淺論商業地產開發項目前期的成本控制

李依澤

摘要：隨著社會和時代的發展，當前我國社會主義現代化建設事業發展越來越好，各行各業都取得了快速的進步，有了越來越豐碩的成果。當前我國經濟水平以及人們生活水平不斷提升，房地產行業發展較為迅速，成為當前人們重點關注的新型產業。當前商業地產開發項目成為房地產開發過程中非常重要的組成部分，深受人們的關注。然而在當前的商業地產開發過程中卻經常發生成本控制不科學的現象，許多工程在進行過程中只重視事后成本控制，對于前期成本控制大多忽略，因此影響了全面的成本控制效果。經過大量的實踐證明，在商業地產開發項目進行過程中必須要做好前期控制，這樣才能夠合理地保障項目成功。

關鍵詞：商業地產，項目開發，成本控制

改革開放以來，隨著國家各個行業的迅速調整以及發展，當前我國的國民經濟收入已經達到了一個新的高度，社會主義現代化建設事業發展得也越來越好，近些年來地產行業的發展節節攀升，尤其是商業地產行業的門檻更是不斷提高。我國根據當前的經濟發展以及房地產發展現狀，對國家貸款利率進行了相關的調整，對經濟上進行了調控，不少房地產企業為了更好地迎合當前的社會和時代發展趨勢，強化自身經營實力，必須要不斷重視其成本控制方面的管理。綜合我國商業地產企業日常成本管理過程中的發展現狀來看，在成本核算嫻熟的基礎之上，眾多企業已經開始從成本核算轉向成本控制，尤其是注意項目開發的前期成本控制。

一、當前商業地產項目開發前期成本控制存在的問題

雖然近些年來我國房地產事業發展越來越好，然而當前的商業地產項目開發過程中前期成本控制卻仍然存在著種種的問題，綜合當前眾多企業的發展現狀，我們可以發現當前各個商業地產企業在項目前期進行過程中雖然浪費的費用較少，但是卻對整個項目的進行以及成本控制占據著非常重要的影響，同時由于種種因素的存在，前期成本控制中存在許多問題，至今仍然得不到合理的解決。

（一）決策階段

當前不少地產開發公司在進行過程中過于注重企業的利益以及搶占市場，并沒有對決策階段以及成本控制產生應有的科學認識，也沒有在這一階段建立起科學合理的管理措施以及成本控制體系，沒有結合到企業的實際發展現狀組織一批現代專業的隊伍，并沒有招收專業的精干人員，因此企業的生存和發展缺乏創新精神和創造能力，無法應對當前不斷提高的社會需求。同時，企業內部的相關工作管理人員以及決策人員缺乏相關的工作意識，并沒有在日常工作以及經營過程中及時更新管理理念，也沒有進行在職培訓和學習，自身的綜合水平得不到提升，在進行決策的過程中經常發生各種各樣的問題，因此導致大量時間以及資金的浪費。另外，當前的眾多企業并沒有制定科學合理的發展目標和策略，沒有建立起符合企業實際發展水平、同時有利于企業未來發展展望的管理制度和獎懲措施，沒有最大程度地調動起員工的積極性和學習欲望，不能激發起員工的熱情，也難以吸引當前的高質量人才在企業內發展創新。

此外，當前不少地產企業的項目可行性研究仍舊不足，不能滿足當前地產行業發展的現狀。當前企業過于追求利潤以及市場開拓，并沒有進行合理的項目可行性分析，也沒有進行成本的精細測算，在進行項目之前沒有結合當地的市場以及政府政策對于項目進行調查和研究，沒有進行足夠的市場調研，因此大大加強了地產項目的后期風險。如此一來，即使項目完工也達不到最初預期的目標，可行性研究也就變得更加沒有意義。

此外，企業的管理問題也是困擾商業地產開發項目前期控制的一個非常重要的因素。從近些年中不少商業地產公司的經營模式以及發展現狀來看，隨著社會和時代的發展，經濟的不斷提升促進了一大批中小型地產企業的出現，對于中小型地產企業來說，公司的管理層大多由老板一人獨大，投資決策部門基本上相當于擺設。同時，小規模的經營公司缺乏科學的管理理念以及專業的管理隊伍，并沒有結合其企業的實際建立起一套科學合理的管理措施以及獎罰制度，在人力資源管理部門管理等方面缺少完善，因此并沒有過于科學的投資決策辦法，這也就使得后期的許多項目難以獲得較大的利潤，嚴重情況下還會虧本。

（二）設計階段

當前不少地產企業在經營過程中并沒有對前期的規劃設計進行重視和研究，首先，在眾多中小型地產企業在運行發展過程中，并沒有針對項目進行相關的設計招標，在進行設計時沒有具體的標準，因此掌控力度不夠，對設計人員不科學的成本設計行為沒有科學合理的制止措施和調整措施。其次，當前不少地產企業設計人員之間各自工作并沒有進行緊密的溝通和交流，因此專業設計經常發生調整和修改設計速度大大落后極大的增加了實際成本。此外不少企業的審圖工作也不到位，不能及時準確地發現出已有設計方案中的缺陷，造成相關的投資失控。

（三）招標投標階段

在招標投標以及訂立合同過程中，很多工程項目確定中標單位的時候經常受到各個方面的干預，由于加入過多的行政力量，因此招標投標以及合同訂立難以實現真正的公平，從而導致不必要的成本浪費。許多企業在招標文件以及合同文件的編寫上面不夠精確，因此導致后面施工管理過程中出現較大范圍的錯誤以及遺漏，極大地加深了成本管理難度。

二、如何解決商業地產開發項目前期成本控制中的問題

（一）做好投資決策階段的成本控制

一旦商業地產公司決定自身要開發以及建設一個新的項目之后，要對自己所選擇的項目進行全方面的資料收集以及數據勘察，要結合當地的政府政策以及實際市場現狀來確定項目的特點，較為精準地預測出未來市場變動趨勢，這樣能夠讓公司結合自身的實際情況來選擇出最適合自己的土地報價，為地產開發項目的成本目標控制打下良好的基礎。此外，地產企業要根據目標地塊的特點初步規劃好科學的方案，結合市場的實際需要適時調整。此外，地產企業必須要編制好可行性報告，從市場、技術、經濟、政府政策等等方面對項目前景進行分析和預測。

（二）優化設計方案

在進行投資決策之后，地產開發項目成本控制的關鍵就是整個項目的設計方案。方案的優劣好壞直接影響到項目投資以及相關的成本控制，在進行方案設計及優化的過程中，我們要不斷提高涉及深度以及優化質量，不斷達到項目成本控制的目的。在進行設計方案優化的過程中我們必須以降低項目成本、提高項目質量為前提。在方案設計過程中我們還必須考慮到衛生、綠化、水、電、教育等各個方面的問題，增加項目的競爭性和綜合實力。

（三）加強開發項目招標階段的成本控制

在招標投標工作進行之前，地產企業要對整個項目進行相關的合同總體策劃，明確項目可以分為幾個包，采取怎么樣的發包方式。在項目進行過程中，地產企業要運用合約來進行成本的控制和規劃，在合同簽訂時以合約規劃為依據，若有變更，則根據合同規劃對項目進行適當的調改和管控。

三、結語

當前國家越來越重視對商業地產市場的宏觀調控以及整改，而成本控制又是地產企業成本管理中非常重要的工作，必須要不斷轉變控制模式以及管理理念，促進我國商業地產行業發展的提升。

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