抵押登記的展期需要注意合同約定

抵押期限為2019年1月3日至2020年1月2日，現銀行準備延期，簽訂了展期協議，協議期限為2020年1月2日至2020年12月1日。請問變更后新證期限應為2020年1月2日至2020年12月1日還是2019年1月3日至2020年12月1日？

因協議改變期限的，只能改變履債期限的截止日期。

不能改變起始日期。

那銀行的變更抵押協議日期是不是需要按2019年1月份的開始日期填寫呢？

不管銀行的協議怎么寫，登記的時候，只能改截止日期。否則就是新的債權，而不是老債權的變更了。

這種抵押情況比較普遍，但一直沒搞懂究竟怎么填寫期限。

那是因為您沒有搞懂抵押權登記的基礎是什么。

抵押權登記的基礎是債權。申請人申請抵押權登記到底應該按新設抵押權辦首次登記還是按變更登記，關鍵就看是新的債權還是老債權。

如何判斷是老債權還是新債權？

不動產登記是形式審查，只能從登記簿記載內容以及提交材料來判斷。

如果主張是老債權，但是提交的材料顯示履債期限完全和老債權沒關系，這樣合理嗎？

履債期限的起始日期不能變。變了就是新債權，不變才是老債權。

就像一個企業來申請變更登記一樣，注冊日期都變了，還能認為是同一個企業嗎？

如果按協議時間寫，那就是一個新的債權，而不是之前債權的延期。所以只能變截止日期，起始日期不能變。

關鍵是債務的產生。

如果合同中約定了把還款期限延長1年，那就是抵押的展期，變更登記即可;如果合同中約定，銀行和抵押人重新設定合同，只是抵押人本次不需要還款，就需要辦理上一筆抵押登記的注銷和本次抵押權設立登記了。

那如果延期的起始時間和之前的截止時間并沒有銜接上，而是空出了一段時間，該如何辦理呢？

那不是您考慮的問題。銀行審批出現了空檔期，那是銀行內部管理的問題。按照貸款通則，展期需要在到期前審批。

也有銀行在期限過期后來辦延期，這種咋辦？

可以辦，沒有不辦的理由。

填寫的期限有空檔期也可以嗎？如果展期期限銜接不上呢？

登記之后會看出空檔嗎？舉例說明，登記簿之前記載的期限是2017年1月1日至2018年12月31日，現在他們才來申請展期變更登記，提交的協議不管起始日期怎么寫，都要有個新的截止日期，假設截止日期寫的是2020年12月31日，做完變更登記以后，登記簿記載的履債期限應該怎么體現？難道不應該是變成2017年1月1日至2020年12月31日？

是的，在變更后看不出空檔期。

對啊，既然看不出，您管他空檔期干什么？

我之前的意思是收件的時候要不要考慮空檔期。現在看來是不需要考慮的。

關鍵是您有沒有空檔期不辦的依據。

明白了。

點評

李煒

武夷山市房地產管理處

上述討論反映了登記人一個普遍的問題，即對登記職責和定位理解不透徹，在工作中就無法把握。就此而言，首先變更登記屬于依申請登記，只要當事人提供了抵押權變更登記所需要的要件，且沒有法律、行政法規以及《不動產登記暫行條例》第22條所規定之不予登記的事由即應該予以辦理。至于變更抵押權登記會有空窗期之類的，其實屬于抵押權效力判斷以及相關合同履行的問題，非登記機構需要考量，如當事人之間有分歧，則需要通過訴訟或者仲裁來處理。