淺談環境因素對房地產價值的影響

曹輝

摘要：環境是指人類生存的空間及其可以直接或間接影響人類生活和發展的各種自然因素。人們都不喜歡在有污染的環境中生活，近些年隨著人們生活水平的提高，環境質量對生活的影響逐漸受到了全社會的關注。在改革開放后，我國經濟社會的建設迅猛發展，各個領域都取得了舉世矚目的成就。房地產是一種客觀存在的物質形態，是指房產和地產的總和，其中包含土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。在建筑標準、質量以及材料相同的情況下，不同環境中房地產的價值不盡相同。如果想要客觀的對房地產價值進行準確的評估，就要科學分析、評價影響房地產價值的相關因素，其中環境因素對房地產價值有著相當大的影響。本文首先探討了影響房地產價值的主要環境因素，其次闡述了房地產估價中環境影響評估現狀，最后提出了幾點完善環境因素對房地產估價影響的對策。

關鍵詞：環境因素，房地產，估價，影響

對于一個國家來說，繁榮發展的市場經濟能夠帶動整個城市化進程，近些年來，隨著城市建設的迅猛發展，房地產業也在不斷的發展、壯大，成為國家的支柱產業。人們的生活水平隨著社會的發展也在不斷提升，因此生活觀念也發生了一些變化，在購買房地產的問題上，人們一般會更傾向把房地產所處的位置和周邊環境放在優先位置來考慮，即戶型所在區域是否臨近交通和商場，教育條件是否優越，周圍的經濟發展形勢是否持續上升，同時會對房屋周圍的生態以及人居氛圍更為關注。這些因素不僅是居民購房的重要影響因素，同時也影響著房地產價值評估。因此，在房地產項目的選址，定位和選擇室內裝修方案的時候，一定要將上述因素考慮到位，選出最合適的建設施工方案，使房地產的各方面價值充分體現出來，使房地產的價值最大化。在我國房地產估價行業的起步稍晚一些，它是隨著房地產業的發展而逐漸興起的，因此房地產估價的相關體制、制度，以及機構都不是十分的完善，但近些年來，其發展卻十分迅速，發展成果也十分顯著。

一、房地產估價的主要環境影響因素

（一）大氣環境因素

在居民居住環境的影響因素中，空氣質量尤為重要，是與居民的身心健康息息相關的。而在房地產的價值評估中，其影響因素包括建筑的所在位置，以及周圍的大氣環境。例如，房地產周圍是否存在空氣污染，是否產生了較為難聞的氣味，有害物質以及粉塵是否存在等，這些因素都會對房地產價值的高低造成相當大的影響。除此之外，以養殖牲畜為代表的養殖場、化肥生產工廠、酒品制造場、大型垃圾中轉站、生產化學物質的工廠、屠宰場以及污水處理場一般都會產生比較刺鼻的氣味，嚴重污染著空氣，從而使周邊的房地產價值降低。但是如果將房地產附近的生態綠化建設進行不斷完善，擴大綠地、公園、湖泊的建設，將會對大氣質量項目的提升十分有利，從而有助于房地產價值的提升。

（二）衛生環境因素

一般在居住區較集中的區域，由于商戶、飯店比較多，容易產生大量的生活垃圾，房地產項目周圍的人流量很大，也極易產生大量垃圾，如果沒有相應的保潔人員來及時處理居民傾倒的垃圾，會造成房地產周圍的環境無法忍受，甚至會產生蒼蠅橫飛、臭氣熏天等現象，以上都會使得房地產的價值大大降低。反之，假設房地產商能夠對周圍的垃圾桶、洗手間以及商戶的衛生進行加強管理、及時清潔，保障房地產周圍的衛生清潔，那么則會使房地產的價值得到相應提升。

（三）水文環境因素

房屋的選址和建造，我國從古代開始就有看“風水”的習俗，延伸至今天的房地產建造美學中，水仍然占據著十分重要的地位。如果有河流、湖泊、噴泉等水體在房地產周圍，那么其銷售量以及價值一定都會大大提升。但是，如果房地產周圍的水體全部都被污染過，空氣中彌漫的都是臭水味，那么該房地產的地位在大眾心中一定大打折扣，其價值也會隨之相應降低。

（四）消防安全因素

近幾年來，高層建筑逐漸成為了我國居民建筑樓的代表性建筑。低至十幾層，高至三四十層。每棟大樓按照建設標準的要求，應該設置樓梯作為消防通道，即安全通道，以便可以在面對火災等自然災害的時候，為居民提供逃生的機會，使人員傷亡數量盡可能的降低。是否擁有齊全的消防設施、其消防設施及消防通道在滿足國家強制性要求的同時是否具有更高的標準，這些都會對房地產的價值產生不小的影響。

（五）聲音環境因素

隨著生活水平的提高，人們越來越注重生活的質量，特別是房地產周圍的聲源控制效果，這與居民的日常生活情緒息息相關。如果周圍的噪聲太大，或是頻率過于頻繁，就極易導致煩躁情緒的產生。在火車站、高鐵站、機場、高速公路、等這種人流、車流比較密集的地方，噪音水平一般都會很高，在這種噪音比較高的區域的房地產價值一般會相應較低。反之，在噪音很小、靜怡的環境的房地產項目，會使人心態平和，情緒穩定，自然在房地產估價上是加分項。

二、房地產估價中環境影響評估現狀

目前，在我國房地產估價體系中，對環境因素對房地產項目價值的影響，相對滯后，有些估價報告只是描述了房地產項目所處環境的狀況及特點。而對環境對房地產項目價值的影響考慮的不夠。由于房地產估價理論以及估價技術的不斷深入發展、逐步健全的環境保護法、不動產所有者越來越重視環境因素對不動產價值造成的影響，因此我國估價管理機構及估價機構在環境因素對房地產價值的影響方面，已逐步開始嘗試性做一些工作。

隨著社會的不斷發展，人們已經逐漸意識到房地產價值受環境因素的影響越來越大，而不只是一味的強調區位對房屋價值的影響。在這里提到的環境，指的并不是人文環境，而是土壤、大氣、水環境等在地球空間范圍之內的自然環境，以及通過人工條件形成的人工環境因素。而環境影響評估是指綜合評價、考慮對房地產價值產生影響的一切自然、人為條件所組成環境因素。環境一定是會對房地產價值產生一定的影響，這是在房地產估價中必須要考慮的一個重要因素，不管它是加分項還是減分項。

水源保護區、瀕危動物保護區以及濕地都屬于自然條件，臨近此類區域的房地產項目雖然可以收獲別樣的風景，但此類區域周邊一定會有一些限制性措施，在一定程度上限制了人們的活動，所以臨近此類區域的房地產項目，環境因素的影響不一定都是加分項 要綜合考慮利弊客觀科學的評估它對項目價值的影響。

在房地產環境污染方面的訴訟案中，我國已經涉及到了環境影響評估，取得了一定進展，然而規范性的操作程序沒有實現，就環境因素對房地產價值的影響無法做出定量的評估報告。舉例來說，在某地的一項房地產開發項目中，因冬季施工導致室內氨污染，嚴重威脅到了居民的身體健康，為此，居民就污染問題起訴了開發商，法院受理了此案。經過調查和檢測，有關部門發現在此住宅戶中，十幾戶業主的房間空氣中，氨的濃度高出國家標準十幾倍，甚至幾十倍。造成這種原因是因為冬季施工時，混凝土中混入了含尿素的防凍劑。此后，開發商向業主道歉，并同意為業主添加空氣凈化裝置，或原價退還以賠償業主，但由于業主是以較低期房價格購買，而現在房屋已經升值將近百分之二十，所以業主并不同意開發商的賠償。該空氣污染對不動產價值量影響是多少，就需要進行科學的評估。該事件反映了環境因素對于房地產評估價值的重大影響。

三、完善環境因素對房地產估價影響的對策

（一）劃定估價的范圍

人們在粗放型的城市化發展過程中，總是過于盲目激進，缺乏理性，相關部門也沒有將科學、健全的環境對房地產價值影響量的標準制定出來，同時也沒有將環境因素明確納入到房產價值評定的過程中。在這種情況下，各個相關部門應該吸取教訓和不斷總結經驗，及時止損，將環境因素對房地產估價的影響盡可能量化，并對其使用范圍進行明確的劃定，使得環境因素在房地產估價過程中操作可循、可控、客觀、科學。

（二）制定環境評估報告

目前由于購房者的認知和維權意識還不夠強，因此在房屋購買的時候，很少有向地產商索要房屋環境評估報告的現象，缺乏這方面的意識，導致不少人在入住之后，才慢慢發現環境因素給自己帶來的很大的負面影響，特別是經濟上的損失及身心健康方面的影響。所以，在簽訂購房合同之前，購房人應該向開發商索要環境評估報告，并對戶型進行綜合考察，并考慮是否對戶型及居住環境滿意，之后再做是否購房的決定，使購房潛在的損失和風險大大降低。基于以上情況，若在入住后仍然出現了和實際不符的情況，同樣能按照環境評估報告要求地產商賠償。

（三）完善相關法律法規

目前，由于房地產估估價本身就是一門科學與藝術相結合的學問，所以部分房地產開發商經常抱有僥幸取巧心理，在房地產估價過程中施加影響，甚至弄虛作假，造成房地產的評估價值和自身具有的客觀價值相去甚遠。除此之外，不完善的法律、政策環境導致環境因素對房地產價值的影響不能客觀體現出來。所以各監督管理部門應在各自職責范圍嚴格執行國家的有關法律、法規和政策并不斷完善之，及時發現并制止房地產估價過程中的不正之風，在房地產估價過程中嚴格以房地產估價規范為標準，采取相應的技術，切實體現出環境因素對地產價值的客觀影響。

四、結語

房地產是以實體經濟為代表的，這種經濟形態隨著經濟的發展也面臨著許多機遇和挑戰。房地產價格受很多因素的影響，地區、用途以及類型的不同都會在使得房地產的估價產生巨大差異。環境對于房地產來說，也會帶來相應的影響。

參考文獻：

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