國有物業資產劃轉的財稅處理應用研究

■葉樣明

（廣東利通置業投資有限公司）

引 言

在部分國有企業集團中，受歷史因素影響，國有物業資產相對分散，且部分物業業主的主業非物業經營，難以發揮集約經營的優勢，衍生出物業資產集中經營的需求。在物業資產集中經營模式下，物業資產劃轉需求增多，其中涉及的財稅處理問題成為企業集團關注重點。

1 國有物業資產劃轉方式分析

1.1 劃轉方式對比

在國有物業資產劃轉中，常用的劃轉方式包括無償劃轉、平價劃轉、溢價劃轉。其中無償劃轉是指國有物業資產在政府機構、事業單位、國有獨資企業、國有獨資公司間的無償轉移；平價劃轉是指根據國有物業資產價值按照1:1價格劃轉的轉移方式；溢價劃轉是指根據國有物業資產市場價值，提高劃轉價格的轉移方式。

在稅務處理方面，涉及增值稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅及契稅等多個稅種，上述三種方式在稅務處理優劣對比如表1。

如表1所示，平價劃轉和溢價劃轉繳納的稅額更高，無償劃轉的政策法規更為完善，涉及多項稅收優惠政策，為會計人員開展稅務處理提供便利，更適用于國有物業資產劃轉[1]。

表1 劃轉方式對比分析表

1.2 無償劃轉分析

（1）無償劃轉的適用情況。在國有物業資產劃轉中，我國現行政策法規明確了無償劃轉的適用情況：①對于同一主管部門所屬市級行政事業單位涉及的國有資產；②對于跨主管部門涉及的國有資產；③對于跨級次涉及國有資產。

（2）無償劃轉優勢。和平價劃轉及溢價劃轉相比，無償劃轉的稅收籌劃空間較大，具有成本低、交易過程簡單等優勢，可為企業融資及產業調整提供便利，進而實現國有物業資產的增值保值，避免國有物業資產流失。

（3）無償劃轉可能存在的稅務風險。在國有物業資產無償劃轉中，無償劃轉涉及的稅種較多，工作較為復雜，需在合法合理的條件下構建符合優惠政策的交易方式，在這過程中易出現財稅處理失誤，引發稅務風險，對國有物業資產劃轉雙方造成經濟損失，進一步加大稅收負擔[2]。

2 國有物業資產無償劃轉的財稅處理案例

本文以Y物業資產劃轉項目為例，總結國有物業資產劃轉中的財稅處理經驗，驗證無償劃轉方式的優勢，為國有資產無償劃轉財稅優惠提供參考。

Y物業資產位于G市核心商業繁華地段，總建筑面積21000㎡，賬面凈值約0.77億元，評估價值3.30億元。在Y物業劃轉前，由B企業下屬的物業管理部門管理。在Y物業資產劃轉中，A企業為劃入方，B企業為劃出方，二者均屬于省級大型國有企業C集團的全資子公司。

在資產劃轉項目中，A公司深入分析財稅優惠政策，選擇無償劃轉方式，并制定物業資產無償劃轉方案，實現Y物業資產劃轉稅收減免優惠，減少劃轉雙方資金壓力。在Y物業資產劃轉方案中，針對增值稅、企業所得稅、土地增值稅及契稅展開稅務籌劃工作：

（1）承接Y物業“物債人”，獲取增值稅免征優惠：A公司對Y物業開展專項審計，理清其相關債權債務，在承接Y物業資產時，承接該部分債權債務以及Y物業的管理工作人員，使之符合財稅[2016]36號文“全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人”的規定，獲取免征增值稅優惠。

（2）承諾Y物業經營用途不變，實現企業所得稅特殊性處理：A公司和B公司均屬于C集團100%控制，同時A公司在承接Y物業時，出具承諾函，承諾在12個月內仍維持其原有的用途，滿足財稅〔2014〕109號“受同一或相同多家居民企業100%直接控制的居民企業”及“資產劃轉后連續12個月內不改變被劃轉股權或資產原來實質性經營活動”的要求，實現企業所得稅特殊性處理。

（3）積極爭取上級行政管理單位批復，獲取土地增值稅及契稅減免優惠：A公司與C集團積極溝通Y物業資產劃轉方案，仔細解答C集團上級行政管理單位的疑問，分析無償劃轉的優勢。獲得C集團上級行政管理單位批復后，滿足財稅〔2015〕37號文及穗地稅函〔2015〕146號文中“經縣級以上人民政府或國有資產管理部門批準”要求，實現土地增值稅及契稅減免優惠。

基于上述措施，A公司順利完成Y物業資產劃轉，與平價劃轉與溢價劃轉相比，無償劃轉的稅負降低效果顯著。最終劃轉數據顯示，A公司和B公司共減少稅負1.61億元，其中，增值稅約0.17億元；企業所得稅約0.52億元；土地增值稅約0.83億元；契稅約0.09億元。

3 國有物業資產無償劃轉建議

結合Y物業資產無償劃轉項目可知，無償劃轉方式在國有物業資產轉移方面可行性較強，優勢顯著。為有效發揮其重要作用，本文結合當前稅收政策及企業國有物業資產劃轉特點，從國有企業、稅務機關、社會立法多個角度，提出合理應用建議，幫助企業國有物業資產合理轉移，減少企業無償劃轉的成本，推動其可持續發展。

3.1 提高對財稅問題的重視

在國有物業資產無償劃轉中，劃入企業為財稅處理主體，需重視財稅處理問題，采取多樣措施，創造無償劃轉交易條件，發揮無償劃轉的優勢。細化來說，企業可從以下幾方面加強財稅管理，為無償劃轉奠定良好基礎。

做好事前調研。在開展無償劃轉項目前，企業需做好國有物業資產的調查工作，細化各項具體業務，深入分析相關稅收政策法規。結合國有物業資產無償劃轉的實際狀況，制定無償劃轉方案，并確保無償劃轉工作符合政策法規要求。

加強與政府部門合作。在無償劃轉前，企業財務部門需與所在區域的稅務部門、工商部門等職能部門積極溝通，了解相關工作細節，確保無償劃轉方案流程符合國家政策法規，提高無償劃轉操作的合規性與合法性，保障相關工作有效落實[3]。

做好無償劃轉過程管理。在無償劃轉實施過程中，劃轉企業需做好形式要件與實質要件的管理，邀請專業稅務律師籌劃，確保無償劃轉的實操內容和文件內容，均符合稅務部門要求。其中，形式要件是指主體要件、交易的時間安排、會計的處理等內容，要求其符合政策法規的規定；實質要件是指無償劃轉相關的合同、備忘錄、會議紀要等文件，企業需規范簽署流程，并做好留存工作。

3.2 加強企業納稅服務工作

為保障無償劃轉在國有物業資產轉移方面的推廣應用，稅務部門需加強企業納稅服務，優化企業國有物業資產無償劃轉的相關流程，加強稅收優惠政策的宣傳。

在工作流程優化方面，稅務部門可利用互聯網平臺的支持，為無償劃轉免稅資料報送、審核方面為企業提供便利，通過網絡與企業辦稅人員實時溝通，打開企業及時提供補充材料的通道，確保其各項操作符合政策法規要求。

在稅收優惠政策宣傳方面，稅務部門需加強稅收優惠政策宣傳，引導企業在國有物業資產劃轉中合理應用稅收優惠政策。以某地區為例，當地稅務局利用辦稅服務廳、12366納稅服務熱線、征納溝通平臺等渠道，開展稅收優惠政策宣傳工作，引導企業辦稅人員準確認識稅收政策，進而避免企業在無償劃轉優惠政策理解偏差引發稅務風險。

3.3 優化相關財稅政策法規

基于國有物業資產的特殊性，為切實保障國有資產保值增值，立法部門需完善相關財稅政策法規，加大國有物業資產無償劃轉的政策紅利，保障納稅服務及企業無償劃轉工作的規范開展。細化來說，關于國有物業資產無償劃轉的財稅政策優化，可從以下幾方面入手：

構建通用稅收規則。由于無償劃轉涉及稅種較多、涉及金額大，且不同稅種間政策內容不同，存在缺位問題。立法部門需出臺通用稅收規則，用于協調稅收政策，確保稅收優惠政策紅利有效落實。

完善增值稅政策。立法部門可借鑒英國“TOGC”規則，圍繞連續經營概念，對我國現行企業增值稅政策進行優化，對于符合條件的無償劃轉企業，給予增值稅“不征稅”處理，進一步降低企業的稅收負擔。同時，物業資產無償劃轉免稅優惠政策主要由部分地方政府部門出臺，財政部和稅務局未作統一細化規定，立法部門需進一步統一細化規定，使無償劃轉更為合法化、規范化。

結 論

綜上所述，Y物業資產在遵循財稅政策的基礎上，通過無償劃轉減少稅負，降低企業成本。基于無償劃轉在國有物業資產的可行性，企業需重視財稅處理問題，稅務部門需加強企業納稅服務工作，立法部門需優化相關財稅政策法規，有效幫助國有企業完成物業資產無償劃轉工作。