淺析新形勢下我國房地產估價機構發展的困境與出路

鄢影

摘要：在我國全面進入新常態、現代信息技術迅猛發展的新形勢下，房地產 估價機構在迎來重大發展機遇的同時，也面臨著許多新問題。因此，本文從新形勢下我國房地產估價機構發展現狀出發，對當前房地產估價機構所面臨的新困境進行了分析，同時也提出了促進房地產估價機構朝更好方向發展的對策。

關鍵詞：房地產估價機構;發展;困境;出路

一、引言

房地產估價行業作為我國市場經濟的重要組成部分之一，同時也是我國現代房地產業的重要組成部分之一，在經過多年的發展后，已為我國現代化城市建設、房地產市場發展，甚至是金融業的拓展做出了巨大貢獻。當前，我國全面進入新常態，各種圍繞擴內需、促消費、增加有效投資的改革和政策的不斷推出，互聯網、大數據、云計算、人工智能、物聯網等現代信息技術飛速發展，在這樣的大背景、新形勢下，房地產估價機構作為房地產估價行業的重要主體之一，其發展在迎來重大機遇的同時，也面臨著許多新的問題，面臨著巨大挑戰。

二、新形勢下我國房地產估價機構發展現狀

我國房地產估價行業起步于20世紀80年代中期，歷經三十余年的發展，房地產估價服務不斷朝縱深方向發展，目前已廣泛服務于銀行抵押貸款、城市房屋拆遷、房屋轉讓、司法鑒定、保險、稅收等，服務領域也已從房地產交易、稅收和房屋征收，拓展到金融、司法、保險以及資本市場、海外市場，甚至逐漸成為了政府決策的重要智庫。

發展至今，我國已有5500余家房地產估價機構，已有超過6萬人取得房地產估價師資格，估價機構收入保持穩步增長，2018年全行業收入超過200億元，營業收入超過億元的機構已從2012年的1家增長為2018年的17家[ 數據來源：中國房地產估價師與房地產經紀人學會]。

三、新形勢下我國房地產估價機構發展的困境分析

3.1 傳統估價業務數量急劇萎縮

金融機構、法院、政府部門長期以來都是房地產估價機構評估業務的主要來源。近年來，隨著各種政策的出臺、新工具的出現，銀行和法院對房地產估價的需求快速減少，致使房地產估價機構的業務量急劇萎縮，嚴重影響了房地產估價機構未來的業務拓展。例如，各種限貸政策的出臺和“網絡貸”的出現，使得銀行在個貸和二手房貸款兩方面的業務急劇減少，對于房地產估價的需求也就隨之減少。再如，2018年8月最高人民法院出臺《關于人民法院確定財產處置參考若干問題的規定》（法釋[2018]15號）規定：“人民法院確定財產處置參考價，可以采取當事人議價、定向詢價、網絡詢價、委托評估等方式，當事人議價、定向詢價和網絡詢價不能或不成的，方進行委托評估……”，司法拍賣估價業務量進一步縮水。

3.2 估價服務難以滿足高質量需求

目前，房地產估價機構的業務范圍已覆蓋征收、資產重組、抵押、司法等領域，雖然服務范圍在逐漸擴大，但是仍然缺乏市場的靈活性，同時由于市場細分的進一步加劇，客戶需求不斷細化、深化，房地產估價機構也在積極探索新發展空間，諸如批量評估服務、資產管理服務等新型業務，然而，這些新型業務對服務效率、專業高度、技術精度等方面都有更高的要求。但房地產估價機構正處于資源整合初期，服務質量難以及時改進、達到市場需求的要求，使得委托方認為房地產估價可有可無，缺乏需求的主動性，由此造成房地產估價市場需求量極不穩定。同時，由于服務質量難以達到委托方的要求，委托方愿意為之付出的價格下降，導致房地產估價機構收入降低，機構不得不降低估價成本，這又將致使出具的估價報告缺乏技術性，造成服務質量無法滿足委托方要求的惡行循環。

3.3 大數據沖擊房地產估價量和質

大數據的運用，不僅對房地產估價機構的業務量帶來了極大沖擊，同時也為估價服務質量帶來了惡劣影響。在大數據時代的背景下，部分單一評估基本可以做到被電腦取代人工操作，數據智能評估營運而生，大數據平臺如京東、淘寶，利用其擁有的大數據紛紛出具大數據詢價報告，這些詢價報告具有速度快、費用低的特點，受到部分委托方尤其是金融機構和法院系統的歡迎和認可，金融機構和法院系統對房地產估價的需求量迅速減少。同時，由于業務量大量減少，房地產估價機構為承接業務不得不降低收費，這使得房地產估價機構將難以滿足評估專業人員的費用，甚至難以滿足估價機構的經營成本和稅費負擔，進而使得估價機構不得不失去部分專業評估人員、降低評估成本，對估價服務質量帶來了惡劣影響。

3.4 房地產估價機構間存在惡性競爭

估價機構惡行競爭是房地產估價行業長期以來最嚴重、也是最嚴峻的挑戰。具體表現為：首先，由于估價機構眾多而市場需求有限，僧多粥少，某些估價機構為了眼前利益，采取超低價甚至低于成本價的低價爭搶項目，擾亂正常市場秩序;其次，各估價機構能力和素質層次不齊，加之行業監管制度尚不健全和嚴厲，某些估價機構為承攬評估業務，故意迎合委托方，違背獨立性、公正性原則，出具虛假報告，由此造成估價行業在人文環境中的困境，使得估價委托方不能做到“尊商、重商”，估價行業難以得到應有的尊重、估價機構和專業人員合法權益難以得到合法的保障。

四、新形勢下我國房地產估價機構發展的出路

4.1 加強行業自律和統一監管力度

相關主管部門和房地產評估協會應進一步加強行業自律，通過有效手段約束機構遵守行業公約，維護行業健康發展，健全估價機構誠信評價體系，形成行業內招標評價示范指引，并將機構資信評級以及招標評標示范指引在行業內推廣，引導服務購買方知曉并運用。同時，切實加強對本管轄范圍內房地產估價機構和人員的考核和管理，建立自上而下的監管體系，對違規違章操作的估價機構和人員一律從嚴處理，以約束估價機構和人員的行為，為樹立客觀、公正的行業形象創造條件。此外，主管部門和行業協會在進一步加強評估技術監管的同時，也應對市場競爭進行有力監管，制定全省統一的收費、執業標準，對低價惡行競爭采取干預措施，營造房地產估價機構發展的良好競爭環境，提升行業的專業形象和地位。

4.2加快轉型拓展服務領域

面對傳統估價業務急劇萎縮、大數據技術的不斷沖擊，房地產估價機構應積極探索新的業務，努力創新，不斷調整業務結構、拓展服務領域。房地產估價具有專業性極強的特點，房地產估價師其實具備豐富、綜合、專業的知識結果，因此，以高素質估價師為主體的估價機構在提供房地產估價服務的同時，也完全有能力承擔房其他地產相關工作，例如房地產市場分析、投資評價、置業顧問等等。而對于大數據等技術，房地產估價機構也應對其充分利用而非一味排斥，應積極轉變傳統觀念，強化數據建設，加快業務轉型，如房地產估價機構可以利用大數據等信息技術，建立數據庫或是加入已有數據聯盟，提供線上估價服務，搭建批量評估平臺等。

4.3重視人才建設加強人才培養

人是房地產估價機構占比最大也是最重要的生產要素。近年來，隨著業務量的不斷萎縮，估價機構收入不斷減少，員工工資待遇缺乏競爭力，導致機構人才型員工不斷流失，潛在人才也不愿加入，使得人才流失和緊缺成為了目前房地產估價機構發展的一大痛點。因此，房地產估價機構應充分認識到人才的重要性，重視對人才的培養，并制定具體的人才培養計劃、激勵機制以及晉升機制，以防人才型員工流失。同時，也應該重視和鼓勵內部人員繼續教育，為他們繼續學習提供幫助，如鼓勵參加每年行業協會舉辦的繼續學習講座等，必要之時可以提供一定物質幫助和補貼。此外，房地產估價機構也可以到開設房地產評估相關專業高校開展行業發展趨勢宣講、建立實習基地等，鼓勵和吸引更多人才加入房地產估價行業，為行業注入新鮮血液。

參考文獻：

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