2020樓市政策將走向定向寬松

趙鋼

摘要：現如今的財政政策為了穩定市場緩和各個房企的資金壓力，或將出現政策轉向的窗口期。基于以上現狀進行分析，預計最快2020年1季度、最慢2020年2季度核心城市調控政策將集中進行調整，樓市調控政策將走向定向寬松。

關鍵詞：人才政策;資金緊張;樓市周期

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）01-0013-15 收稿日期：2019-12-19

1 從政策基調看未來樓市走向

2019年非常重要的政策基調節點便是十九屆四中全會與2018年12月12日閉幕的中央經濟工作會議。這次十九屆四中全會不僅用制度和體系發展目標，并且還定調了未來30年經濟路線及走向，對于房地產而言，就是要“構建樓市調控長效機制、建立租購并舉的住房制度”。

而在2018年12月12日閉幕的中央經濟工作會議中，我們又一次聽到了對“房住不炒”的強調。“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。”所以我們可以看到，以“房住不炒”為主基調，因城施策、分類調控為方法。我們從政策基調層面解讀出，未來短期依然堅持房住不炒，加大政府保障性住房建設，通過民生建設的投資穩定經濟增長的信號。

進入2020年，接下來的“因城施策”和“分類調控”也將會越來越明確，越來越細分，“打補丁”也會越來越多。從現如今的已階段性探底的樓市環境來說，“因城施策”可以著力作用于已深度市場調整期的樓市中。而在此時，那些重點城市或者說大城市，就會起到一個先行帶頭示范作用。我個人認為，這些城市既在構建更為長期的“租購并舉”，又在短期內探索更多“因城施策”的可能性，如此便會在2020年產生更適合我國樓市發展的“一城一策的定向寬松”。

2 城市人才新策動向管中窺豹

在出臺人才新政的標桿城市中，我們可以看到幾大一二線城市格外引人注目。

比如青島市城陽區高新區定向針對人才出臺不限購政策，短期內便對青島局部定向區域的樓市產生一定利好;南京采取了為人才購房開辟優先通道的方式;上海自貿區臨港新片區人才政策頻出，其中最引人注目的無疑于“專項加分”和“縮短居轉戶”。不僅如此，上海臨港新政還出臺完善臨港地區限價商品房、“先租后售”公共租賃房、人才公寓、人才租房補貼“四位一體”的人才住房保障體系，以及縮短購買商品房社保年限、優先選房等6項政策。

雖然這些城市頻頻推出定向人才政策，但是我認為，從城市發展角度來講，城市還是需要一些產業落地才能吸引人口，因此政策需要吸引兩類人才：從事制造業和服務業的人才、剛畢業的大中專院校學生，尤其是大中專院校的學生通過租房落戶政策成為了留下的一個非常重要的原因。如果能留下人，整個城市才有未來。其次，無論從經濟角度，還是從人口結構的角度來講，城市老齡化程度越來越嚴重，那么通過租房落戶政策可以調整人口結構，城市發展才有活力，勞動人口增加，城市發展才有后勁，從房地產角度來講，客觀上增加了一些租賃住房的需求。那么這種情況下，從長遠構建租購并舉制度的角度來講，租賃住房也是作為一個非常重要的一個市場供給制度完善;從短期內嚴格執行限購政策的樓市角度來說，通過這種人才新政、戶籍新政可以更方便引導性地建立“一城一策”，結合當下的樓市表現來說就是“定向寬松”。

3 從房企資金緊張來看樓市窗口期

2019年經濟壓力加大，各大房企頻頻出現資金緊張的問題。

房企缺錢需要大筆的融資，圖1是同策研究院監測的2019年1-11月40家典型上市房企完成融資金額，折合人民幣共計904.36億元，環比大幅上漲283.49%，在經歷上月融資冰點后重磅反彈。其實從2018年下半年開始，地產企業便資金鏈緊張頻頻暴雷。2018年下半年只有少數企業爆出資金危機，而在今年下半年據我個人了解至少有8家房企爆出資金危機。緊張的資金鏈使得各大房企如坐針氈。在銀保監會連續規范地產融資后，今年出現問題的的房企數量大幅增加。從社會穩定和結構性安全的角度來說，貨幣政策轉向的窗口期應為時不遠。

4 從樓市小周期來看未來窗口期

在重新梳理本輪樓市調控的主要時間點及脈絡后發現，從2016年9-10月重啟樓市限購限貸政策開始算起，平均每7個月即為一次樓市政策調整的小周期。最近一次的時間節點是2019年7月。2019年7月保監會對部分信托進行約談，并且政治局提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段，依據7個月為一次小周期來算，所以我預計在2020年的一二季度，核心城市調控政策將集中進行調整，樓市調控政策的“一城一策”結合當下樓市現況，將走向定向寬松。