況，這也是法院審查案外人之執行異議能否阻卻執行的關鍵。如果不動產交易關系發生在法院查封之后，則案外人之執行異議不能產生阻卻執行的效力。另外，非買受人之因未過戶，包括客觀方面，如政策所限，也包括主觀原因，如賣方推脫、欺騙等。若出于買受人的原因，如未要求或怠于催促過戶等，應認定為存在過錯。

同樣都是賦予無過錯買受人物權期待權，以提出異議的形式對抗執行，比較而言，《查扣凍規定》較為粗糙，易被濫用，不能有效遏制案外人與被執行人惡意串通等情形，《執異規定》第28條則可以有效解決上述問題。若異議成立，可以掃清執行標的物上的枷鎖，為案外人后續獲取完整的物權打下基礎。若異議被駁回，案外人還可通過異議之訴、再審程序尋求救濟，這也對后續程序的適用起到了過濾作用，從而可以提高審執效率、節約司法資源。

綜上，案外人對執行標的物享有實體權利，是阻卻法院執行的必備條件。根據《民事訴訟法》第256條的規定，案外人對執行標的提出確有理由的異議的，法院應當裁定中止執行。

(二)必要性與作用分析

1.衡平利益之需，維護案外人的合法權益

我國民事執行的基本原則之一是講求效率，要求快速、高效地實現申請執行人的權益。同時，全面保護當事人合法權益也是我國民事執行的基本原則，也要考慮并盡量減少給被執行人造成的不利影響。雖然法律明文限定了執行范圍，但各種原因使然，案外人的財產有時也被納入執行范圍，從而衍生爭議。實務中，不動產買受人作為案外人對強制執行提出異議是再平常不過的了。從設置案外人執行異議制度的初衷而言，旨在維護執行當事人、案外人的合法權益，維護執行權威，節約司法資源，實現“努力讓人民群眾在每一個司法案件中感受到公平正義”的目標。基于物權登記原則和物權期待權理論，盡管案外人對被執行的不動產尚不享有法定的物權，但由于不動產已被申請執行人采取保全措施，案外人對被執行人的債權履行請求權，即移轉物之所有權的請求無法實現，為保護其實體權利，法律賦予案外人提出執行異議的權利[2]。物權期待權雖然不是物權也不是債權，但卻能產生阻卻、排除執行的效力。因此，允許案外人對執行標的物主張實體權利、阻卻或排除執行，從而維護自身合法權益，是“法律面前人人平等”原則對民事執行提出的要求，也是法律權威彰顯的重要體現。如本案中的不動產買受人，作為案外人對涉案房屋主張所有權，法院不可能對此置若罔聞，對確有理由的異議，應當裁定中止執行，從而維護案外人的合法權益，衡平各方利益，以實現法律救濟。

2.確保執行工作的正確性及司法公正

現代社會糾紛的激增、誠信問題的凸顯，無不在提升執行案件的數量。盡管多元化解紛機制分流了部分案件，但作為我國唯一審判機關的法院，不得不對執行申請照單全收。執行權過分集中、缺乏必要的監督，執行任務艱巨、案件堆積，執行法官少、能力素養參差不齊，執行措施不當、線索紊亂……都可能誤將案外人的財產當作被執行人的財產，執行中的“難”與“亂”早已受人詬病。如本案中，法官可能并未調查了解涉案房屋的實際情況，僅依據申請執行人提供的證據材料(如被執行人在貸款時向其提交的房地產權證和他項權證書等)，就作出查封裁定。在此情況下，須允許除申請執行人、被執行人以外的與涉案房屋存在利害關系的人對法院采取的執行措施提出異議，從而監督法院的執行工作。而法院接到案外人的異議后，應審慎對待，有錯必糾，才能確保執行工作的正確性和司法公正，不至于讓案外人遭遇“雪上加霜”之難事。

三、實務操作

(一)案外人方面

提出執行異議的主體是對執行標的物主張實體權利的案外人，通常主張所有權或足以阻止執行標的物轉讓、交付的租賃權、抵押權等。在程序方面，異議須在執行終結前以書面形式提出，否則法院不予受理。案外人須對其主張提供確實而充分的證據，如房地產權證書、涉案房屋被查封前已生效的確權判決、仲裁裁決等。本案中，雙方簽訂了書面的房屋買賣合同，案外人依約支付了全部價款，但由于被執行人的原因，導致涉案房屋未過戶。若案外人對涉案房屋主張所有權，在欠缺上述證據材料的情況下，須準備并提交以下材料：一是房屋買賣合同；二是付款憑證(如銀行轉賬記錄或收款收據等)；三是實際占有的證據(如裝修裝飾合同、物業水電氣暖等費用憑證、出租協議、證人證言等)；四是非因買受人原因未過戶的證據(如通話錄音、短信、微信或QQ聊天記錄、證人證言等，逆向證明被執行人拒絕或推脫過戶)。其中，前三項證據材料須形成于法院查封前。①詳見新疆維吾爾自治區喀什地區中級人民法院(2016)新31執異8號民事裁定書。

(二)法院方面

根據《民事訴訟法》第227條之規定，執行過程中，案外人對執行標的物提出異議的，法院應當在三日內立案，立案后三日內通知異議人和相關當事人。不符合受理條件的，裁定不予受理。執行法院應自收到異議申請之日起15日內審查，并根據該申請具有或不具有足以排除執行的事實與理由，分別裁定中止執行或駁回。

實踐中，對執行異議的處理并不規范，或拖延立案，或審查超期，且缺乏有效的監督，權力行使不透明。有些法院為慎重起見，審查時召集聽證會，實行合議制，分別從形式和實質方面進行。這里的聽證，即在案外人和其他執行參與人的參加下，經過當場對證據的質證、認證，查清事實，法院對執行異議作出裁定[3]。聽證會向社會公開，允許公眾和媒體旁聽，具有程序性和透明性，是一種可靠穩妥的方式。聽證沒有明確的程序規定，一般按照開庭審理的程序進行。也非所有的執行異議案件都實行聽證，對事實清楚、證據確實充分，合議庭認為不需要庭審聽證的，也可徑行裁定。關于舉證責任，根據“誰主張、誰舉證”的證據規則，各方都要負擔，但證明責任應由案外人負擔。

聽證重在審查。除形式審查外，實質審查主要遵循《執異規定》第28條。其中，查封時間節點為審查的關鍵。如前所述，合同成立、付款、實際占有應形成于查封前，這是為了避免被執行人逃避或與買受人串通對抗執行。若上述要素形成于查封后，則基于查封之公示性，買受人負有審慎注意的義務，不能以“善意”抗辯。當買受人的物權期待權遭遇抵押權時，上述要素除了要早于查封時間，還應在抵押之前發生。不動產抵押登記具有公示效力，抵押后再處分的，應視為買受人明知不動產存在過戶障礙而購買，其若不能自行滌除權利負擔的，屬于因其自身原因不能過戶的情形，即使符合《執異規定》第28 條在查封前合同就已合法有效成立與占有的條件，也不能對抗抵押權人[2]。另外，關于“過錯”的審查，除了要求案外人提供相應的證據外，還要從常理中去判斷，即買受人怠于要求被執行人過戶的可能性有多少。

裁定作出后，若案外人不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起15日內提起訴訟，即案外人執行異議之訴。法院應告知提起執行異議之訴的權利和期限。若法院裁定中止對涉案房屋的執行，案外人可另行起訴被執行人履行雙方所簽訂的房屋買賣合同，并協助其辦理過戶登記手續。則在該給付之訴中，案外人可以提供該中止執行的裁定書作為證據材料。①詳見新疆維吾爾自治區喀什市人民法院(2016)新3101民初2937號民事判決書。

綜上，案外人可以通過執行異議中止對物的執行，再另訴實現物權的最終變動，從而維護自身的合法權益。執行異議作為實體救濟的前置程序，銜接著審執程序，保證當事人享有通過審判程序實現權利救濟的機會，在很大程度上發揮著節約訴訟成本、提高解紛效率的作用。

(三)本案的實務操作

圖1 案外人張某執行異議案情圖示

需要補充說明的是涉案房屋的交易過程。如圖1所示，被執行人胡某因欠錢將涉案房屋“抵”給宴某，后者與案外人張某于2003年4月17日簽訂一份房屋買賣協議，將涉案房屋作價3.55萬元賣于張某，張某分兩次付了3萬元，宴某出具了兩份收條，剩余5 000元因未辦理過戶而未支付。2015年12月8日，被執行人胡某、案外人張某、宴某達成一份三方協議，后兩人須共同另向胡某支付11萬元房款(后由張某付清)，胡某承諾于2016年12月21日過戶，但至今未兌現，直至法院查封了涉案房屋。

上述理論解讀可以為本案實操提供指導，申請人可針對N區法院的執行裁定提出書面異議，并要求中止執行。法院應當重點審查：(1)案外人是否系權利人；(2)該權利的合法性與真實性；(3)該權利能否排除執行。審查第(1)項時，如無登記的，按照合同等證明財產權屬或權利人的證據予以判斷。本案中，張某在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同、支付了全部價款并合法、實際地占有涉案房屋，履行了全部義務，且非自身原因未辦理過戶登記。上述事實均有證據材料支撐，足以證實案外人權利的合法性與真實性，不存在與被執行人串通之嫌。張某已按約付清了房款，但被執行人胡某僅交付了房屋，根據我國《合同法》第135條關于出賣人基本義務的規定，即出賣人應當履行向買受人交付標的物或提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務，胡某應協助張某辦理過戶手續。多年來，張某采取各種方式要求過戶，但胡某一直以各種理由搪塞，直至法院查封了涉案房屋，張某才知曉相關實情。被執行人的種種行為嚴重違背了誠實信用原則，現又因其過錯導致涉案房屋被法院查封，嚴重損害了案外人的物權期待權等合法權益。

需要注意的是本案申請執行人系某銀行，債務人提供擔保財產并作他項權登記是銀行向其發放貸款的重要條件，本案被執行人亦將涉案房屋抵押于銀行，則申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，法院對案外人提出的執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。如買受人同意且代為清償全部債務以消滅抵押權的情況下，繼續履行房屋買賣合同沒有任何障礙。有人認為，在買受人的權益與銀行所享有的抵押權相沖突時，前者屬于生存權利，后者屬于經營性權益，優先保護前者更符合公平、正義，有利于社會穩定與經濟發展[4]。對此，案外人須證明交易關系發生在涉案房屋辦理抵押登記之前，一并證明未過戶系被執行人再三的推脫與欺騙，而非案外人自身原因。且被執行人胡某故意隱瞞涉案房屋已在先出售的事實，與銀行設定抵押屬于無權處分行為，故該銀行不享有對涉案房屋的抵押權。②詳見河南省新密市人民法院(2017)豫0183執異47號執行裁定書。

綜上，案外人的請求與理由符合法律規定，其權利足以阻卻、排除法院執行，法院將案外人的財產予以查封、拍賣實屬不當、明顯錯誤，應予糾正，以維護案外人的合法權益，維護社會公平正義。