淺析針對(duì)我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)分析

劉琪 莊光賓

1999年至今，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過改革進(jìn)入商品化住房階段。從1999年開始，城市的住房發(fā)生了巨大的變化，老百姓的購(gòu)房積極性迅速提高，由于房屋的新建速度難以滿足人們迅速增長(zhǎng)的巨大需求，再加上人為的炒作，住房幾個(gè)迅速攀升，尤其是2009年后房?jī)r(jià)的飛躍式增長(zhǎng)，高價(jià)房越來(lái)越給老百姓帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，甚至造成了一家傾其三代人也只能夠滿足首付，還要背負(fù)幾十年的銀行貸款才能賣一套住房的局面，以致于出現(xiàn)了“王”“奴”這些新名詞，以上種種現(xiàn)象嚴(yán)重影響居民的正常生活和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

一、青島房?jī)r(jià)的實(shí)際情況

而近些年，青島市經(jīng)濟(jì)總體上保持高速發(fā)展的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，投資規(guī)模快速擴(kuò)張，居民生活水平、消費(fèi)能力穩(wěn)步提高。GDP每年保持在10%以上增長(zhǎng)，居民收入穩(wěn)定增加，2018年度人均可支配收為50817元。08年奧運(yùn)會(huì)為青島市提供良好的契機(jī)，青島市以其良好的城市環(huán)境，吸引了大量投資。2018年度青島市共銷售商品住宅108276套，同比減少57.5%;商品住宅均價(jià)為12764元/平，同比漲5.18%。青島市經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，居民逐漸積累的大量財(cái)富，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，有能力改善住房需求，更有不少人開始投資房地產(chǎn)。

對(duì)2019青島所各市區(qū)房?jī)r(jià)進(jìn)行整理之后：

嶗山均價(jià)32209元/平米是當(dāng)之無(wú)愧的第一，海景和環(huán)境也是嶗山的亮點(diǎn)。

市南以均價(jià)25606元/平米緊隨其后，海景房和學(xué)區(qū)房什么時(shí)候都不會(huì)落伍。但相比其他區(qū)市則是降價(jià)最多的，下降了44.57%。

市北城陽(yáng)四方均價(jià)相差不大，市北偏高點(diǎn)。均價(jià)為18243元/平，已經(jīng)快要接近20000元的大關(guān)，城陽(yáng)則以均價(jià)16587元/平緊隨其后。

黃島也因?yàn)榻鼛啄臧l(fā)展迅速房?jī)r(jià)已經(jīng)突破了15000元/平，均價(jià)達(dá)到了15169元/平。

膠南因?yàn)榘l(xiāng)鎮(zhèn)房源，均價(jià)沒有過萬(wàn)。

即墨沒有限購(gòu)，加上劃區(qū)，房?jī)r(jià)火爆，房?jī)r(jià)最高也達(dá)到了12076元/平，而均價(jià)也達(dá)到了歷史最高的8980元/平。

膠州現(xiàn)在大額紛紛進(jìn)入，機(jī)場(chǎng)和地鐵8號(hào)線的利好也已提升了房?jī)r(jià)。均價(jià)也達(dá)到了11124元/平。

平度萊西不評(píng)價(jià)，再有什么地鐵輕軌，青島的剛需也不會(huì)去那里買。房?jī)r(jià)也是青島市區(qū)中均價(jià)最低的兩個(gè)市區(qū)。

2017年青島市各區(qū)房?jī)r(jià)的漲幅也是非常大的膠州漲了35.91%，排名第一。最主要的原因還是青島新機(jī)場(chǎng)落戶到膠州。

萊西漲幅排名第二，漲了28.36%，而萊西也在最近幾年由市改區(qū)，也是房?jī)r(jià)漲幅過快的原因之一。

漲幅第三的是黃島區(qū)，最近幾年剛建立的黃島西海岸新區(qū)也加快了黃島的發(fā)展，也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。

所以城陽(yáng)的漲幅竟然排名第四！剛需去把城陽(yáng)的房?jī)r(jià)抬起來(lái)了，而且現(xiàn)在城陽(yáng)主城區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)有點(diǎn)高的不適合剛需了，剛需得繼續(xù)往遠(yuǎn)走了。

嶗山的漲幅排名第四，相對(duì)于嶗山區(qū)來(lái)說(shuō)，繼續(xù)漲價(jià)已經(jīng)是相當(dāng)高了。因?yàn)楝F(xiàn)在均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了32000多元/平。

其他市區(qū)的房?jī)r(jià)都有所下降，下降最大的是市南區(qū)，下降幅度接近40%。

二、青島市與其他5市的房?jī)r(jià)對(duì)比

青島市的房?jī)r(jià)與山東省GDP排名前六名的市區(qū)的房?jī)r(jià)差距也是特別明顯的。山東省GDP排行前六名中各市區(qū)中房?jī)r(jià)均價(jià)的差距也是特別大的。其中，濟(jì)南的均價(jià)最高，為16016元/平，其中的原因也十分的明顯，他是山東省的省會(huì)，經(jīng)濟(jì)中心。第二名為青島，其實(shí)這個(gè)價(jià)格也是理所當(dāng)然，也加之于最近幾年青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。房?jī)r(jià)一直居高不下。第三名是煙臺(tái)，煙臺(tái)的GDP總量一直位于山東省的前三名。其余城市也沒超過10000元/平。

三、青島市房?jī)r(jià)過高的原因

而造成青島各市區(qū)房?jī)r(jià)過高的原因也有很多，也很明顯：

①青島城市形象吸引更多置業(yè)者

青島市是全國(guó)少有的“三面滄海一面山”城市，環(huán)境優(yōu)美，氣候適宜，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，年平均氣溫在12.7攝氏度，非常適合居住。每年吸引大量外地人口定居或度假。

青島不僅是山東和沿海地區(qū)最大的對(duì)外經(jīng)貿(mào)、金融、信息中心，還是中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)中心城市、沿海開放城市。積累了像海爾、海信、青啤等一批知名品牌。憑借港口、海洋、旅游形成青島三大特色經(jīng)濟(jì)，提供了多種多樣的就業(yè)崗位。

青島市正處在高速增長(zhǎng)階段，青島市依托山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)和國(guó)家海洋戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，憑借雄厚的海洋科研力量，青島市正在努力打造全國(guó)最高水平、國(guó)際一流水平的海洋科技產(chǎn)業(yè)城。

同時(shí)，青島市正積極開拓新的發(fā)展領(lǐng)域，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，制定了“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略。青島市藍(lán)色硅谷、濱海新區(qū)、歡樂濱海城、北岸新城區(qū)、西海岸經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等區(qū)域正在如火如荼的建設(shè)，這些區(qū)域必將成為青島未來(lái)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域，帶來(lái)大量的住宅需求。

青島旅游資源豐富，既有秀麗的山水風(fēng)光又有豐富的人文景觀，更有風(fēng)格迥異的多國(guó)建筑，以及歷史悠久的宗教文化和豐富多彩的節(jié)慶活動(dòng)。2008年北京奧運(yùn)會(huì)后，青島又榮獲“帆船之都”的美譽(yù)。

2008年奧運(yùn)會(huì)讓全國(guó)人民熟知青島，加之2018年習(xí)大大來(lái)青島召開上合峰會(huì)和今年在4月23日在青島舉行的海軍大閱兵，樹立了青島開放、美麗、干凈、文明的城市形象。大量的全國(guó)及國(guó)際人士紛紛來(lái)青島擇業(yè)、置業(yè)，大量的住房需求隨之而來(lái)。

②外資及國(guó)內(nèi)民間資本投資

在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，我國(guó)為減少經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)我國(guó)的危害，大量發(fā)行人民幣使人民幣升值導(dǎo)致房地產(chǎn)投資成為外資追逐的熱點(diǎn)。這其中也包括大量國(guó)際游資，預(yù)期人民幣升值，大量外資涌入我國(guó)，并且投向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的虛假膨脹。外資的加速進(jìn)入刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨變熱。

另外，國(guó)內(nèi)像制造業(yè)等行業(yè)投資收益回報(bào)率普遍偏低，投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，變現(xiàn)能力較差，致使青島市及相鄰省市手握大量資金的高端人士越來(lái)越多的看好青島房地產(chǎn)市場(chǎng)。

③青島市城市化帶來(lái)大量住房需求

近幾年來(lái)，青島市把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和加速城市化作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要戰(zhàn)略來(lái)抓，提出了“拓展城市發(fā)展空間、調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，構(gòu)筑大青島”的城市化推進(jìn)思路。已經(jīng)形成了新的城市發(fā)展理念，樹立了大規(guī)劃、大格局、大發(fā)展的現(xiàn)代城市意識(shí)。

2007年開始，青島市積極推進(jìn)城市化進(jìn)程。加快了舊村、舊城、老企業(yè)搬遷改造，城市地鐵建設(shè)、城際鐵路、重慶路改造等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度。通過城市交通、市政公用、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài) 環(huán)境、城市環(huán)境綜合治理等一系列的工程的實(shí)施，城市的基礎(chǔ)設(shè)施水平得到極大的提高，生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境也發(fā)生根本性的變化，帶動(dòng)整個(gè)城市面貌的改變。

城市化的推進(jìn)必然帶來(lái)大量的房地產(chǎn)開發(fā)，區(qū)域住房需求增加。改造的城鎮(zhèn)居民紛紛選擇環(huán)境優(yōu)良、配套完善、生活便利的區(qū)域生活居住，這樣會(huì)極大的刺激市區(qū)對(duì)住房的需求，帶來(lái)大量的租房或買房需求。

④消費(fèi)心理和理性預(yù)期

消費(fèi)者的行為不僅受許多現(xiàn)實(shí)的因素影響，還受其消費(fèi)心理和未來(lái)預(yù)期的影響。現(xiàn)時(shí)消費(fèi)者的需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和現(xiàn)時(shí)商品的價(jià)格，還取決于未來(lái)收入和商品價(jià)格變化的情況。房地產(chǎn)兼具耐用消費(fèi)品和投資品的雙重性質(zhì)。所以在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，作為需求方，人們往往傾向于買漲不買跌，而作為有產(chǎn)者，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，人們會(huì)感到他們的資產(chǎn)總值在增加，即使絕大部分人不可能出售他們的住房，但在此過程中他們也會(huì)享受到財(cái)富增值的愉悅，因此他們內(nèi)心則實(shí)際上希望房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。根據(jù)預(yù)期理論，人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期有著一種自我實(shí)現(xiàn)的機(jī)制，如果人們都預(yù)期某種事情會(huì)出現(xiàn)，這種事情出現(xiàn)的概率就會(huì)越來(lái)越大。在反饋效應(yīng)的作用下，當(dāng)事人預(yù)期房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步上升，此時(shí)購(gòu)買商品房將會(huì)獲得再銷售的收益。由于大部分居民認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲，整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求量就會(huì)增加。