房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境與融資模式探討

■張福強(qiáng)

（中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）

1 房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，從獲取生產(chǎn)資源、制作產(chǎn)品到銷售產(chǎn)品都需要大量的資金支持，資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)的工作重點(diǎn)也是賴以生存的生命線，因而拓寬融資渠道是房企穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵因素。我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)主要面臨以下融資問題：

1.1 融資渠道缺乏多元性

縱觀我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的歷史，房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)都離不開銀行信貸的支持。根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2019年末，主要金融機(jī)構(gòu)用于房地產(chǎn)貸款的資金額達(dá)到了44.41萬億，占據(jù)各項(xiàng)貸款余額29%以上。在表1中，“其他資金來源”中很大一部分是購(gòu)房者的訂金和預(yù)付款，而購(gòu)房者通常會(huì)選用銀行信貸的方式支付放款，因此房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行貸款的直接和間接依賴程度相當(dāng)高[1]。

表1 2013—2018我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金來源結(jié)構(gòu) （單位：億元）

1.2 海外融資渠道利用率低

從表1中可以看出，外資在資金來源中的占比極低，通常只有國(guó)內(nèi)知名的大型開發(fā)商才能使用，并不是房企的主流融資渠道，其中2018年的比重僅為0.07%。2017年外匯管制手段不斷增強(qiáng)，海外融資作為多項(xiàng)調(diào)控中的一類也遇到了很大的阻力；境內(nèi)企業(yè)對(duì)國(guó)際資本市場(chǎng)規(guī)則不夠熟悉，加上證券法的諸多限制，房地產(chǎn)企業(yè)很難通過境外上市籌集股權(quán)資金。

1.3 短期資金占比大

在表1中，其他渠道資金約占房地產(chǎn)行業(yè)資金的40%～50%以上，而這部分資金多為消費(fèi)者支付的購(gòu)房預(yù)付款，既屬于流動(dòng)性極大的短期資金，購(gòu)房者一旦發(fā)生大量的違約行為，開發(fā)商將面臨資金緊缺的窘境。預(yù)售經(jīng)營(yíng)在某種程度上成了另類的融資工資，為房企提供了低成本的資金，但是增強(qiáng)了其資金的不穩(wěn)定性[2]。如果政府進(jìn)一步限制和規(guī)范銷售監(jiān)管資金的提取，將對(duì)房企的資金安全造成極大的沖擊。

2 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資模式

2.1 銀行開發(fā)貸

我國(guó)商業(yè)銀行提供的房地產(chǎn)開發(fā)貸款產(chǎn)品已經(jīng)趨于成熟，具有融資成本低和操作簡(jiǎn)便的特點(diǎn)，目前主要分為四種：抵押質(zhì)押貸款、信用貸款、擔(dān)保貸款和流動(dòng)資金貸款。

2.2 發(fā)行股票

公開發(fā)行股票需要企業(yè)具有良好的經(jīng)營(yíng)狀況、規(guī)范的運(yùn)行模式和雄厚的財(cái)務(wù)實(shí)力等一系列條件，而一般中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則很難走上上市融資的道路[3]。截止至2019年12月底，全國(guó)9700多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有104家在滬深兩市上市。近年來大多數(shù)標(biāo)桿性房地產(chǎn)企業(yè)，如恒大、融創(chuàng)、保利、華潤(rùn)置地和碧桂園等都通過在中國(guó)香港上市，為企業(yè)發(fā)展構(gòu)建了優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的融資渠道。

2.3 發(fā)行債券

相比發(fā)行股票，發(fā)行債券的融資成本較低，有穩(wěn)定的票面本金和利息，風(fēng)險(xiǎn)可控，安全系數(shù)高。且企業(yè)不必稀釋股權(quán)，對(duì)自身的資金需求擁有較強(qiáng)的控制權(quán)，是一種比較好的選擇。債券融資開始于20世紀(jì)末，由于試行初期，企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)問題以及各項(xiàng)不利事項(xiàng)致使無法按時(shí)還本付息，但是《證券法》對(duì)債券產(chǎn)品有明確的支付承兌條例，國(guó)家為了維護(hù)正常的經(jīng)濟(jì)秩序，只能嚴(yán)格限制債券融資方式，尤其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資更是嚴(yán)格控制[4]。

2.4 房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托主要有三種募集方式：一是認(rèn)購(gòu)人將不動(dòng)產(chǎn)委托給信托機(jī)構(gòu)管理；二是認(rèn)購(gòu)人直接將資金委托給信托，定向投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；三是將信托資產(chǎn)和銀行按揭產(chǎn)品結(jié)合,包裝為固定收益類的產(chǎn)品。

信托產(chǎn)品以其收益較高的特點(diǎn)吸引力不少投資者，在2011年和2012年間，這種融資方式獲得迅速發(fā)展；信托投資的操作方式靈活多變，企業(yè)可以根據(jù)自身的需求選擇股權(quán)、債權(quán)等多種方式搭建融資架構(gòu)。更為重要的是，房地產(chǎn)信托投資對(duì)企業(yè)的資質(zhì)要求相對(duì)寬松，這為大量中小型企業(yè)提供了巨大的幫助。但是信托產(chǎn)品也有以下缺點(diǎn)，一是融資成本較高，通常為8%-15%；二是期限較短。

2.5 房地產(chǎn)信托投資基金

房地產(chǎn)信托投資基金(REITs) 是發(fā)達(dá)國(guó)家常用的、專門用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基金信托產(chǎn)品，發(fā)行方將受益憑證發(fā)行給社會(huì)投資人或機(jī)構(gòu)投資者，然后交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)管理，最后將資金投資于能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的收益型房地產(chǎn)或抵押貸款。REITs產(chǎn)品的收益扣除少部分管理人的管理費(fèi)后，可將大部分收益分配給各投資人[5]。

相比銀行信貸，房地產(chǎn)信托籌集資金的渠道更廣，資金主要來源于房地產(chǎn)信托、集資信托、代理集資、資金信托和共同投資資金。多樣化的資金來源不僅可以降低房地產(chǎn)企業(yè)整體融資成本，資金利率可以調(diào)整非固定不變。REITs具有信托的靈活性，可以根據(jù)不同的標(biāo)的和項(xiàng)目不同的發(fā)展階段設(shè)計(jì)出獨(dú)一無二的融資結(jié)構(gòu)。在未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，將扮演重要角色。

3 建議及啟示

新形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)既面臨著業(yè)務(wù)模式和投資方式轉(zhuǎn)變的難題，也面臨著融資方式轉(zhuǎn)型的難題，要想順應(yīng)時(shí)代潮流，企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到傳統(tǒng)融資模式的缺陷，要結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)狀況和發(fā)展需求，尋找適合自身長(zhǎng)期發(fā)展的資金供給模式，現(xiàn)提出以下幾點(diǎn)建議：

3.1 提高企業(yè)綜合實(shí)力，開展多元化業(yè)務(wù)

在“新常態(tài)”下，商品房銷售儼然已經(jīng)不能作為房企唯一的收入來源了，企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮自身優(yōu)秀的項(xiàng)目運(yùn)作能力與資源調(diào)動(dòng)能力，實(shí)施多元化的業(yè)務(wù)策略。雄厚的綜合競(jìng)爭(zhēng)力是緩解融資壓力的重要保證，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高綜合運(yùn)營(yíng)能力，加快布局文旅、康養(yǎng)、長(zhǎng)租公寓和物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域。多元化的業(yè)務(wù)能夠使房企盡快進(jìn)入良性循環(huán)，穩(wěn)定的發(fā)展模式在提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流的同時(shí)，也將為企業(yè)提供高質(zhì)量的資產(chǎn)質(zhì)量和資信評(píng)價(jià)。

3.2 盤活長(zhǎng)期資產(chǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期資產(chǎn)包括經(jīng)營(yíng)性物業(yè)和自持租賃物業(yè)等資產(chǎn)，這類資產(chǎn)的回收周期長(zhǎng)，但是現(xiàn)金流通常比較穩(wěn)定。為拓寬信貸市場(chǎng)，各大金融機(jī)構(gòu)紛紛涉足經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，該類貸款用款方式、提款方式靈活，且期限較長(zhǎng)，企業(yè)可以結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)狀況、流動(dòng)性和生產(chǎn)需求合理規(guī)劃還款。

3.3 著力研究地產(chǎn)業(yè)基金、信托融資和REITs等新型融資工具

國(guó)內(nèi)金融創(chuàng)新活力受制于政府政策，但是這并不代表新型的金融工具就沒有良好的發(fā)展前景，REITs在金融危機(jī)時(shí)期扮演了重要的融資角色，房地產(chǎn)信托和基金在緩解融資難題上的作用將會(huì)發(fā)揮更大的作用；另外，在應(yīng)對(duì)各類新技術(shù)難題上，公司要重視培養(yǎng)熟悉房地產(chǎn)行業(yè)和金融領(lǐng)域的復(fù)合型人才，迎接房地產(chǎn)行業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。