商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須逃避的“坑”

摘要：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)完全靠自身企業(yè)自有資金且無需銀行貸款、民間借款、合作開發(fā)的實(shí)力企業(yè)不多，多數(shù)都是地域型民間開發(fā)企業(yè)，想靠小比例自有資金按照住宅開發(fā)套路，再通過建筑施工方墊資建設(shè)，然后在通過銷售進(jìn)行回款，這種手法，顯然在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域不容易走通。

關(guān)鍵詞：業(yè)態(tài)配比;急功近利;盲目復(fù)制

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

1 被住宅開發(fā)運(yùn)作模式套路

中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大多數(shù)都是從居者有其屋的開發(fā)住宅模式發(fā)展起來的，后期逐步涉及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式。

雖然經(jīng)驗(yàn)是通過實(shí)踐獲取的，但是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)一定是從之前資金積累后無法回收的慘痛教訓(xùn)獲得的。

之前成功開發(fā)了住宅地產(chǎn)的一些開發(fā)商自認(rèn)為在自己城市開發(fā)住宅項(xiàng)目已經(jīng)大獲成功，認(rèn)為地產(chǎn)開發(fā)不就是蓋房子、然后賣掉，老板大旗一揮：商業(yè)地產(chǎn)沒什么，跟開發(fā)住宅一樣，干就行了。

就這樣，把之前開發(fā)住宅掙得錢都搭進(jìn)去不說，還欠了一屁股外債。住宅產(chǎn)品與商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的用途、使用人、功能等有著完全不同的屬性，按照住宅開發(fā)的套路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)顯然是大錯(cuò)特錯(cuò)。

2 被建筑設(shè)計(jì)牽入歧途

開發(fā)商拍下地，老板開會(huì)安排：“到北京或者上海找個(gè)設(shè)計(jì)院給咱們地塊設(shè)計(jì)一下”。有這種情況的開發(fā)商首先是錯(cuò)在了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作步驟層面。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心是：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后期營運(yùn)、價(jià)值收益、租售留分配、產(chǎn)品如何證券化等問題。

隔行如隔山，建設(shè)設(shè)計(jì)院和設(shè)計(jì)師是建筑設(shè)計(jì)行業(yè)的專家，而不是搞商業(yè)地產(chǎn)招商、銷售、廣告、運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)證券化的資深從業(yè)者，所以建筑設(shè)計(jì)院、設(shè)計(jì)師不是萬能工，沒有商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)專家的方案或者建議直接把商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心環(huán)節(jié)交給建筑設(shè)計(jì)院顯然就錯(cuò)了。

3 業(yè)態(tài)配比指標(biāo)錯(cuò)誤

例如一個(gè)國內(nèi)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，城區(qū)人口60萬的小城市，開發(fā)商非要開發(fā)15萬平方米的集中商業(yè)產(chǎn)品，先不講該城市里面已經(jīng)有眾多入市經(jīng)營好且地理位置佳、成熟的競(jìng)品項(xiàng)目，顯然有這樣想法的開發(fā)商可能都沒有考慮你這個(gè)城市有多少商業(yè)品牌可以把你的項(xiàng)目裝滿、后期商業(yè)面積租售留、如何運(yùn)營等系列問題。

商業(yè)項(xiàng)目體量不是越大越好，能夠在所處的城市區(qū)域填補(bǔ)空白是最佳。

4 急功近利而遭資金斷裂

開發(fā)商為了快速回款，都選擇在商業(yè)項(xiàng)目建好后，將商業(yè)面積劃分銷售，及時(shí)“回血”“止血”，收回資金。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際是投入資金大、周期長(zhǎng)、回收慢，顯然與開發(fā)商快速回流的思想“背道而馳”。多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目迫于資金壓力，采取各種手段來彌補(bǔ)資金不足，但最終越陷越深，最終資金斷流，項(xiàng)目開發(fā)暫停終止，成為爛尾盤、死盤。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)完全靠自身企業(yè)自有資金且無需銀行貸款、民間借款、合作開發(fā)的實(shí)力企業(yè)不多，多數(shù)都是地域型民間開發(fā)企業(yè)，想靠小比例自有資金按照住宅開發(fā)套路，再通過建筑施工方墊資建設(shè)，然后在通過銷售進(jìn)行回款，這種手法，顯然在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域不容易走通。

5 老板一言堂

很多老板不是地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)出身，也不是商業(yè)地產(chǎn)層級(jí)逐步工作上來的從業(yè)者，可能更沒有任何地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，即使有經(jīng)驗(yàn)可能也是停留在自己老家開發(fā)過的簡(jiǎn)單住宅產(chǎn)品層面上而已。

但是這樣的開發(fā)企業(yè)老板更愿意按照自己的想法由著性子來，不愿意聽取下屬的專業(yè)意見，想怎么干就怎么干。

幾年前接觸過一個(gè)河北某地的開發(fā)企業(yè)老板，常年在加拿大居住，偶爾回國。經(jīng)過電話指揮國內(nèi)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人按照他的想法改，屬于“孫猴的臉——一天十八變”，真讓人哭笑不得。

6 招來不負(fù)責(zé)任的代理商

有的商業(yè)代理公司的操作根本不考慮項(xiàng)目的未來市場(chǎng)和有無生命力，就以招商填滿為目標(biāo)，品類落位于搭配是否合理、業(yè)態(tài)引入的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)等全然不顧，拿到招商傭金就走。

地產(chǎn)銷售公司更是為了賣出一套商鋪什么手段都用上、什么承諾都答應(yīng)，目的是賣鋪取傭回款為王，反正銷售不好就撤離，大不了傭金不要了……很多這樣不負(fù)責(zé)任的商業(yè)代理公司因?yàn)樯鲜龅淖龇▽?dǎo)致了商業(yè)項(xiàng)目的“趴窩”而在市場(chǎng)上死去。

掙快錢的商業(yè)代理公司使商業(yè)項(xiàng)目成了“傷”業(yè)項(xiàng)目、商業(yè)街成為“喪業(yè)街”、購物中心成了“庫房”中心。

7 盲目復(fù)制借鑒和同質(zhì)化

中國目前不乏一些成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)典項(xiàng)目，很多地區(qū)的開發(fā)商老板看到其成功的表現(xiàn)，便讓執(zhí)行團(tuán)隊(duì)按照其照搬過來，認(rèn)為一定成功。

商業(yè)地產(chǎn)不是靠模仿就能運(yùn)作成功。一位河南某地的地產(chǎn)商老板問我：“我完全按照萬達(dá)廣場(chǎng)的模式做的，怎么還是不行呢？”

8 先開工建設(shè)后定位招商

開發(fā)商拿了地之后，找個(gè)建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)，報(bào)規(guī)批復(fù)后開工建設(shè)，項(xiàng)目封頂完工后才考慮：干點(diǎn)什么呢？老板才開始“謀劃”。

這樣“奉子成婚”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往會(huì)遇到這樣的現(xiàn)實(shí)問題：想引進(jìn)電影院，但層高不夠;項(xiàng)目定位有商超業(yè)態(tài)，但沒有卸貨平臺(tái)、貨運(yùn)通道、引流踏步電梯;調(diào)研后發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目周邊最需要餐飲業(yè)態(tài)，但前期用電負(fù)荷不夠、排煙設(shè)施沒有、隔油池未設(shè)計(jì);想招商引入文娛的書店業(yè)態(tài)，測(cè)量后樓板承重不夠……

作者簡(jiǎn)介：李超，昌盛聯(lián)行（北京）商業(yè)地產(chǎn)管理顧問有限公司執(zhí)行總經(jīng)理。