專業的商業設計

摘要：通過對眾多商業體案例的研究，理清專業的商業設計對商業體的貢獻，以及商業體成功的關鍵因素。

關鍵詞：商業體;商業設計;招商運營

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

商業綜合體成功的標準是什么？對開發者來說就是單位商業建筑面積在單位時間里是否掙到了足夠的利潤，對城市而言就是這個商業體是否能持續為城市做出前瞻性的貢獻，為人民提供先進的商業生活方式。一個商業綜合體的成功需要滿足多方條件：好的地段、專業的商業定位及招商運營和專業的商業設計。

專業的商業設計和住宅設計存在巨大差異。住宅戶型及施工做法各地是相近的，提倡標準化設計，但所謂的標準化商業是不存在的，商業設計需要多樣化。

首先，氣候的差異影響著商業體的成敗。中國地域非常大：東北的大慶寒冷，人們都喜歡在室內活動，商業做多少層都有人要，但是云南邊境的文山炎熱，三層商業就無人問津了。山西大同同樣寒冷，商業街以室內為主，而江西上饒的室外商業街就要考慮遮雨，排水是重中之重。

其次，地段隨著和城市中心距離遠近的變化，商業體的設計模式是完全不同的，離城市越遠越需要強大的功能內容來吸引顧客。

市中心的商業體，步行和公共交通是主要的到達方式，昆明順城購物中心是中國第一個真正意義上的Lifestyle室外開放式購物中心，成功運營至今并帶動周邊地塊升值。這種室外步行街適合在城市中心人群易于到達的地區，地塊本身吸引力足夠大，選對設計模式，成功是必然的，比如北京三里屯、上海新天地、北京五棵松華熙Live。

相比城市中心的商業，離城市越遠的商業則越需要私家車的參與，遠離城市中心的郊區就出現了以私家車為主要到達手段的商業體像outlets，如北京的八達嶺奧特萊斯、上海和蘇州的歐亦萊。

再遠就需要高鐵和飛機的參與了，比如各地的旅游商業綜合體，到達模式不同，其停車和出入方式一定是不同的，典型的成功案例就是上海迪斯尼、珠海長隆。

除了氣候地段因素，專業的商業動線設計是商業體成功的關鍵。在同樣的好地段，北京三里屯太古里和三里屯soho一街之隔，太古里人潮如涌，soho卻門庭冷落。雖然太古里為持有型商業，三里屯soho是銷售型物業，但盡端式的動線設計形成視線和行動不可達的死鋪，尺度不當的地下廣場讓所謂雙首層混亂而且不夠便捷，主力店規模太小缺乏吸引力，商業設計的失誤也是其運營不暢的主要原因之一。

北京西單商圈百貨云集，多年的領頭羊一直是最靠近地鐵的中友百貨，購物中心模式的西單大悅城橫空出世后，便成為這個地區唯一集吃喝玩樂為一體的當之無愧的商業龍頭。

還有一些商業體不了解其他成功商業體的戰略及條件就去盲目模仿，非死即傷，北京藍色港灣Solana就是典型案例。藍色港灣地理位置非常優越，但其照搬日本大坂難波公園Namba parks動線設計，導致商業很大一部分運營困難。其商業動線設計存在巨大失誤，開業早期宣傳的是類似大坂難波公園的8字型動線，由于設計了下沉式廣場，其8字型動線在南北方向被切斷了未能實現，導致下沉廣場及其北側人潮如涌，南側缺乏人氣，存在生存問題。

通過其下沉廣場穿過商業體的動線設計也模仿了大坂難波公園，閉店時市民仍可使用商業體室外空間，但因其動線東側端頭為朝陽公園北湖，夜間很黑且為人流盡端，該動線不能吸引人走向東側，導致藍色港灣東南側和湖相接的部分在運營上至今困難。沿湖商業選擇酒吧的業態也是非常不明智的，因為這類業態在冬季寒冷春季大風的北京只有半年的經營季，由于一味追求街道步行形態，停車系統極不合理，沿湖酒吧餐飲無法便捷到達，往往運營一季即換，無法延續。關鍵是商業空間設計缺乏靈活性，致命的動線設計無法通過業態微調來矯正。

除了商業模式及動線設計外，商業的外部形象設計失誤也足以導致項目失敗。較為著名的項目就是北京望京六百本，位于中產階級最聚集的一個區域，足以媲美任何一個中型地級市，雖說爛尾主因是開發商銷售型商業缺乏統一經營，但其重金屬設計風格導致大部分人以為是個博物館，設計師難辭其咎。

隨著購物中心在中國普及，經過專業的商業設計建設的商業體帶動了周邊地價的提升，也提升了城市形象和商業生活品質。成都太古里、北京頤堤港，都因為一個項目的商業設計提升了一個地區的商業價值。

專業的商業設計改變了城市，讓人民體驗到更先進的現代商業生活，也是商業體成功的關鍵。

作者簡介：陳松，北京炎黃聯合國際工程設計有限公司。