冒名處分不動產的法律適用探索

關鍵詞 冒名處分 不動產 善意取得 類推適用

作者簡介：陳亞納，北京大成（寧波）律師事務所。

中圖分類號：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.02.264

相較于傳統含義上的無權代理而言，冒名處分不動產行為主要指冒名人受自身利益驅使，冒充他人名義，誘導交易相對方錯誤的與冒名者產生交易的行為。冒名處分不動產特殊的行為性質，導致司法實務處理中冒名處分不動產行為法律適用爭議頻出，如不動產歸屬于原所有權人及交易相對方問題、善意取得制度適用問題等。基于此，對冒名處分不動產法律適用進行適當探索具有非常重要的意義。

一、冒名處分不動產行為概述

冒名處分不動產主要指無不動產處分權利的人通過偽造或者變造他人身份證件、不動產權屬證書，或者利用欺詐、借用、掉包、盜用等方式獲得他人有效身份證件、不動產權屬證書冒充不動產所有權人對他人不動產進行處分的一種行為[1]。如在不動產交易過程中，冒名人向交易相對方表示自己為不動產權屬證書權利人本人，取得交易相對方信任，從交易相對方獲得不動產對價資金。

二、冒名處分不動產的法律適用漏洞

（一）案例分析

2019年10月，M在互聯網上發布房屋售賣信息，H在看到上述信息后，電話聯系M商談購房事宜。在第二次商談期間，H利用事先準備的假房產證換走了M真房產證。隨后H提出要先租用一個月決定是否購買，在2019年12月，G在看到H發布信息后在小區看房子，H以M名義，憑借偽造身份證、掉包房產證，將房子賣給了G，G支付了借款并完成了過戶登記手續，隨后H攜房款潛逃。隨后M起訴至法院請求法院確認房屋交易過程無效，法院最終適用善意取得制度，確認系爭房產所有權歸G所有，并據此駁回M訴請。

（二）冒名處分不動產行為法律適用漏洞

上述案例為我國《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）實施以來審判實踐中所發生的典型的冒名處分不動產行為。針對上述案例實際情況，主流觀點認為冒名處分不動產可適用于不動產善意取得制度，承辦法官也可以運用不動產善意取得制度進行案件處理[2]。

我國《物權法》中善意取得制度繼承于德國物權法不動產登記公信力制度，從具體善意取得制度設計視角進行分析，不動產登記制度均由法律規范群（包括登記正確性推定的規定、不動產物權變動登記生效的規定、登記公信力的規定等）構成。根據我國《物權法》第一百零六條規定，實施處分行為人無處分權、交易相對人支付恰當價格、相對人為善意、完成法定公示方法為善意取得制度構成要件。此時，從善意取得制度構成要件視角進行分析，可得出“實施處分行為人無處分權”包括無權、處分兩個層面含義，“處分”特指處分行為，與可以引起不動產物權相變動行為相對;而“無權”則主要指行為人以自身名義處分其他人的財產、或者行為人在沒有獲得他人同意的情況下處分他人財產。從“無權處分”內涵視角進行分析，冒名處分不動產中轉租行為并不屬于“無權處分”中“處分”范疇。再加上冒名處分不動產中存在無效冒名處分這一內容，也不符合善意取得制度構成要件，此時，就不得將冒名處分不動產簡單看做“無權代理”，也與我國《物權法》第一百零六條“無權處分”具有較大差異。這種情況下，若不加考慮的應用善意取得制度，就會危害我國現行《物權法》及司法實務處理的公平公正性。

三、冒名處分不動產的法律適用優化

針對我國現行冒名處分不動產處理法律中出現的公開的漏洞，為了在法律規定范疇內彌補這一漏洞，可以基于添加與目的要求相符的原則、或者類推適用的方式進行處理。其中類推適用是彌補我國現行《物權法》應用漏洞的主要手段，其主要是針對某一構成要件甲的規則、法律先用，將其轉移到法律未規定而與甲構成相似的乙上[3]。由構成要件甲向構成要件乙轉移應用的基礎為甲乙兩者構成要件在與法律評價具有較大關聯的重要觀點類似，此時，在正義要求范疇內，就可以將甲乙要件進行處理。就冒名處分不動產法律適用來看，需要綜合考慮原不動產權利人可規則性、兩者風險分擔因素、交易相對人善意情況等因素，對其適用法律進行類推分析。

（一）交易相對人善意要件比較

相較于善意取得制度、表見代理制度而言，在基于類推適用無權代理制度的冒名處分不動產中，交易相對人錯誤相信的對象不是行為人是否具有代理權、或者不動產登記簿公示的不動產權屬狀況，而是冒名者的真實身份。即冒名者與不動產登記簿上記載不動產權利人是否相同。而在現實生活中，冒名者真實身份認證主要依靠身份證或者戶口本，而上述證據均為我國國家機關制作。若交易相對人憑借上述證件信息與冒名者進行對比分析，且確認一致，則可以判定交易相對人為善意;反之，若交易相對人預先指導或者了解冒名者身份證件與房產證件信息不符、身份證件偽造情況，則可以判定交易相對人不具有善意。

一旦確定交易相對人不具有善意，及時原房產權利人不具有可規則性，也可以直接類推適用無權代理制度（狹義層面）。在類推適用狹義層面無權代理時，可以“交易相對人為惡意”為關鍵點，從冒名者冒用他人名義實施不動產處分行為、冒名者非原房產所有人等方面，針對冒名者、交易相對人實施法律懲處行為。如在沒有完成物權變更登記時，可以要求冒名者對交易相對人承擔責任;若已進行不動產物權變更登記，則原不動產權利人可以通過行政復議、行政訴訟等手段，將不動產登記機關發放給交易相對人的不動產權屬證書撤銷，并以自身名義重新進行相關證書申請、或者更正登記。

（二）可規則性要件比較

在確認交易相對人善意時，可以從原不動產權利人可規則性入手，依據的德國學者Herbert Meyer在上世紀提出的誘因原則，判定原不動產權利人是否具有可規則性[4]。即原不動產權利人通過自身行為（無論其是否存在主觀過失），促使交易相對人相信法律行為有效、或者存續的人員，均需要對善意交易相對人承擔賠償責任。誘因原則從本質上而言是一種誰誘導誰負責的原則，只要原不動產權利人通過本人行為制造，或者放任冒名者利用本人身份外觀實施誘導交易相對人信賴行為，就可以認定原不動產權利人具有可規則性。在具體判定時，可以從冒名者、原不動產權利人間關系入手。

通常而言，冒名者、原不動產權利人間存在同居關系、親戚關系、合同關系等，且冒名者利用上述關系占有原不動產權利人真實身份證據、不動產權屬證據，并親自冒充、或尋找與原不動產權利人外貌相似人進行原不動產權利人不動產處置，就可以認定原不動產權利人具有可規則性;若冒名者、原不動產權利人不存在親密關系，或者冒名者利用偷盜、搶劫等手段獲得原不動產權利人身份證件、不動產權屬證書實施冒充不動產權利人行為的，原不動產權利人不具有可規則性。在原不動產權利人不具有可規則性時，可以選擇表見代理制度、或者類推適用善意取得制度。前者需要在確定原不動產權利人對物權代理人具有代理權的權力表現出現具有可規則性，且交易相對人由緣由確定代理人具有代理權，此時法律行為效果產生于原不動產權利人、交易相對人;而后者則是依據我國《物權法》第一百零六條規定，確定冒名者、交易相對人合同內容對原不動產權利人具有約束力，原不動產權利人在喪失不動產所有權后只能請求冒名者承擔責任，或者在不考慮合同效力的情況下，促使交易相對人獲得不動產所有權。

（三）可信賴事實要件比較

在確認交易相對人善意且原不動產權利人不具有可規則性的極端情況，如原不動產權利人持有自身真實身份證及不動產權屬證書，且與冒名者不存在社會關系。此時，可以類推適用于我國《物權法》第一百零七條關于遺失物善意取得制度的規定。同時考慮到風險分擔原則，司法機關相關工作者可以結合實際情況，判定其中一方可避免風險的情形，或者雙方均可規避風險時其中一方規避風險成本最低情況，以此為依據判定風險損失承擔者。這種情況下，臟物是否為占有脫離物就成為善意取得制度適用的邏輯前提。從物理屬性進行分析，不動產、動產均隸屬于臟物范疇，也涵蓋了占有脫離物、非占有脫離物兩種類別。

如通過詐騙所取得不動產權屬證書是基于原不動產權利人自身意志喪失而占有的物品，為非占有脫離物，可使用善意取得制度;而通過盜竊所取得不動產權屬證書是占有脫離物。此時，可以結合我國《物權法》第一百零七條規定，從原不動產權利人對冒名者處分權表象無可規則性→不動產以登記為公示方法→占有脫離物不適用于善意取得制度（占有脫離物與占有委托物區分對不動產無意義）→遺失物、或者盜臟物原則性與善意取得制度不適用等流程入手，將風險分配給以較低成本回避風險的一方，以回避不利結果。如在上述案件中，交易相對人可以通過查閱與之交易人身份信息或者不動產登記簿記載信息，如進入冒名者居住地公安局進行簡單調查等，具有可預防性。此時，就可以通過行政訴訟的形式，將風險分配給居委會街道辦事處、公安局等第三方，要求行政機構賠償。同時考慮到不屬于占有脫離物臟物也可以適用善意取得制度（并非所有臟物屬于占有脫離物），也可以根據《物權法》規定，在兩年后適用善意取得制度[5]。

四、總結

綜上所述，善意取得說、準用表見代理說、類推適用無權代理說均為冒名處分不動產法律性質認定提供了一定支持。因此，根據冒名處分不動產所引起的不動產物權變動問題，應從可信賴事實要件比較、交易相對人善意要件比較、可規則性要件比較等方面入手，綜合考量原權利人可規則性、風險分擔因素、交易相對人善意程度等因素，恰當選擇冒名處分不動產法律適用最優途徑。

參考文獻：

[1]王震.論冒名處分不動產的法律適用[J].法制博覽，2017（13）：269.

[2]韓雷.我國不動產登記制度若干問題探討[J].科學中國人， 2017（20）：23-25.

[3]于明明.不動產登記資料查詢制度的規范化思考[J]. 人大法律評論，2018（1）：22.

[4]朱華陽.不動產冒名處分的法律效果分析[D].安徽大學，2017：25.

[5]龍衛球.不動產登記性質及其糾紛處理機制問題研究——兼評《物權法司法解釋（一）》第1條[J]. 社會科學文摘，2017（4）：90-99.