關于房地產企業土地增值稅清算問題的探討

余麗秋

摘要：國家制定土地增值稅清算的目的是為了更好的對房地產行業進行管控，但是由于土地增值稅清算工作較為繁瑣，具有一定的難度，使得房地產企業的清算工作中存在一些問題。因此，本文主要對土地增值稅清算進行概述，分析房地產企業土地增值稅清算中存在的問題，并探究出一些解決對策，希望為進一步促進我國房地產行業的發展做出一定貢獻。

關鍵詞：房地產企業;土地增值稅清算;問題分析

房地產企業主要從事建筑工程建設、經營、管理以及服務等工作內容，以營利為主要目的，進行自主性的經營和核算，房地產企業的發展離不開土地以及土地建筑等方面獲得的利益?，F階段，國家稅務局頒布了關于房地產開發企業的土地增值稅清算管理制度，為了幫助房地產企業更好的土地增值稅的清算相關內容，并約束房地產企業的行為，讓清算工作變得合法性、準確性。

一、土地增值稅清算概述

土地屬于不動產，土地增值稅是轉讓土地或土地上的建筑時，獲得收入的納稅人，通過轉讓所獲得收入的相關貨幣收入、稅務收入以及其他收入等，減去法定扣除項目的金額，就是向國家繳納的增值額，土地增值稅=增值額×稅率。土地增值稅清算是納稅人在符合清算條件的基礎上，按照稅收相關法律法規等內容，以及土地增值稅政策，計算房地產項目應繳納的土地增值稅稅額，對該房地產項目進行稅款繳納的行為。

二、房地產企業土地增值稅清算中存在的問題

（一）土地使用權清算中的問題

隨著人口的持續增長，促進經濟社會的快速發展。然而我國人口基數不斷增大，土地范圍是固定的，導致很多城市出現土地資源缺乏的情況，特別是一些一線城市，人口較多，對土地資源使用的影響更大。在這種情況下，政府相關部門為了規范土地資源的使用情況，以及房地產企業的行為，出臺關于土地管理方面的政策，從而保證土地資源使用的合理化。根據《土地增值稅清算管理規程》中的內容，取得土地使用權所支付的金額需要進行土地增值稅扣除和審核，然而一些房地產企業就學會鉆政策和法律的空子，所使用的土地并沒有辦理相關土地轉讓手續，導致最終清算時不計入在內。同時還有一些房地產企業為了謀取更高的利益，推動自身企業的發展，經常采用一些違反法律的手段獲得土地資源。這些問題的發生都會讓市場的正常發展受到影響，讓本應納入清算的土地使用并沒有進行有效清算。

（二）建筑安裝工程清算中的問題

對于房地產企業中建筑安裝工程清算過程中出現的問題，主要有以下幾方面：

1.成本扣除

房地產企業中建筑安裝中存在的土地增值稅清算主要表現在成本扣除上，盡管已經到達清算條件，但是卻沒有完成結算審計工作，而且安裝包裝等工作在合同中的體現并不明確，后者其他工作已經完成，只是沒有完成最終的清算工作。根據國家關于房地產工程出包相關政策規定，房地產企業即便有建筑安裝費用，但是沒有相關發票，就不會進行成本扣除。

2.成本證據

在房地產企業中，相關財務管理人員的綜合素質參差不齊，而且財務審計水平也存在不同，企業內部缺乏嚴格的管理控制制度和完善的核算歸集制度，對土地增值稅清算產生直接影響，區域稅務局會指定稅務人員對房地產企業的土地增值稅清算進行詳細的審核，對建筑安裝工程在建筑過程中出示的成本證據進行檢查和管理，成本證據包括合同和發票等內容，按照《土地增值稅清算管理規程》中的內容，扣除項目金額中的各項成本和費用，必須是實際發生的，假如有一條內容不符合相關規定也沒有實際產生，就不會納入清算工作中。

（三）房地產開發費用扣除中的問題

房地產企業建設一個工程項目需要消耗大量的時間，是一個較為漫長的過程，需要在工程建設之前提前預支大量的資金，對于開發商來說，常常采用銀行貸款的方式進行籌資，然而國家的監管力度逐漸加大，以及銀行相關制度也有改變，使得開發商更多的使用聯合開發方式和房地產預售方式，委托經營商進行貸款。按照國家政策和相關法律，對于房地產開發費用的扣除問題，一般體現在財務費用利息支出中，假如根據轉讓項目進行費用分攤，并且有相關證明，可以根據實際情況進行扣除，但是不能超過銀行同類同期貸款利率進行計算得出的金額。

（四）房地產開發產品定位中的問題

房地產開發產品定位中的問題主要體現在以下兩個方面中：

1.產品價格低于市場同類同期產品價格

房地產企業在進行工程項目開發過程中，很多常常會為了保證自身的利益，將產品以較低的價格賣給股東，這個價格必定低于市場同類同期產品的價格，會嚴重影響市場價格的穩定性。在開展房地產項目交易的過程中是需要繳納一定的土地增值稅，假如按照市場同類同期的房地產價格進行計算，必定會不滿足房地產開發商的經濟效益，不被其所接受。因此，稅務監察機構需要對房地產企業的這種行為進行規范，一旦出現嚴格處罰。

2.價格變動和土地增值稅稅率之間存在的問題

房地產企業在開發過程中，忽視和財務部門的溝通，沒有根據企業實際發展情況制定產品價格，只是考慮市場變化需求，以及同類產品的價格，沒有正確認識土地增值稅清算的重要性，導致產品價格的變動與實際土地增值稅的稅率之間存在偏差。

三、房地產企業土地增值稅清算問題的解決措施

（一）加大土地使用權的管理力度

為了避免出現上述土地使用權清算中的問題，房地產企業內部就需要建立完善的管理制度，加大對土地使用權的管理力度，嚴格按照國家下發的政策和相關制度，結合市場發展的規律以及企業實際發展情況，規范獲得土地使用權的行為。另外，政府有關部門也要加大對這種行為的檢查和管理力度，一旦發現這種行為的出現，必須進行嚴格的處罰，從而起到警示作用，端正房地產行業的行為操作。

（二）加強成本管理

對于房地產企業來說，需要制定詳細的財務制度，規范財務人員的行為，提高核算的準確性，同時還可以建立完善的財務審核制度，采用成本歸集的方式，加強成本管理。另外，對于建筑安裝工程中出示成本證據的發票和合同等內容，嚴格按照法律規定的要求進行管理，嚴格進行土地增值稅清算工作。

（三）加強房地產開發費用扣除的管理

房地產企業在發展過程中需要使用大量的資金，對于房地產開發資金貸款產生的利息問題，稅務人員在進行分攤工作時，應該根據實際工程項目的開展情況，向銀行索要相關證明，從而扣除轉讓項目的分攤費用，減少土地增值稅清算中的資金數目。

（四）根據市場變化，做好開發產品定位

房地產企業內部的財務人員水平不一，開發產品價格的制定不符合標準，因此就可以招聘具備專業技能的財務人員進行產品價格定位，根據市場實際變化情況，以及實際建房產生的成本問題，在了解各種稅收政策的基礎上，制定合理的價格，最大程度的減少稅費的繳納，節約成本的投入，提高房地產企業的利益。

（五）完善信息交換制度

從房地產企業發展角度分析，需要及時了解國家相關政策和制度，因此房地產企業需要加強和當地稅務局的溝通和交流，方便及時了解國家下發的新政策，并做出相應調整。同時企業還要加強和內部財務人員的溝通，建立完善的信息交換制度，方便進行信息交流，還能幫助稅務人員及時了解納稅人的相關信息，在業務開展過程中，能夠考慮企業未來的發展，減少企業存在的潛在風險。

四、總結

總而言之，現階段我國房地產行業的發展越來越快，國家也在不斷加大對土地增值稅的管控力度，對房地產企業土地增值稅清算工作的要求越來越嚴格。房地產企業應該正確認識增值稅清算中存在的問題，嚴格按照國家的政策制度和法律法規，加大土地使用權的管理力度，加強成本管理和開發費用扣除的管理，并根據市場變化，做好開發產品定位，完善信息交換制度，從而提高清算工作的效率，促進房地產行業的穩定發展。

參考文獻：

[1]張小敏.房地產企業土地增值稅納稅籌劃及清算技巧探究[J].會計師，2019 （14）：40-41.

[2]李娟.論房地產企業土地增值稅清算問題與應對[J].納稅，2019，13 （14）：47.

[3]郭靖.淺議房地產企業土地增值稅清算的成本分攤問題[J].當代會計，2019 （05）：148-149.

[4]王瑞云.YX房地產企業土地增值稅清算問題研究[J].價值工程，2018，37 （35）：98-100.

[5]王海珍.關于房地產企業土地增值稅清算的探討[J].納稅，2018，12 （32）：28.