生態宜居建設背景下長春市蓮花山商品住宅供求關系的研究

田文波 劉惠瑩

吉林建筑大學

1 長春市蓮花山的生態宜居建設背景

蓮花山生態旅游度假區，位于長春主城區東部，長吉兩地間，為“長東北開發開放先導區”，原隸屬于二道區，2011年初獨立成為區。蓮花山生態旅游度假區西鄰二道及經開區，南鄰凈月區；在建地鐵2號線東延線可從經開區直達蓮花山生態旅游度假區，可直接縮短經開區與蓮花山生態旅游度假區的空間距離。

2007年4月，吉林省政府批準成立了“長春蓮花山生態旅游度假區”，2008 年10 月，長春市政府將蓮花山地區列入“長東北開發開放先導區”。2009年，與長東北區一道列入國家圖們江區域合作規劃范圍，享有先行先試等優惠政策。計劃利用10年時間，使這里的地區生產總值突破150億元，旅游度假服務人口達到20萬人次，將蓮花山區域建成中國北方宜居、宜商、宜休、宜樂的示范區，國內一流、國際著名的休閑度假勝地和東北亞國際交流基地。

蓮花山對石頭口門水庫及一、二級水源保護區依法實行最嚴格的保護。對區域內水系進行清潔化、景觀化改造。率先進行大黑山森林帶的生態連續性、生物多樣性改造，保護森林生態資源，大面積退耕還林、還濕地，逐步改造與美化林相，增加林地面積，保護地表植被，防治水體污染，消除火災隱患，保持與增強區域可持續發展能力。提升產業層級。

以現代服務業為發展方向，以旅游、商貿、生態為三大核心產業，優先發展商務會議、生態旅游、宜居地產，全力打造國際中央休閑區、高端時尚運動中心、國際商務會議中心、長吉一體化都市服務中心、長春綠色宜居中心五大產業體系，使之成為長春市產業轉型升級的重要載體。推進城鄉雙向一體化。圍繞長吉一體化目標，引導水源保護地、退耕還林還濕地建設區域內的失地農民進城就業安居；高標準、快速推進蓮花山區域生態宜居建設，盡快形成勸農宜居核、英俊都市服務核兩個生態宜居新組團，聚集人氣、商氣、文氣，成為長春建設生態宜居城市的重要突破口。

2 蓮花山商品住宅供求關系狀況

2.1 區域商住用地土地供求情況

2011 年林溪雅筑項目首進蓮花山，2013～2016 年為土地供應空窗期，2017 年蓮花山區域土地供應成交集中，品牌房企力旺、世茂、澳海、金鷹等紛紛拿地進駐，從而提升了蓮花山土地市場熱度，成交價格也有所上漲。

2017 年1 月～2019 年8 月25 日蓮花山區成交18 宗商住用地，其中宇龍霧開河大街地塊以樓面地價2989 元/平方米獲取，溢價233%；澳海富春山居地塊以樓面地價1416元/平方米獲取，溢價73%；2019年1～8月25日蓮花山區無經營性用地成交，9月26 日預計出讓五宗商住地塊，均臨近蓮花山管委會，總建面約84.62萬平。

由此可以得出蓮花山的土地成交情況與成交樓面價與長春市的關系度較低。具有一定的區域獨特性。

圖1 2014年～2019年8月25日蓮花山區經營性用地供求價

2.2 商品住宅市場供求狀況

2012年林溪雅筑入市，2012～2013年集中供應，土地市場呈現供大于求態勢；2014～2016 年區域無供應量，庫存持續去化。2017 年恒大收購林溪雅筑項目，大幅供應，供求比4.24：1；2018年澳海富春山居入市，供求價為近5 年峰值，供應17.73 萬平方米，同比上升78.91%；成交11.80 萬平方米，同比上升404%；成交價8233 元/平方米，同比上升17.51%；2019 年1 月～8 月25 日，蓮花山區供應4.99 萬平方米，同比下降35.03%；成交8.01 萬平方米，同比上升38.82%；成交均價7811 元/平方米，同比上升5.45%。

由此可以得出，2017～2019 年三年土地供求現狀基本可平衡，房價的成交均價與長春市房價浮動基本一致處于平緩上漲狀態，在土地成交市場的良性供求現狀引導下，商品住宅價格也健康穩定的發展。

圖2 2011年～2019年8月25日蓮花山區商品住宅市場供求表現

2.3 商品住宅成交面積段供求關系狀況

2017 年～2019 年8 月25 日，蓮花山區成交主力結構以改善類120m2～140m2為主，2019 年120m2～140m2產品占比39.89%，對比2018 年，提升13 個百分點；140m2～160m2產品占比12.06%；160m2～180m2產品占比11.70%。其中2017 年300m2以上的面積出現了供遠低于求的情況，2018 年200m2～240m2面積段出現了供遠大于求得情況，120m2～180m2的面積段商品住宅連續3年處于供求比穩定狀態，高需求高供給，在此合理狀態下狀態下，居民的成交面積逐步的提高，180m2～240m2的面積段需求有明顯的增加（見表1）。

表1 2017～2019年1～8月25日住宅各面積段產品成交占比及供求比

3 優化蓮花山住宅供求關系的建議

3.1 宏觀層面：持續加強與落實蓮花山生態宜居建設

在蓮花山在生態宜居建設背景下，居民以度假、康體、養老為目的建設開發熱情與居民購房熱情都在不斷增長。這一切均得益于人們對于良好居住環境的期待。主要持續加強不放松對于蓮花山生態宜居的建設才能保證未來的蓮花山房地產市場健康穩定持續的發展。

近三年蓮花山成交的土地主要集中于住宅用地，住宅用地開發效率快，生態建設項目應有相應提速，隨著居住人口的不斷增多帶來的潛在環境威脅，政府也應在生態保護方面加大投資，如對石頭口門水庫的水源保護，天然次生林地在度假旅游建設方面的適度合理開發。

3.2 中觀層面：適當加快蓮完善花山配套建設

在研究中發現蓮花山居住區已售房源入住率較低，主要原因由于周邊配套尚有待完善，2017～2019年出讓土地主要以居住用地為主，商業商務文化等用地相對較少。已出讓的商業用地和已劃撥市政配套用地開發開發進度相對較緩；公共交通與軌道交通建設不完善。使得除原址回遷的居民外，其他外來居民尚無法長期入住。加快完善商業及市政配套設施不僅有利于提高蓮花山的居民入住率，使居民的生活更加便利舒適，交通設施的完善也有利于外來游客的輸入，增加蓮花山的經濟效益。

3.3 微觀層面：按需求調整住宅面積段供應

蓮花山市場以小面積低總價改善類產品為主導，大面積改善產品為輔。居民對于120m2～180m2的面積段商品住宅在近3年處于高供給高需求的供給平穩狀態，在此狀態下，居民的成交面積逐步的提高。180～240m2的面積段需求有明顯的增加。未來趨勢建設單位可以適當增加優質改善型商品住宅的供應，適當增加180m2～240m2的面積段房源。減小80m2～100m2面積段的供給可以避免未來小面積房源的庫存，一定程度上加快去化率。