物業行業或將迎來價值重塑

劉娜

物業行業過去作為地產企業的成本中心，一直沒有太大的存在感，偶爾受到關注也多是因為和業主的一些糾紛見諸報端。隨著近幾年越來越多的物業企業在資本市場上市，其獨立的產業價值才開始受到重視。

近期，因為在抗擊新冠疫情中展現出優秀的基層治理和社區連接價值，得到了政府的高度認可和業主的廣泛好評，不少品質物業公司更是多次登上新聞聯播等官方平臺，共同迎來了物業行業的高光時刻。

而從投資人的角度來看，應該如何判斷物業行業的投資邏輯？

疫情下物業企業價值得以重新認知

舉國抗擊疫情，可以說“治療一線在醫院，防控一線在家園”。為了有效的控制傳染源，切斷傳播途徑，各地先后出臺了小區（村）封閉式管理措施。物業企業充分配合社區和街道，承擔起聯防聯控工作。疫情期間，其他行業基本都停工休息，但物業行業的員工到崗率在80%以上，因為在疫情防控中奮斗在第一線積極盡責的表現，物業企業在基層治理體系中的作用也因此得到了政府的高度認可，杭州、深圳、寧波等多地政府出臺了疫情防控補助、社保公積金減免等專項政策支持。杭州市政府在調研綠城服務時，更是表示，物業服務并不是一個純粹的企業行為，已經可以作為城市基層治理的重要平臺。

在此期間，物業企業在業主層面也收獲了更多的信任和支持。過去物業企業和業主之間的關系普遍比較緊張，但是因為疫情使得大家全部居家隔離，業主可以更明確的感知到物業服務的價值，以及通過比較看出不同物業公司服務優劣的差別。相比普通物業企業，品質物業公司會進行更周全的外來人員登記，更頻繁的消殺防疫，更細致的安全防護，更高效的無接觸快遞配送，進而給業主提供更值得信任的居住環境。因為對品質物業服務的認可，有些業主通過捐贈口罩、手套、消毒水等防疫物資向物業企業表示感謝和支持。信任帶來了更良性的互動，優質的物業企業能夠和業主建立更強的連接。

表1：近年來更換物業管理公司小區及房價漲跌幅

資料來源：貝殼找房，REALDATA， 中信證券，君茂資本整理。單位：元/ 平米，元/ 平米/ 月

疫情挑戰終會過去，但物業公司在維護公共秩序、協助基層管理的積極作用已被公共部門重視，未來行業的政策環境可能會進一步優化。政府可能會更加積極地推動品質物業公司接管更多的小區，加大力度賦權品質物業公司擴大服務范圍，引導行業進行更加市場化的定價。同時，物業公司和業主的連接會更加深入，業主對物業品質的認知也會顯著提升，品質物業相對普通物業公司的溢價也會得到進一步的提高。

物業企業的長期社會價值

傳統物業服務是以資產為管理對象的，保護資產安全、清潔小區公共環境、維護公共設備設施正常運行等等，但是隨著物業行業的發展以及業主需求的提高，物業管理的外部效應在增強，逐漸向物業服務升級，從過去的管理資產到現在的服務業主，從過去的保障資產安全到現在的提升業主的資產價值和居住價值。

從提升外部運行效率的角度看，物業公司是在為業主群體提供準公共化的資產管理服務，也因為這種準公共性，使得政府介入存在了一定的必要性和必然性。同時物業管理公司可以和街道辦、居委會相互配合，提升社區治安和環境，以及各類精細化公共服務的推廣，如上海和深圳實行的垃圾分類，物業管理公司在宣傳和引導業主方面就發揮了很大的作用。所以，從外部性和準公共性的角度來講，物業服務發揮著很大的社會價值。

在提升業主的資產價值上，很多優秀的物業管理公司已經做到了這一點，通過提供更好的管理和服務，推動小區居住環境的明顯提升，更換了優質的物業公司的小區房價也較之前以及可比小區享有更高的溢價。

從提升業主的居住價值角度，因為時代文化的改變，人和周圍的聯系在逐漸減弱，更多的通過社交平臺、在線電商等方式和外界建立聯系，社區作為離業主最近、和業主接觸最高頻的渠道，社區文化及生活環境的改善將極大的提高業主的居住價值。此外，從服務業主的角度考慮，物業管理公司正在從管理資產向服務業主的全生命周期（教育、醫療、養老）、全方位生活（衣食住行娛教醫養）轉變。

兼具長中短期市場前景

長期，物業行業有著萬億級的市場空間。2018年，中國存量住宅面積的均值約為320億平方米，根據中指院的數據，210億平方米的物業管理面積中70%是住宅物業，則存量住宅的物業管理滲透率只有45.9%。假設到2030年，人均住宅面積達到45平方米，住宅物業滲透率到50%，平均物業服務費（包括商寫等）4.22元不變，增值服務收入占比也基本維持20%不變，則物業管理面積達到326億平方米，基礎物業服務規模達到1.65萬億元，增值服務規模達到4000億元，行業整體規模超2萬億元。

中期，物業行業集中度提升的邏輯可持續。2016年以來，房地產開發商的集中度在快速提升，2018年CR10（前10集中度）為20%、CR20為32%、CR30為37%，遠遠高于物業服務行業的集中度水平， 2018年，物業公司前十強的集中度只有11%，約是開發商市場集中度的一半。這些頭部的房企普遍都有自己的物業服務板塊，未來幾年這類物業公司將充分享受商品房銷售高增長后帶來的規模提升紅利，同時小的物管公司因為失去競爭力將逐漸退出，共同促進物業管理行業集中度的提升。

圖1：物業企業管理面積集中度持續提升

資料來源：中國指數研究院， Wind，君茂資本整理

短期，未來兩年竣工加速帶來增量市場紅利。自2016年下半年開始，新開工向竣工的傳導時間出現拉長跡象。在竣工面積增速連續下滑兩年后，2019年9月開始出現回升，所以過去2-3年積累的待竣工面積有望在未來兩年釋放，物管行業合約面積短期內會迎來一輪快速上漲，物業企業仍可以享受短期的增量市場紅利。

各時間段的投資邏輯

物業行業是典型的輕資本投入、輕資產運營的公司，可標準化復制的能力較強，擴張的效率理論上可以做到很高，這也是這個行業吸引眾多投資者的一個很重要的原因。

從擴張路徑上看，主要有三種方式：拓展新樓盤、拓展存量盤以及常規并購。其中常規并購的成本最高，并且有可能并購進來質量不高的樓盤，影響后續整體的盈利能力。拓展新樓盤對基礎服務的毛利率提升最為有利，并且如果有上游的地產商持續輸入新樓盤，這種成本最低，只是不太可能長期持續。通過第三方外拓的形式拓展存量盤，如果是低線城市的存量盤對基礎服務的毛利率有一定的壓力，而對于部分一線城市已經開始接受物業費的漲價，這方面的壓力較低，整體上第三方外拓對提供增值服務最有利，因為可以選擇性的提升區域密度，享受規模經濟。

物業服務行業進入門檻比較低，又缺乏足夠的規模經濟，所以運營管理效率是競爭優勢的主要來源。而對于服務性行業，員工的服務品質和執行效率的高低都是果，對科技的投入、員工的培養和充分的激勵才是高品質和高效率的經營成果的因。

物業企業面臨著人工成本的剛性，通過引入電子下單平臺、智慧門禁系統、停車場智能抬桿系統、項目管理系統、業財一體化系統等，顯著降低了單個項目的人員需求，提升了運營管理效率。

隨著物業行業各個業務條線專業化的發展，對人才的要求也越來越高，而物業企業對人才的培養也越發重視。萬科物業在總部建立了管家學院對一線管家進行持續的培訓以提高基層服務水平和效率。綠城服務每年花收入的3%在員工培養上面，同時建立了職業大學為業務持續發展提供人才基礎。永升生活服務通過“永動力” 和“升力軍”分層次培養體系培養中高級管理人才和專業技能人才。人才激勵方面，多家物業企業都通過股權激勵計劃充分調動員工的積極性，綠城服務的激勵范圍甚至覆蓋到一線的基層管理者，重視一線項目經理的利益，而永升生活服務的實際控制人林中家族更慷慨的拿出自己的高額股權作為獎勵股份授予管理層，激勵效果明顯。在人才培養加充分激勵的背景下，物業企業員工的能力和動力都得到了顯著提升，為長期的運營管理效率提高了打下了堅實的人才基礎。

物業企業因為服務的對象并非單一個體而是全體業主，所以物業費的提價也需要取得業委會或全體業主的同意，而現在有業委會的小區不到總數的20%，這種決策機制使得提價難一直是物業企業面臨的一大難題。

圖2：新開工與竣工時滯拉長

數據來源：Wind，君茂資本整理

圖3：2019年9月以來住宅竣工增速企穩

數據來源：Wind，君茂資本整理

表2：物業管理行業空間預測

數據來源：中國指數研究院，《國家人口發展規劃2016-2030》，東興證券，君茂資本整理

隨著疫情下物業企業的價值得到了政府部門和業主的重新認可，從中長期來看，物業企業將會面臨更為寬松的政策空間，政府會更加積極地推動物業服務的市場化定價。同時，隨著業主對高品質物業服務的價值更加認可，愿意為品質物業支付溢價的意識也會覺醒。

但是不同公司的提價能力在中長期肯定不同，品質物業可以和業主形成良性互動，而普通物業公司可能很難提價，被迫通過節約人工成本削減服務來維持盈利，從而導致服務水平下降、客戶滿意度降低、口碑變差而進入惡性循環。

此外，增值服務，尤其是與業主相關的增值服務打開了物業企業的長期增長空間，包括居家生活服務、美居業務、物業經紀服務、公共空間廣告業務、車位管理及銷售業務、長短租公寓服務以及教育養老等業務，但整體上都還處于探索的階段，目前還沒有形成真正成熟的業主粘性高、空間大的生意模式。

從長期來看，影響增值服務收入的關鍵因素是品牌力（服務質量、客戶滿意度）和管理密度（規模增長和區域集中度）。而品質物業因為和業主之間建立了更多的連接和信任，業主對其滿意度更高，會更愿意接受增值服務。同時隨著品質物業品牌力的增強，也更容易通過外拓提高區域的項目管理密度，在同一個街道片區擁有多個項目，發揮增值服務的規模效應。

隨著政策環境的逐漸改善，業主信任和滿意度的提高，能夠提供優質物業服務的企業短期可以享受行業的紅利，實現規模的快速擴張;中期通過效率的提升能夠保證盈利能力;長期隨著提價機制的順暢，可以充分享受定價權的提升和增值服務的廣闊空間。