房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格認(rèn)證制度的若干問題探討

苗長青

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，建筑行業(yè)在中國得到了長足發(fā)展，隨之而來的就是房地產(chǎn)行業(yè)的空前繁榮。但是我國房地產(chǎn)行業(yè)起步相對較晚，行業(yè)的規(guī)范和制度也并不齊全，因此行業(yè)內(nèi)部經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些混亂現(xiàn)象，尤其是在處理房地產(chǎn)問題的時(shí)候經(jīng)常會(huì)爆發(fā)出嚴(yán)重的問題。為此，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格認(rèn)證制度就很有必要，這對于發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)起著保障作用，也是整肅行業(yè)內(nèi)部亂想的方法之一。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，經(jīng)紀(jì)人，認(rèn)證制度，問題

1978年改革開放之后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)如日中天，一直到了1994年《城市房地產(chǎn)管理法》頒布之后，房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)橛辛朔畹募s束而發(fā)展的越來越規(guī)模化。房地產(chǎn)的發(fā)展是時(shí)代發(fā)展的產(chǎn)物，反過來房地產(chǎn)的發(fā)展也能促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因?yàn)榉康禺a(chǎn)事業(yè)的發(fā)展是城市化的一種體現(xiàn)，不僅促進(jìn)了貨幣的流通，也有助于人口的遷移和城市規(guī)模的變遷。但是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范性起步較西方國家晚，行業(yè)規(guī)范并不嚴(yán)格，而且雖然1994年頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，但是關(guān)于法條的具體項(xiàng)目并不清晰，因此造成了房地產(chǎn)行業(yè)的管理混亂，甚至出現(xiàn)魚目混珠和違規(guī)交易的行為。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是該行業(yè)中最重要的主體，因此建立合適、合理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)證制度是大有必要的。本文將從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)證制度的重要性，我國目前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的問題即解決辦法來探討。

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)證制度的重要性及我國目前行業(yè)亂象

正如各行各業(yè)都有其資格證認(rèn)證制度一樣，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今已經(jīng)是一個(gè)非常成熟的行業(yè)了，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)證制度是必要的。正如教師上崗需要持有教師資格證，醫(yī)生行醫(yī)需要持有行醫(yī)資格證一般。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)證制度是為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制定一項(xiàng)從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，不僅能夠保障交易雙方的利益，也是為了能夠保障國家發(fā)展的利益。

我國房地產(chǎn)交易量其實(shí)十分巨大，但是根據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查，在房地產(chǎn)交易過程中偷稅漏稅的行為發(fā)生率極高。這與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的責(zé)任感和法律常識(shí)都有關(guān)系，不可否認(rèn)的是，如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)水平和道德法律意識(shí)不高，那么房地產(chǎn)行業(yè)的交易將會(huì)越來越混沌，不僅保障不了交易雙方應(yīng)該有的法律權(quán)益，偷稅漏稅行為本身就是違法的，對過國家的稅收也很不利，甚至于會(huì)影響其他行業(yè)的效仿，更有甚至還會(huì)涉及洗錢等犯罪行為，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)證制度的建立是行業(yè)發(fā)展的需求，也是維護(hù)國家利益的需要，更是每個(gè)交易人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該支持的政策。

二、如何完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的認(rèn)證制度

關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的考核制度，2014年已經(jīng)暫停，而且將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從準(zhǔn)入類資格中取消。但是在2015年，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相關(guān)資格證書調(diào)整為水平評價(jià)類，并且恢復(fù)了考試。可見我國關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的考核制度趨于完善，原來的準(zhǔn)入是為了配合當(dāng)時(shí)行業(yè)的沉淀期發(fā)展，但是目前的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了篩選期，因此需要從業(yè)務(wù)水平來評價(jià)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。但是，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的認(rèn)證制度仍然需要作出一些額外的努力，我們會(huì)在下文中論述。

（一） 條例建設(shè)需要更加細(xì)化

我國其實(shí)已經(jīng)有設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員水平評價(jià)類職業(yè)資格制度，主要是是面向全社會(huì)提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員能力水平評價(jià)服務(wù)，并納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格證書制度統(tǒng)一規(guī)劃。但是對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的要求并沒有細(xì)化，雖然在考試流程和發(fā)證流程方面已經(jīng)趨于全面，但是就考試條例來看并沒有全方位的覆蓋到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所需要的技能，因此并不能保證考核通過的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就是合格的，因此需要在考試條例上進(jìn)行細(xì)化，增加其合理性和考核性。

所謂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)證制度不僅是為了嚴(yán)格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的準(zhǔn)入條件，更加也是為了促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。因而該認(rèn)證制度需要明確兩個(gè)目標(biāo)：不增加房地產(chǎn)交易成本和促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展。因此，認(rèn)真制度需要把合適的人和有能力成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的人員納入進(jìn)來，通過優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人的帶動(dòng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。以避免出現(xiàn)行業(yè)壟斷的現(xiàn)象，以保證房地產(chǎn)市場公平、合理、公正、公開的發(fā)展。

（二）明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管范圍

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指通過全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試或者資格互認(rèn)，依法取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格，并經(jīng)過注冊，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)人員。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)要求里有一項(xiàng)是“熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律法規(guī)和管理規(guī)定”，可見房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要依法工作，那么就涉及到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對于監(jiān)管范圍等相關(guān)內(nèi)容的明確。就我國目前關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的法律條款來說，很多法條不夠充分，對于具體的職責(zé)規(guī)范也沒并不精確，因而給房地產(chǎn)積極人的監(jiān)管帶來麻煩，甚至有可能面臨著職權(quán)混亂和監(jiān)管沒有邊際的問題。明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管范圍，既是對我國房地產(chǎn)市場規(guī)則的有效維護(hù)，也是為了讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人把職責(zé)明確到位，這樣一旦出現(xiàn)問題可以第一時(shí)間追責(zé)，而且也有利于國家的財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)，例如房產(chǎn)交易時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須做到熟知并且誠實(shí)上報(bào)，否則不僅不利于房地產(chǎn)行業(yè)的公平性，還有損于國家的發(fā)展，例如稅收和執(zhí)法。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)范圍

對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的認(rèn)證，首先要從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行考察。在臺(tái)灣地區(qū)的《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)管理?xiàng)l例》可以作為參考，其對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)范圍做了說明，主要是指經(jīng)營中介或代銷業(yè)務(wù)的公司或者商號。但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)范圍本來就分為廣義和狹義，狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)包括的內(nèi)容比較繁多而且雜亂，例如房屋的買賣、租賃等等。從這個(gè)角度上看，臺(tái)灣地區(qū)的該條例并不十分準(zhǔn)確。明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)范圍是完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的認(rèn)證制度中一個(gè)重要的部分，因?yàn)橹挥性诿鞔_其業(yè)務(wù)范圍的前提下，才能給出一個(gè)相對合理的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。否則，在沒有相關(guān)法律做保證的前提下，任何一個(gè)認(rèn)證制度都是紙上談兵，不具有現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)價(jià)值的。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的認(rèn)證制度是對房地產(chǎn)行業(yè)的另一種形式的監(jiān)督，而我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也離不開對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的嚴(yán)格評價(jià)，為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，務(wù)必要完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的認(rèn)證制度。

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