房地產融資現狀及發展趨勢分析

李宗巖

關鍵詞：房地產 ?融資 ?發展趨勢

當前我國房地產在進行開發項目時資金來源主要為銀行融資為主，一方面對房地產開發商和金融銀行來說，存在很多的隱性財務風險;另一方面對土地開發商和投資銀行之間造成很大的財務風險。現就當前我國房地產行業融資服務渠道建設現狀及發展趨勢問題作簡要分析。

一、我國房地產企業融資現狀分析

目前，我國房地產開發企業主要有的融資渠道主要有商業銀行貸款、上市融資、海外房產投資基金、債券融資四個方式。長期以來，我國房地產開發企業的融資流動渠道單一，銀行信貸系統背負了房地產業大量融資風險。近年來，政府開始了實施新一輪的地產宏觀調控，緊縮房地產開發銀行貸款的相關政策措施相繼陸續出臺，房地產開發企業傳統融資業務渠道必將面臨一次前所未有的大規模轉型。

二、當前房地產企業融資存在的問題

（一）融資渠道較為單一

從目前我國房地產行業普遍存在的四種融資活動渠道情況分析來看，我國房地產開發企業目前的上市委托融資、海外委托融資、債券委托融資等除銀行貸款之外的其他融資活動渠道，均由于受現行國家金融監管政策限制約束，難以充分發揮實際融資功效，導致目前房地產開發企業實際融資活動渠道日趨單一化。

（二）對銀行貸款依賴過重

在過去較長一段時間里，我國房地產企業融資規模發展很快，主要依靠銀行直接信貸融資來支撐業務發展，雖房產企業近幾年也大力運用其他融資方式，但在短時間內難以改變以銀行貸款為主的直接融資方式。根據整理分析當前我國房地產企業融資數據，可以看出絕大部分房地產企業在項目開發時自主投入資金很少，主要依靠銀行貸款融資資金來保障項目開發，可以說銀行信貸貫穿整個項目的開發全流程，從前期土地儲備、主體建設、期房銷售，到后期竣工結算。

（三）融資工具局限性限制

在當前國家對房地產行業政策調控大環境下，大部分金融機構收緊了對房地產企業的放貸政策，房地產企業也在不斷開拓新的融資渠道，其中信托貸款融資因靈活性強、創新發展空間大，快速發展成為房地產行業融資的一個主流。但中國銀監會《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（銀監辦發[2005]第212號）政策出臺后，房地產信托從業門檻進一步提高，融資局面進一步受到限制。

三、傳統融資渠道給房地產企業帶來的影響

（一）融資渠道單一，信用風險高

由于目前傳統房地產投資企業所在融資銀行渠道中僅存在事實上的單一融資模式，將房地產企業投資的直接市場競爭風險和企業融資人的信用風險直接集中于傳統商業投資銀行，使傳統銀行企業承擔風險難度增大，一旦房地產行業資金鏈斷裂，引爆金融市場風險，將會對整個金融行業產生多米諾影響，更有可能會危及國民經濟的健康穩定發展。

（二）宏觀政策調控，資金面臨瓶頸

房地產業是一個資金密集型產業，由于近期受國家宏觀政策改革“從緊”的變化影響，房地產開發企業想要試圖通過改變傳統的向銀行貸款的各種融資交易渠道從而獲取巨額資金市場支持的操作難度將進一步明顯加大，勢必也會使一些中小型房地產開發企業的經營發展道路面臨嚴重困境，進而嚴重制約整個房地產開發市場的有序公平競爭，使房地產開發企業的健康發展也將面臨諸多資金上的瓶頸。

四、房地產行業融資服務渠道的主要對策和發展建議

（一）建立多層次的房地產融資體系，開創多樣化金融產品

當前我國房地產企業融資的主要面臨問題是如何建立一個穩定的、多層次的融資服務體系，滿足不同中高層次融資企業品種多樣化融資需求，關鍵是需要設計和推出有較大差異的、服務不同類型房產融資企業的金融融資產品，有效減少對商業銀行貸款的過度依賴。筆者認為，建議可以通過以下二種方式幫助進行融資嘗試：一是通過擴大企業權益債務融資規模比例，降低地產行業機構整體權益債務風險依存度;二是對資金實力雄厚的大型房地產企業，可考慮通過發行短期信托債券進行融資，而對于中小型房地產企業，可以考慮大力發展房地產企業投資信托債券基金等融資方式。

（二）健全完善房地產金融法律法規，規范融資產品

在房地產行業融資多元化的發展過程中，新時期出現的很多房產融資服務工具，如果沒有采取相應的法律制度措施進行管理規范，將不利于房地產市場健康發展。所以，必須要加快建立和貫徹完善金融法律法規體系，作出嚴格管理規范，促使我國的房地產市場投融資規范的健康發展。

（三）積極引導對外資金融機構以及境外基金，防范外資風險

在中國加入WTO后，外資銀行以及境外的房地產投資基金機構的金融服務產品和房地產開發融資服務渠道都為房地產企業敞開大門，外資企業資金的大量進入。但由于外資的市場逐利性，大量投資進入或巨額流出也將對未來我國實體經濟發展產生不可估量的直接影響。因此有關監管部門必須密切高度關注外資進入房地產投資市場的最新動向，防止其對未來我國房地產投資市場發展造成直接沖擊。

（四）加快金融服務行業創新驅動，開發衍生金融產品

當前，我國房地產開發的融資渠道以直接融資為主，其他融資市場尚未有效利用起來。因此，房地產企業應加大融資創新力度，在兼顧基礎融資渠道的同時，借鑒國外融資經驗，針對投資項目風險較高、投資金額較大、回收周期長的項目，重新打包，經過嚴格評估，開發各種衍生性的金融融資產品，實現個人住房房產抵押按揭貸款的資產證券化、信貸資產的債權證券化、項目經營權益的資產證券化等，讓社會公眾也可以成為房地產開發企業的直接固定投資者，并充分享受到房地產業快速健康發展帶來的豐厚收益。

五、結束語

綜上所述，筆者認為，我國政府應重點支持培育規范發展房地產信托投資業務，積極探索建立房地產產業投資信托產業基金等多種融資通道渠，構建多元化、合理的、符合房地產行業的融資渠道。在國家宏觀政策調控以及銀行信貸政策收緊的大環境下，房地產企業需要不斷創新融資方式，豐富融資渠道，擺脫對銀行信貸的單一融資局面。

參考文獻

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