淺談風險導向下房地產企業財務內部控制體系

胡佳

摘要：房地產企業是我國的重要經濟支柱，現在的國際經濟環境競爭也日益激烈，國內市場環境參差不齊，需要強化房地產企業的風險管理，建立健全完善的風險導向下房地產企業的財務內部控制，具有重要的實際意義。

關鍵詞：風險導向;房地產企業;財務內部控制

現階段房地產已經進入調整期，房地產企業在各方面經濟原因和社會原因的影響下，出現了經濟危機，好多房地產企業都面臨著資金鏈危機，房地產企業的資金問題成為一個很大的壓力。市場發展也加劇了房地產之間的競爭，再加上在運行中的各種不確定因素，對房地產行業增加了風險因素，尤其是房地產企業內部財務控制體系的風險系數最大，需要管理者加強控制，降低風險，加強管理。

一、分析房地產企業財務風險

房地產的財務風險主要指房地產公司的財務結構不合理，融資不當讓房地產公司在運行過程中沒有了償債能力，讓投資者在原有的預期收益下降，達不到原有的收益效果，給房地產公司的運行帶來資金風險。

（一）資本結構不合理，融資渠道單一

當前形勢下的房地產公司，大部分企業資本結構不合理。“一股獨大”的現象占有多數，原有的民主沒有作用。持有大股的房地產商自己說了算，不能聆聽大家正確意見。在大股東的堅持下會利用自己親信作為公司內部主要負責人，出現“內部人控制”財務管理問題越來越多，矛盾也會越來越突出。企業的高層管理人員對于內部財務控制存在僥幸心理，加之任意越權管理財務，導致房地產財務風險的控制效率低下。

在融資渠道方面，房地產企業對于銀行的依賴程度較高，有45%的房地產開發投資來自于銀行貸款，另外的30%來自于開發商的自身資金積累，25%來自于民間融資。由于負債經營的數額巨大，公司的負債率一直處于較高，這也相應的降低了對于債權人的保證程度。這也會增加企業在融資渠道上籌措資金的難度。銀行貸款的要求也越來越高，由于沒有其他的融資渠道和融資來源，一旦有風險發生就沒有防范能力，所以融資渠道單一成為房地產行業的風險較高的主要原因。

（二）財務管理意識弱

房地產行業一直處于平穩的增長狀態，是我國近10年逐漸崛起的新型產業，歷史較短。企業內部的財務控制制度不夠完善，導致企業的決策層忽視了財務內部管理。在房地產的運行中，一直大幅度追求房地產的開發與銷售，不重視財務內部控制的細節管理，決策層的財務管理意識淡薄，沒有詳細的預算，造成財務內控體系的混亂，給企業的發展帶來較大的風險隱患。

（三）內部財務體制與管理不完善

房地產內部財務組織管理混亂，各項管理制度不夠完善。各部門之間的職能交叉進行，尤其是企業異地擴張階段，原有的工作人員一人多崗，職能部門互相交錯，出現多頭管理，出現問題互相推諉。管理者和財務人員都想辦法逃避責任，出現消極怠工的現象，還有的財務人員頻繁出現失誤，績效考核流于形式，業績激勵無法做到公平公正，導致有能力的員工不斷流失，對企業的發展造成很大的損失。

（四）宏觀經濟與政治環境影響

近年來我國的房價漲幅比較穩定，70個大中城市的新建商品房漲幅在5.5%，和2012--2015年快速上漲相比，逐漸趨于平穩狀態。國家為了給廣大民眾營造較好的生活居住環境也在出臺一些宏觀政策。土地價格、建筑材料和人工費的上漲讓房地產商的投資也越來越大，使一直抱有幻想房價大幅度上漲從中掙錢的房地產開發商盲目投資成為一種風險投資。

目前我國的調控政策主要倡導：房子是用來住的，不是用來買賣的。這種定位加快了多主體供應，多渠道保障的方式，對于真正有需求的家庭提供公租房、廉租房和經濟適用房的政府保障房，房地產市場的“投資市場”逐漸轉型為“消費市場”，這種不同的市場定位需要認真分析，充分解讀國家政策。

二、風險導向下房地產企業內部控制方案

（一）完善風險管理結構，健全風險預警

在房地產企業發展中，由于這個行業特殊的企業特點，存在一定的投資風險。在這個項目上的投資資金大，施工周期長，回籠資金慢，還有許多不確定因素，在投資和施工中每個環節中存在一定的風險，需要建立風險預警系統。

在投資決策階段，也是房地產開發的前期，首先要完善風險管理結構，進行一系列的風險評估，制定風險管理機制。首先要充分了解國家政策和導向，調查國內外市場，明確客戶的需求，和未來國家對于房地產市場的調控，從大的國家政策上對于房地產市場進行明智的預測，再通過企業領導層的討論投資項目和具體位置，了解該項目的市場競爭力，能不能給企業帶來利益。

當遇到意外發生，企業無法應對，這便會給企業帶來風險，所以，應在財務預算中預留充足的備用金，來預防意外風險的發生。在投資項目之前，要對項目的投資成本有個大概的預算，應該融資的金額，成本的管理，這些風險管理機構需要做出詳細的計劃，只有把風險降到最低，才能給企業創造較大的利潤。在施工階段要注意材料的成本控制，工人安全的風險控制，想要降低這些風險，就需要健全重大風險管理機制，做好風險預警，設立風險底線，成立專門負責機構，以便于風險管理的監測和識別，并且能夠及時矯正。

（二）針對風險，增強內部控制

房地產企業的長期發展離不開完善的內部機構，需要增強內部機構的控制，針對風險，將企業內部管理劃分為一個完整的體系進行管理。一個企業的多個部門需要協調合作，各部門之間有獨立的工作內容，又有需要合作配合的項目，對待不是一個部門的客戶來訪需要拿出積極的心態。企業各員工都要承擔起各自的責任，不推諉，不拖拉。在進行大型經濟財務處理時要有監護人和擔保人在場，有書面協議和正規票據，以此來監管企業的財務安全。對待工作認真負責，不能有絲毫疏忽，確保企業財務的安全性，把風險降到最低程度。

（三）加強內部監督機制

一個企業的風險除了一些不可抗因素，還有一些人為的因素，比如內部人員的監守自盜行為，這也是企業管理者需要重視的問題。針對這種情況要加強內部監督機制，獎罰嚴明，機制明確。對于內部財務中出現的各種虛假賬目，失真票據一定嚴厲查處。制定相關的處罰制度來約束。設立監督機構和員工之間的互相監督，舉報有獎。在房地產企業中各個部門需要互相監督，互相配合，為本企業的發展做出自己的貢獻。

在內部監督機制上還可以建立企業業績考核制度，通過業績考核來完善員工的各項指標的完成，在內部審計部門專門設立監管部門，利用健全的機制積極引導員工的積極性，從而加快房地產開發的進度。還要完善各種制度，設立崗位責任制。責權劃分和崗位責任的原則進行每個崗位的設置，避免員工之間的越權行為導致的責任人模糊，有關負責人就會想法逃避責任給企業發展設置了障礙。應該建立統一標準的財務制度，員工之間互相制約互相監督，讓內部監督機制達到平衡。

（四）完善信息溝通機制，確保信息傳遞暢通

現在的社會發展需要的就是快捷的信息暢通，房地產的發展同樣需要信息及時傳遞。從國家政策導向的改變，需要及時了解信息，從中捕捉利于自己企業發展的有理信息。比如哪里市區的規劃需要大面積的拆遷和重建，哪里有大型的建筑群正要修建等等，需要及時了解一手的準確信息，才能在信息時代跟上快速發展的步伐。

終端銷售也需要及時了解信息，更新數據，才能把握時機。比如在銷售樓盤的時候各種造勢，都是為了烘托氛圍，傳遞各種信息，需要周圍人群和網絡人群的關注，信息的傳遞非常重要。房地產的開發的最終目的是把房產賣給消費者，只有快速成交，才能回籠資金。這就需要多方面的策劃，信息的發布和傳遞需要多方面的渠道，為房地產的最終銷售做好信息服務。

三、結束語

房地產開發企業具有資金投資大，密集度高，經營風險高的特點，需要有效防范資金風險，采取有效措施，建立科學的防范機制。房地產企業應提高管理層風險內控意識，作為管理者需帶頭遵守各項制度，對企業進行科學管理。建立完善的財務內部控制機制，降低風險，加強財務風險控制，完善財務風險制度，才能實現房地產企業利潤最大化。

參考文獻：

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