國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的財(cái)稅處理應(yīng)用研究

■葉樣明

（廣東利通置業(yè)投資有限公司）

引 言

在部分國(guó)有企業(yè)集團(tuán)中，受歷史因素影響，國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)相對(duì)分散，且部分物業(yè)業(yè)主的主業(yè)非物業(yè)經(jīng)營(yíng)，難以發(fā)揮集約經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，衍生出物業(yè)資產(chǎn)集中經(jīng)營(yíng)的需求。在物業(yè)資產(chǎn)集中經(jīng)營(yíng)模式下，物業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)需求增多，其中涉及的財(cái)稅處理問(wèn)題成為企業(yè)集團(tuán)關(guān)注重點(diǎn)。

1 國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方式分析

1.1 劃轉(zhuǎn)方式對(duì)比

在國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)中，常用的劃轉(zhuǎn)方式包括無(wú)償劃轉(zhuǎn)、平價(jià)劃轉(zhuǎn)、溢價(jià)劃轉(zhuǎn)。其中無(wú)償劃轉(zhuǎn)是指國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)在政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位、國(guó)有獨(dú)資企業(yè)、國(guó)有獨(dú)資公司間的無(wú)償轉(zhuǎn)移；平價(jià)劃轉(zhuǎn)是指根據(jù)國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值按照1:1價(jià)格劃轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)移方式；溢價(jià)劃轉(zhuǎn)是指根據(jù)國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，提高劃轉(zhuǎn)價(jià)格的轉(zhuǎn)移方式。

在稅務(wù)處理方面，涉及增值稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅及契稅等多個(gè)稅種，上述三種方式在稅務(wù)處理優(yōu)劣對(duì)比如表1。

如表1所示，平價(jià)劃轉(zhuǎn)和溢價(jià)劃轉(zhuǎn)繳納的稅額更高，無(wú)償劃轉(zhuǎn)的政策法規(guī)更為完善，涉及多項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，為會(huì)計(jì)人員開(kāi)展稅務(wù)處理提供便利，更適用于國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)[1]。

表1 劃轉(zhuǎn)方式對(duì)比分析表

1.2 無(wú)償劃轉(zhuǎn)分析

（1）無(wú)償劃轉(zhuǎn)的適用情況。在國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)中，我國(guó)現(xiàn)行政策法規(guī)明確了無(wú)償劃轉(zhuǎn)的適用情況：①對(duì)于同一主管部門所屬市級(jí)行政事業(yè)單位涉及的國(guó)有資產(chǎn)；②對(duì)于跨主管部門涉及的國(guó)有資產(chǎn)；③對(duì)于跨級(jí)次涉及國(guó)有資產(chǎn)。

（2）無(wú)償劃轉(zhuǎn)優(yōu)勢(shì)。和平價(jià)劃轉(zhuǎn)及溢價(jià)劃轉(zhuǎn)相比，無(wú)償劃轉(zhuǎn)的稅收籌劃空間較大，具有成本低、交易過(guò)程簡(jiǎn)單等優(yōu)勢(shì)，可為企業(yè)融資及產(chǎn)業(yè)調(diào)整提供便利，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)的增值保值，避免國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)流失。

（3）無(wú)償劃轉(zhuǎn)可能存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)中，無(wú)償劃轉(zhuǎn)涉及的稅種較多，工作較為復(fù)雜，需在合法合理的條件下構(gòu)建符合優(yōu)惠政策的交易方式，在這過(guò)程中易出現(xiàn)財(cái)稅處理失誤，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)雙方造成經(jīng)濟(jì)損失，進(jìn)一步加大稅收負(fù)擔(dān)[2]。

2 國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)的財(cái)稅處理案例

本文以Y物業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)項(xiàng)目為例，總結(jié)國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)中的財(cái)稅處理經(jīng)驗(yàn)，驗(yàn)證無(wú)償劃轉(zhuǎn)方式的優(yōu)勢(shì)，為國(guó)有資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)財(cái)稅優(yōu)惠提供參考。

Y物業(yè)資產(chǎn)位于G市核心商業(yè)繁華地段，總建筑面積21000㎡，賬面凈值約0.77億元，評(píng)估價(jià)值3.30億元。在Y物業(yè)劃轉(zhuǎn)前，由B企業(yè)下屬的物業(yè)管理部門管理。在Y物業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)中，A企業(yè)為劃入方，B企業(yè)為劃出方，二者均屬于省級(jí)大型國(guó)有企業(yè)C集團(tuán)的全資子公司。

在資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)項(xiàng)目中，A公司深入分析財(cái)稅優(yōu)惠政策，選擇無(wú)償劃轉(zhuǎn)方式，并制定物業(yè)資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)方案，實(shí)現(xiàn)Y物業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)稅收減免優(yōu)惠，減少劃轉(zhuǎn)雙方資金壓力。在Y物業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方案中，針對(duì)增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅及契稅展開(kāi)稅務(wù)籌劃工作：

（1）承接Y物業(yè)“物債人”，獲取增值稅免征優(yōu)惠：A公司對(duì)Y物業(yè)開(kāi)展專項(xiàng)審計(jì)，理清其相關(guān)債權(quán)債務(wù)，在承接Y物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，承接該部分債權(quán)債務(wù)以及Y物業(yè)的管理工作人員，使之符合財(cái)稅[2016]36號(hào)文“全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人”的規(guī)定，獲取免征增值稅優(yōu)惠。

（2）承諾Y物業(yè)經(jīng)營(yíng)用途不變，實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅特殊性處理：A公司和B公司均屬于C集團(tuán)100%控制，同時(shí)A公司在承接Y物業(yè)時(shí)，出具承諾函，承諾在12個(gè)月內(nèi)仍維持其原有的用途，滿足財(cái)稅〔2014〕109號(hào)“受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)”及“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來(lái)實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅特殊性處理。

（3）積極爭(zhēng)取上級(jí)行政管理單位批復(fù)，獲取土地增值稅及契稅減免優(yōu)惠：A公司與C集團(tuán)積極溝通Y物業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方案，仔細(xì)解答C集團(tuán)上級(jí)行政管理單位的疑問(wèn)，分析無(wú)償劃轉(zhuǎn)的優(yōu)勢(shì)。獲得C集團(tuán)上級(jí)行政管理單位批復(fù)后，滿足財(cái)稅〔2015〕37號(hào)文及穗地稅函〔2015〕146號(hào)文中“經(jīng)縣級(jí)以上人民政府或國(guó)有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)”要求，實(shí)現(xiàn)土地增值稅及契稅減免優(yōu)惠。

基于上述措施，A公司順利完成Y物業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，與平價(jià)劃轉(zhuǎn)與溢價(jià)劃轉(zhuǎn)相比，無(wú)償劃轉(zhuǎn)的稅負(fù)降低效果顯著。最終劃轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)顯示，A公司和B公司共減少稅負(fù)1.61億元，其中，增值稅約0.17億元；企業(yè)所得稅約0.52億元；土地增值稅約0.83億元；契稅約0.09億元。

3 國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)建議

結(jié)合Y物業(yè)資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)項(xiàng)目可知，無(wú)償劃轉(zhuǎn)方式在國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移方面可行性較強(qiáng)，優(yōu)勢(shì)顯著。為有效發(fā)揮其重要作用，本文結(jié)合當(dāng)前稅收政策及企業(yè)國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)特點(diǎn)，從國(guó)有企業(yè)、稅務(wù)機(jī)關(guān)、社會(huì)立法多個(gè)角度，提出合理應(yīng)用建議，幫助企業(yè)國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)合理轉(zhuǎn)移，減少企業(yè)無(wú)償劃轉(zhuǎn)的成本，推動(dòng)其可持續(xù)發(fā)展。

3.1 提高對(duì)財(cái)稅問(wèn)題的重視

在國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)中，劃入企業(yè)為財(cái)稅處理主體，需重視財(cái)稅處理問(wèn)題，采取多樣措施，創(chuàng)造無(wú)償劃轉(zhuǎn)交易條件，發(fā)揮無(wú)償劃轉(zhuǎn)的優(yōu)勢(shì)。細(xì)化來(lái)說(shuō)，企業(yè)可從以下幾方面加強(qiáng)財(cái)稅管理，為無(wú)償劃轉(zhuǎn)奠定良好基礎(chǔ)。

做好事前調(diào)研。在開(kāi)展無(wú)償劃轉(zhuǎn)項(xiàng)目前，企業(yè)需做好國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)的調(diào)查工作，細(xì)化各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)，深入分析相關(guān)稅收政策法規(guī)。結(jié)合國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)的實(shí)際狀況，制定無(wú)償劃轉(zhuǎn)方案，并確保無(wú)償劃轉(zhuǎn)工作符合政策法規(guī)要求。

加強(qiáng)與政府部門合作。在無(wú)償劃轉(zhuǎn)前，企業(yè)財(cái)務(wù)部門需與所在區(qū)域的稅務(wù)部門、工商部門等職能部門積極溝通，了解相關(guān)工作細(xì)節(jié)，確保無(wú)償劃轉(zhuǎn)方案流程符合國(guó)家政策法規(guī)，提高無(wú)償劃轉(zhuǎn)操作的合規(guī)性與合法性，保障相關(guān)工作有效落實(shí)[3]。

做好無(wú)償劃轉(zhuǎn)過(guò)程管理。在無(wú)償劃轉(zhuǎn)實(shí)施過(guò)程中，劃轉(zhuǎn)企業(yè)需做好形式要件與實(shí)質(zhì)要件的管理，邀請(qǐng)專業(yè)稅務(wù)律師籌劃，確保無(wú)償劃轉(zhuǎn)的實(shí)操內(nèi)容和文件內(nèi)容，均符合稅務(wù)部門要求。其中，形式要件是指主體要件、交易的時(shí)間安排、會(huì)計(jì)的處理等內(nèi)容，要求其符合政策法規(guī)的規(guī)定；實(shí)質(zhì)要件是指無(wú)償劃轉(zhuǎn)相關(guān)的合同、備忘錄、會(huì)議紀(jì)要等文件，企業(yè)需規(guī)范簽署流程，并做好留存工作。

3.2 加強(qiáng)企業(yè)納稅服務(wù)工作

為保障無(wú)償劃轉(zhuǎn)在國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移方面的推廣應(yīng)用，稅務(wù)部門需加強(qiáng)企業(yè)納稅服務(wù)，優(yōu)化企業(yè)國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)的相關(guān)流程，加強(qiáng)稅收優(yōu)惠政策的宣傳。

在工作流程優(yōu)化方面，稅務(wù)部門可利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的支持，為無(wú)償劃轉(zhuǎn)免稅資料報(bào)送、審核方面為企業(yè)提供便利，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)與企業(yè)辦稅人員實(shí)時(shí)溝通，打開(kāi)企業(yè)及時(shí)提供補(bǔ)充材料的通道，確保其各項(xiàng)操作符合政策法規(guī)要求。

在稅收優(yōu)惠政策宣傳方面，稅務(wù)部門需加強(qiáng)稅收優(yōu)惠政策宣傳，引導(dǎo)企業(yè)在國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)中合理應(yīng)用稅收優(yōu)惠政策。以某地區(qū)為例，當(dāng)?shù)囟悇?wù)局利用辦稅服務(wù)廳、12366納稅服務(wù)熱線、征納溝通平臺(tái)等渠道，開(kāi)展稅收優(yōu)惠政策宣傳工作，引導(dǎo)企業(yè)辦稅人員準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)稅收政策，進(jìn)而避免企業(yè)在無(wú)償劃轉(zhuǎn)優(yōu)惠政策理解偏差引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 優(yōu)化相關(guān)財(cái)稅政策法規(guī)

基于國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)的特殊性，為切實(shí)保障國(guó)有資產(chǎn)保值增值，立法部門需完善相關(guān)財(cái)稅政策法規(guī)，加大國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)的政策紅利，保障納稅服務(wù)及企業(yè)無(wú)償劃轉(zhuǎn)工作的規(guī)范開(kāi)展。細(xì)化來(lái)說(shuō)，關(guān)于國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)的財(cái)稅政策優(yōu)化，可從以下幾方面入手：

構(gòu)建通用稅收規(guī)則。由于無(wú)償劃轉(zhuǎn)涉及稅種較多、涉及金額大，且不同稅種間政策內(nèi)容不同，存在缺位問(wèn)題。立法部門需出臺(tái)通用稅收規(guī)則，用于協(xié)調(diào)稅收政策，確保稅收優(yōu)惠政策紅利有效落實(shí)。

完善增值稅政策。立法部門可借鑒英國(guó)“TOGC”規(guī)則，圍繞連續(xù)經(jīng)營(yíng)概念，對(duì)我國(guó)現(xiàn)行企業(yè)增值稅政策進(jìn)行優(yōu)化，對(duì)于符合條件的無(wú)償劃轉(zhuǎn)企業(yè)，給予增值稅“不征稅”處理，進(jìn)一步降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。同時(shí)，物業(yè)資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)免稅優(yōu)惠政策主要由部分地方政府部門出臺(tái)，財(cái)政部和稅務(wù)局未作統(tǒng)一細(xì)化規(guī)定，立法部門需進(jìn)一步統(tǒng)一細(xì)化規(guī)定，使無(wú)償劃轉(zhuǎn)更為合法化、規(guī)范化。

結(jié) 論

綜上所述，Y物業(yè)資產(chǎn)在遵循財(cái)稅政策的基礎(chǔ)上，通過(guò)無(wú)償劃轉(zhuǎn)減少稅負(fù)，降低企業(yè)成本。基于無(wú)償劃轉(zhuǎn)在國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)的可行性，企業(yè)需重視財(cái)稅處理問(wèn)題，稅務(wù)部門需加強(qiáng)企業(yè)納稅服務(wù)工作，立法部門需優(yōu)化相關(guān)財(cái)稅政策法規(guī)，有效幫助國(guó)有企業(yè)完成物業(yè)資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)工作。