淺析房地產企業(yè)工程招標環(huán)節(jié)的成本控制

姚超眾

摘要：住房制度改革可以說是我國房地產行業(yè)重大轉折點，上個世紀90年代以來，房地產行業(yè)發(fā)展速度驚人，房地產成為拉動地方經濟增長的重要引擎。為了保障房地產行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展，各地相繼出臺諸如限制貸款、提高首付款比例、限制購房資格、限制一手房備案價格、限制新房二手過戶時間等一系列調控政策。面對發(fā)展成熟、日益規(guī)范、競爭激烈的房地產市場，房地產企業(yè)越來越重視開發(fā)建設過程中的成本控制，認識到只有不斷提高成本控制水平，才能保障利潤水平，在激烈的市場競爭中穩(wěn)健發(fā)展。本文從房地產企業(yè)控制成本的原則出發(fā)，分析了招投標環(huán)節(jié)成本控制的意義和存在的問題，給出了如何在招投標環(huán)節(jié)提高成本控制水平的建議，為房地產企業(yè)在招投標環(huán)節(jié)加強成本控制提供了參考。

關鍵詞：項目開發(fā)，房地產，招投標，成本控制

住房制度的改革極大地促進了我國房地產企業(yè)的發(fā)展，據統計目前我國房地產企業(yè)達到數千家，其中銷售額達千億元的就已經達30家。近年來，隨著國家房地產新政不斷出臺，針對房地產的貨幣政策的不斷緊縮，流入房地產行業(yè)的現金不斷減少，行業(yè)規(guī)模增長速度變緩。面對復雜的市場形勢，房地產企業(yè)如何通過強化內部管理，降低企業(yè)負債和去杠桿，提升投融資能力，加強開發(fā)建設成本控制，保證利潤率水平，不斷提高競爭力顯得尤其重要。招投標環(huán)節(jié)的成本控制在房地產開發(fā)建設成本控制中占的比重逐漸加大，控制招投標環(huán)節(jié)成本能有效促進企業(yè)經營管理水平的提升，控制開發(fā)建設成本，保障企業(yè)盈利水平最大化，促進企業(yè)在激烈的市場中凸顯競爭優(yōu)勢。

一、房地產成本控制的原則

房地產企業(yè)的成本控制涉及土地開發(fā)、設計、施工、營銷多諸多環(huán)節(jié)，而這些環(huán)節(jié)要實現成本控制，需堅持以下幾個原則。一是房地產企業(yè)成本控制需堅持成本最小化原則，就是指項目實施過程中，確保每一筆支出都是應支而支，每一筆費用都具有相應的價值，杜絕對最終產品、提升價值沒有作用的支出。二是堅持整體控制的原則。整體控制的原則就是要將整個項目的開發(fā)建設成本作為一個整體來考慮，不能為了控制某個單項工程的成本，導致其他成本的成本成倍增加。其次就是公司全體員工都要樹立成本意識，行政、開發(fā)、工程、招投標、采購、預決算、營銷等各部門的人員都應該控制成本，做到克己奉公，形成成本控制意識，并不斷強化。三是堅持權力和義務統一的原則，房地產企業(yè)在項目開發(fā)建設過程中，各級管理人員都肩負本崗位的成本控制職責，同時還有一定的成本控制權限，并在成本控制中還將獲得公司給予的利益，只有責權利三者統一協調，才能實現成本的有效控制。

二、房地產招標成本控制的意義及現狀

房地產項目從勘察、設計、到施工以及驗收交樓后的維保修等全過程都需要通過招標確定單位，房地產企業(yè)的招標具有專業(yè)的多樣性、過程復雜性、項目連續(xù)性、市場價格主導性、需求部門時效性等特征。招標是房地產企業(yè)項目開發(fā)建設一個重要環(huán)節(jié)，是房地產企業(yè)成本預控環(huán)節(jié)之一，同時是選擇工程承包單位和約定合同條款的重要環(huán)節(jié)。可以說招標環(huán)節(jié)對于房地產企業(yè)成本控制起著至關重要的作用。

房地產企業(yè)根據公司情況采取了不同的招標模式，有委托第三方招標、自行招標等多種模式。房地產企業(yè)招標呈現兩種現狀，一方面，房地產企業(yè)為了降成本，通過招標談判不斷壓低合同價格，壓縮施工單位的利潤空間，另一方面，施工單位在投標過程中可能存在圍標、串標、低價中標然后采取簽證、擺困難等各種方式要求加價的情形，破壞正常的市場秩序，形成價格壟斷。尤其是在土方工程招標中，地方渣土運輸企業(yè)、行業(yè)協會的壟斷和違規(guī)行為都嚴重擾亂房地產企業(yè)開發(fā)的進程，抬高房地產企業(yè)的開發(fā)成本。

三、房地產企業(yè)加強招標環(huán)節(jié)成本控制的建議

（一）加強招標工作的精心策劃

招標工作是否精心策劃直接關系到中標單位能否滿足項目需要。大型成熟的房地產企業(yè)可以組建自己的招標工作機構，明確各級各部門職責，建立相應的招標工作制度，明確招標工程流程。建立自己的合格單位庫，由相關部門負責人組成的征召小組進行征召考察入庫，實行合格單位庫動態(tài)管理。在具體項目招標前，由負責招標的領導組織工程、技術、合管等相關部門召開招標策劃會議，明確項目名稱、招標范圍、主要工作內容、工期及節(jié)點、單位來源、單位資質、機械設備要求、調價條款、現場特殊要求等。

（二）制定相應招標工作計劃

為了適應房地產企業(yè)“高周轉”的要求，前置的招標工作計劃必不可少。招標計劃要與項目的拿地、動工、展示、開盤、驗收等各計劃相適應，編制招標計劃，既要考慮到需求部門的實際，又要考慮項目招標的合理時間需求。過早的確定單位，可能會出現因為現場不具備施工條件遲遲不能進場，施工單位會提出招標時間過久、市場價格漲幅較大，原來報價條件發(fā)生變化等不能按原合同價格繼續(xù)履行，導致合同調價或解除，從而使招標時的成本控制出現偏差，帶來重復工作，降低工作效率。如果過遲確定單位，將會出現現場等單位進場的情況，導致整個開發(fā)計劃受影響，甚至不能如期開盤，錯過房地產市場銷售的旺季節(jié)點（如金九銀十、春節(jié)、五·一、國慶等黃金銷售季節(jié)）。因此，制定合理的招標工作計劃，并根據開發(fā)的計劃做及時的調整，對于房地產企業(yè)成本控制顯得尤為重要。

（三）精心編制招文，建立招文會審機制

房地產企業(yè)招文一般由招標文件、工程量清單、圖紙和合同等組成，招文是施工單位投標報價的依據。招標文件編制是否詳實準確，直接關系到施工單位報價的準確性，招文編制不合理時將會為評標定標以及合同實施造成困難，其結果可能使房地產企業(yè)成本失控。編制招文時時需對招標范圍、工作內容、三通一平、地勘、現場條件、價格包含范圍等說明清楚并組織現場踏勘，對于工程量清單中的項目特征、工作內容、計價、計量方式及原則等都必須描述準確。如土石方工程中，一般采用m3計量，可以通過開挖前地面的標高和完成面標高計算，而在交樓前會涉及總包甩項的垃圾清運，只能以運輸垃圾的車數來進行計量，并且需要現場做好相應的簽證，此時的工程量計量方式是否合理將直接關系到單項工程的成本和后期的結算。

招標部門編制好招文后應進行招文會審，會審部門應該包括需求部門、監(jiān)督部門、計量計價部門和履約部門。如工程部審核招標范圍（樓棟號、面積）、工期、界面、移交標準等，總工室審核設計要求、技術標準及要求、材料設備要求、各類施工方案及施工工藝等，預決算部審核合同價款及計價方式、付款方式、結算方式等，投標報價說明及計價表（如主體合同中人工費、材料費、機械費取費，主體招標工程取費文件的有效性等），合同管理部審核合同版本的正確性、規(guī)范性、違約責任等。完善的會審機制將保證招文在實施過程中的可操作性得到滿足和保障，以及減少施工過程的簽證。

（四）分類固化合同范本，避免容易產生分歧的條款

房地產企業(yè)的合同涵蓋了設計、監(jiān)理、咨詢和施工等多種類型合同，招標時應將擬采用的合同范本作為招標文件的重要組成部分一并分發(fā)給擬投標單位。根據投資規(guī)模、計價方式及價格是否調整等因素，房地產企業(yè)的合同可選擇采用總價包干合同、綜合單價包干合同。如投資少、工期短、營銷類、開發(fā)類合同和政府相關部門要求的咨詢類合同，一般采用價格不調整的總價合同，而對于投資大、工期不確定、工程量能準確計量或者招標條件不充分時，應采用綜合單價包干合同。

房地產企業(yè)可將各類合同編制成范本作為投標環(huán)節(jié)成本控制的手段，根據項目類型的不同，編制不同合同范本并進行固化定型，僅將每個項目的具體特征設置為可修改格式。如設計合同采用綜合單價包干合同，并約定返工的工程量和價格條款，主體工程的總部合同可以采用定額計價加浮動率的方式的合同，合同中可以對定額中計價容易產生歧義的計量及計價條款進行界定和明確，如鋼筋中的馬凳筋、搭接方式及長度等計量規(guī)則、檐口模板、填充砌體工程等的計量規(guī)則等進行明確，這樣就能避免產生簽證。針對近年來國家頻繁的減稅政策，可以約定不含稅價的綜合單價包干合同，稅款根據國家稅率進行調整，這樣避免減稅政策帶來的爭議。

（五）合理設置評標原則，建立企業(yè)控制價體系

設置合理最低價中標原則，有利于保證工程質量和成本的協調。但要防止有些企業(yè)為了低價中標，在實施過程中，采取各種方式增加工程量和簽證等方式，變更合同價格，以致招標價格失控。為避免“特級企業(yè)中標、一級企業(yè)分包、二級企業(yè)施工”的現象，評標時可借鑒參考政府權威部門發(fā)布的單位信用評級打分，對于誠實守信的企業(yè)可以優(yōu)先考慮中標。房地產企業(yè)可逐步建立企業(yè)合作單位誠信等級體系，從施工質量、配合度、人員配備、機械設備等維度進行綜合評分定級，并根據評級不同給予如多發(fā)包一些標段、少交或免交投標保證金和履約保證金等優(yōu)惠政策。

房地產企業(yè)可以根據歷年招標價格，對相應的招標價格進行指標分析，建立各分部分項工程的控制價體系，并根據材料市場價變化情況按季度進行動態(tài)調整。調整的方式可以采用指標平移法或價格組成分析法進行測算，并下發(fā)到各分公司，作為招標工作考核的KPI指標，以促進各分公司招標成本控制。

四、結語

招標環(huán)節(jié)是房地產企業(yè)項目開發(fā)建設成本控制的前端環(huán)節(jié)之一，是保障工程質量和項目順利進行的重要環(huán)節(jié)，加強房地產招標環(huán)節(jié)的成本控制研究，不僅有利于房地產企業(yè)項目拿地，更有利于房地產企業(yè)項目建設資金的合理投入。招標是否能精心策劃、擬定合同能否滿足項目所要達到的標準，評標分析是否能客觀，直接關系到項目建設成本是否能夠得到有效控制。所以工程招標環(huán)節(jié)成本控制工作并不是簡單地選擇最低價中標，將價格壓到最低，而是要做到科學公平公正，選擇價格合理的單位才能保障與施工單位的合作共贏，爭取房地產企業(yè)項目開發(fā)的最大效益。

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