2020年房地產十大思考

陳晟

摘要：運維思維不僅僅在商業、產業空間、物流空間展開，未來政府對住宅空間、農村集體建設用地、城市更新用地上都會設置持有運營而非簡單產權銷售轉移的要求，一大批耐得住寂寞，懂得資產運維、算得了運營小賬和精細賬的運維人才、資產證券化人才很快將得以涌現，企業要早做儲備，未雨綢繆。

關鍵詞：增量時代;存量時代;新杠桿紅利

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）01-0010-12 收稿日期：2019-12-20

1.房地產已經開始進入增量與存量并行發展的時代。增量時代，存量時代，企業發展的方法論、戰略邏輯、人才觀、門檻值將出現兩種世界、兩種操作系統，兩種語言，立志繼續在房地產行業發展的企業“不得不察也”，而且要迅速做出積極應對。

2.房地產企業的城市選擇將在灣區、都市圈、城市群、環熱點城市帶（以熱點城市70公里為半徑）中展開，6.5萬億市場在60個城市，6.5萬億市場在600個城市分別形成不同級別，不同當量級的企業要做出準確的城市進入機會的判斷，城市容錯的機會也將越來越少，一城一地的得失都會影響企業的業績，一些機會反轉型城市以及優秀縣級市、GDP落差最大的都市圈三線城市未來將給企業更多期待。

3.房地產企業的金融生命線將是企業是否被淘汰的一條紅線，再多的創新在金融穩定的生命線前都不值一提。金融穩定的財務穩定指標，高企的負債率的下降要求，門檻值的規模指標以及政治正確、項目健康運轉的指標，構成了金融穩定指標的各級要求。金融穩定的指標再怎么強調都不過分，企業要像愛護眼睛一樣保護在經濟下滑周旗下的“企業命門”。

4.房地產企業的戰略轉型之路要堅持“三步走”戰略。第一步，房產本身回歸初心，產品要綠、要健康、要安全、要高品質。第二步，可以適度的相關多元化，圍繞產業鏈在物流、物業、雙輪驅動商業、產業鏈“大云平移”以及上下游做出運營特征的布局，為未來資產運營收入逐步在利潤收入占比中份額擴大做出逐步的替代性準備。第三步，在產城融合、產融結合、產業脫虛向實的歷史背景下，可以探索跨界非相關多元化。但要抓住美好生活配套以及科創智造兩條主線，做出房產企業應有的企業擔當，但要注意的是投資產業的精力弱相關、產業空間紅利的收益高相關的獨門秘籍，記得產業帶來的空間、土地貨幣紅利是支持產業發展必須獲得的金融資產，不可“葉公好龍”式的棄之。

5.運維思維不僅僅在商業、產業空間、物流空間展開，未來政府對住宅空間、農村集體建設用地、城市更新用地上都會設置持有運營而非簡單產權銷售轉移的要求，一大批耐得住寂寞，懂得資產運維、算得了運營小賬和精細賬的運維人才、資產證券化人才很快將得以涌現，企業要早做儲備，未雨綢繆。

6.企業整體將在降財務杠桿的基本要求下，思考經營杠桿、合作杠桿、政務杠桿、產業鏈杠桿等新杠桿紅利。住宅、園區、物流、綠色、小鎮都將涌現一批代建的優質企業，體現經營杠桿。中小企業的土地、資源企業的土地、國央企業的土地項目資源都將在未來土地合作的比例中占比持續擴大，政府園區平臺、土地平臺、城投，城市開發投資產業公司的平臺公司都在政務杠桿中得以充分體現，跨界產業、國企、金融是房企的必然選擇。產業鏈杠桿中的尾款按揭，物業費按揭、大宗不可分割商業及車庫物業的供應鏈平臺創新會更加普遍。但把供應商，材料商的貨款資金、購房者的虛假銷售資金當做企業發展資金這不是正道，而是歪道，此風不可繼續助長，否則對企業品牌將帶來傷害。

7.2020年金融整體環境將進一步寬松，但對房地產的信用松緊程度值得進一步觀察，但如果延續到2020年第二季度，可能對一批企業形成不可逆的傷害，所以值得調控城市高度關注，房地產大消費不能下落，只要是“房住不炒”的消費剛需與改善必須保護，但金融機構對住與炒的界限，符合國家調控要求，為實體空間做出貢獻的，對國家扶貧、城鎮空間做出積極配套的企業在金融上要有積極支持融資的示范效應，通過產城基金、城市更新基金、舊改基金、長租REITZ等手段予以引導。目前簡單地以規模為評價的“金融貸款百強白名單”過于粗糙，不符合新時代下的房企金融評級體系，要形成更加符合國家戰略引導下的新型房產融資白名單。

8.商業地產的過量供應需要給出相應的解決對策，在產權屬性再做出一些指引變化，為國家亟需的空間做出一些貢獻。積極利用阿里智慧商圈、盒馬鮮生等一批新體驗空間對傳統商業特別是問題嚴重的三四五線城市過剩的商業進行改造，用人流、物流、資金流、信息流、時尚流的引導，重塑陷于供應危機的低端商業綜合體，同時在節點型的城市通過創造智慧物流、高端特殊業態的冷鏈物流需要向人均物流空間5平方米的方向快速邁進。

9.房地產的產品體系將從過去的單一品牌，國際模仿山寨品牌，產品線化向美好生活的需求進行進化，立體綠色，五恒特色的、百年住宅、城市功能配套健全、規劃適宜的、EPC建造、能源友好型、生產節約型的產品將進一步回歸，國家在這一方面也要給予足夠的獎勵和正面價格引導。

10.房地產流通環節將要從過去的單純信息型、交易效果型（渠道重要性）向平臺型過渡，銷售能力與渠道壟斷之爭必然要有分曉，但傳統銷售公司的沒落是趨勢之一，時代的公司呼吁在產城融合土地獲取支持型、企業標準評價引導型、存量資產優秀管控型、消費者住房生命周期支持型、全齡業態產品服務提供型、專屬C端消費者服務型方面對傳統代理、設計、規劃、物業等服務型房產從業企業提出了更高的要求，迅速適用與轉型的企業將會得到鳳凰涅槃后的再出發機會，否則傳統代理企業將會是“一地雞毛”。