EVA在房地產公司績效評價中的應用研究

唐娟

摘要：近年來，隨著人民收入水平的提高、對生活質量和居住條件有了新的要求，房地產行業迅猛發展，并逐漸成為我國支柱產業。房地產的廣闊發展前景，吸引諸多企業涉足房地產行業，市場競爭壓力猛增，行業業績起伏，此時，為提高房地產公司參與市場競爭能力，落實績效評價，增強員工積極性，激發員工潛能具有重要意義。然而，傳統績效評價已經無法滿足現實需求，對此，要積極在績效評價中引入EVA，發揮績效評價的效果，以此推動房地產公司的可持續發展。

關鍵詞：EVA;房地產公司;績效評價;應用

在企業管理工作中，績效評價作為管理重心，能夠為企業戰略決策提供參考，提高決策的可行性，推動企業穩步發展。然而，傳統績效評價重視的是短期利益，影響了企業長遠持續發展。同時，評價指標的不完善，導致績效評價流于形式。EVA績效評價模式是一種新型評價模式，其科學、合理的應用，能夠解決傳統績效評價中存在的不足，充分發揮績效評價最佳效果[1]。對此，本文以房地產公司為對象，探討了EVA績效評價在公司的應用。

一、EVA績效評價的概念與算法

EVA績效評價，是Economic Value Added的簡稱，主要是指在稅后凈利潤中剔除債務、股利等資金成本，最后得到的經濟利潤。20世紀80年代，國外某些財務咨詢公司驗證發現，公司聲譽利益變化、股票價值變化兩者間的高度相關，并且，兩者間的相關性明顯大于投資收益率變化和股票價值變化的相關性[2]。因此，人們逐漸將公司聲譽收益看做業績評價的指標，該種認識逐漸普及，并在1982年被正式命名為EVA。1982年至今，EVA指標仍然時企業管理應用的熱點。

以公式表示為：稅后營業利潤-資本總額*加權平均資本成本=EVA。

作為一種評價企業績效的新方式，EVA由股東價值綜合評價企業運用的全部資本，在企業當期利潤大于所有成本時，確認結余為企業實際創造的股東價值。

在上述公式中，稅后營業利潤=息稅前利潤-所得稅后的凈額。加權平均資本，則是指債務資本的成本、股本資本根據自身在資本結構中的占比計算得出的成本平均值。而企業資本總額，主要由權益資本、債務資本構成，債務資本內并不包含預收賬款、應付賬款。

二、EVA績效評價體系在房地產企業運用的優勢

（一）為房地產企業樹立了正確價值觀

EVA績效評價體系的應用，為房地產企業樹立了正確價值觀，主要表現在以下幾點：其一，EVA績效評價體系的核心觀念主要體現在企業長遠發展上，而其在房地產企業的應用，企業發展目標由重視短期利益轉向長期利益，為實現長遠發展，企業樹立了質量為先的發展觀念[3]。其二，因為，EVA的核心觀念與企業經營發展的核心目標一致，EVA績效評價在房地產企業中的應用，企業由重視資產規模與利潤額度轉為重視一段時間的凈利潤，激發了企業對品牌、業績雙增長的追求。

（二）推動了房地產企業的長遠發展

在房地產企業發展中，傳統績效評價雖然關注了企業利潤額，展現了財務指標的變化，但是，績效評價結果僅僅展現了短期利潤的發展，且未將成本控制引入績效評價中，企業經濟效益難以保障。EVA績效評價在房地產公司的應用，解決了傳統績效評價的各項弊端，完善了企業成本的計算，提高了權益資本成本額的準確性，為企業資本總額、成本投入的控制提供了信息支撐，實現了企業利潤最大化，為企業長遠發展提供了資金支持。同時，EVA績效評價所反饋內容側重于企業長遠利益，對企業長遠發展具有強有力的推動。

（三）推動了房地產企業的經濟效益最大化

由本質上來看，企業股東利潤的變化，表示房地產企業的利潤變化，而將企業股東與管理者的利益和企業利潤有效聯系則是EVA績效評價的一大特點，以此實現企業經濟效益的最大化，實現企業股東、管理者經濟利益的最大化。企業利潤與管理者利益的息息相關，提高了管理者的工作積極性，激發出管理者的潛能，推動房地產企業的長效發展。相比于傳統績效管理模式對員工的激勵，EVA績效評價對管理者的激勵帶來更大優勢，為房地產企業經濟效益最大化奠定基礎。

三、EVA在房地產公司績效評價中的應用

（一）優化市場環境與社會環境

相比于傳統績效評價，EVA績效評價理念以健全的市場機制作為基礎，理念更加先進，評價結果的效用更大。然而，我國資本市場仍在改革中，在應用EVA績效評價中，仍存在一定誤差，影響了EVA的全面落實與作用發揮，制約了房地產企業長遠發展步伐[4]。對此，國家政府加強政策與資金的支持，推動資本市場的改革步伐，優化市場和社會環境，全面落實EVA，有效發揮EVA績效評價的激勵效果，推動房地產企業整體性發展。

（二）建立健全績效評價體系

在房地產公司運行中，EVA績效評價模式想要代替傳統績效評價，在公司全面落實，若僅依靠財務部門，極易導致EVA績效評價體系出現漏洞，EVA績效評價流于形式。對此，房地產企業各個部門應參與EVA績效評價體系的構建中，以此完善績效評價體系，推動企業長遠發展。一方面，應加強EVA績效評價的宣傳培訓，為管理人員、全體員工樹立EVA理念，使房地產企業全體人員參與進績效評價中，全面發揮EVA的激勵效果，實現企業經濟效益最大化，推動房地產企業長期發展。一方面，房地產企業的不同部門應深入合作，構建優良企業績效文化，全面EVA績效評價體系，增強房地產企業經濟效益。

（三）落實平衡記分卡模式

實際上，我國引進EVA績效模式的時間并不長，績效模式仍存在一定不足，導致諸多指標難以體現，因此，促進傳統績效評價與EVA績效評價的結合，有助于EVA績效評價體系在房地產企業的落實，發揮EVA的效果。不過，房地產企業經營中，資本成本的難以計量，風險系數無法確定，權益成本的計算結果存在誤差，影響了EVA績效評價的開展。對此，選擇與EVA績效評價較為契合的平衡計分卡模式，在權益成本計算中落實平衡記分卡模式，提高權益成本的準確性，解決EVA績效評價中的不足，清晰展現房地產企業的各項財務指標，促進房地產企業向前發展。

（四）改進EVA績效評價模式

雖然，EVA績效評價的結果與傳統績效評價的覆蓋面更全，且能夠準確展現房地產企業發展情況，但是，EVA績效評價仍存在一定問題，若單純采用EVA開展績效評價，很難準確、全面展現房地產公司的財務情況。對此，首先，在EVA績效評價落實中，增加EVA調整的相對值指標。由于，EVA計算結果時企業財富增加值是絕對數，為保障企業績效的可比性，可添加由EVA指標調整的相對值，如：單位資本回報率（EVA/凈資產），擴充EVA評價指標體系，便于不同資產規模企業比較。其次，分解EVA指標。由于EVA指標是財務指標，存在財務績效評價普遍存有的缺陷，只能反映企業一段時間的經營成果，并未反映財富增加值的創造過程。對此要層層分解EVA，以因素分析法探析所有因素對EVA的影響，具體分析EVA的增減，增強EVA績效評價的準確性。

四、總結

總而言之，在房地產企業發展中，EVA績效評價體系的應用，為房地產企業樹立了正確價值觀，推動了房地產企業的長遠發展，實現了企業利潤的最大化。對此，為全面落實EVA績效評價體系，優化市場與社會環境，建立健全績效評價體系，落實平衡記分卡模式，改進EVA績效評價模式。如此，全面發揮EVA績效評價的激勵作用，推動企業可持續發展。

參考文獻：

[1]鄭宗旭.EVA在房地產公司績效評價中的應用研究[J].黑河學院學報，2018，v.9;No.59 （05）：70-71.

[2]江楠.基于EVA的JH房地產公司績效評價研究[D].西安石油大學，2017 （13）：42-43.

[3]趙曉維.EVA在我國企業績效評價中的應用探析[J].會計師，2018，296 （17）：20-21.

[4]田闊.EVA在企業績效評價中作用的探究[J].財會學習，2018，No.188 （14）：196-197.