農村宅基地集約利用的實踐創(chuàng)新與制度設計的探討

朱亨捷

本文對農村宅基地集約利用的實踐創(chuàng)新與制度設計進行了探討，簡要地介紹了中心村積聚型、高層住宅節(jié)地型、“立改套”公寓型等農村宅基地集約利用的實踐創(chuàng)新策略，并詳細地說明了在進行制度設計的過程中應該遵循城鎮(zhèn)化的思路、加強相關法律法規(guī)的建設等，為關注這一類話題的人們提供參考。

一、引言

農村宅基地的集約利用一直是我國土地管理工作中的難點。從宏觀角度來看，我國地少人多，農村住宅的特性導致其占用了大量的土地資源;從微觀角度來看，農村非法占地現(xiàn)象十分常見，且閑置房屋逐漸增多，造成土地資源的浪費。相關部門應該對此予以足夠的重視，并積極解決這一問題。

二、農村宅基地集約利用的實踐創(chuàng)新

（一）中心村積聚型

以行政村作為核心，將周邊的自然村通過拆遷的方式并入到行政村中，這樣能夠有效地提高集約用地的水平，并將公共資源集中在一個區(qū)域內，減少公共設施的建設成本，提高公共資源的利用率，為居民提供更好的生活環(huán)境。如永康市的行政村王染店村通過這種方式將附近的五個自然村合并在一起，以王染店村為中心建立起了中心村，極大的提高了宅基地的利用率。

（二）高層住宅節(jié)地型

如果村中的經濟條件較好，可以考慮建設高層住宅，進一步加強對空間資源的利用，從而獲得更多的土地資源，將農村人口大量的聚集在一處，實現(xiàn)土地集約利用、資源共享的目的。2009年12月，義烏市田畈村作為試點村，建造了17層和23層的高層各2棟，占地面積為4748m2，1-3層包括了餐飲、商場、運動場所、老年公寓、辦公地點、多功能會議室等，4層以上全部為居民住宅。

（三）“立改套”公寓型

村民在村中建房普遍是采取“一戶一宅”的方式，建造一棟獨立的房屋，這極不利于宅基地的集約利用。將這種傳統(tǒng)的建房模式改為由村委統(tǒng)一建房，并建設平面公寓房，使農民可以依照相關的法律法規(guī)，根據(jù)原本占用的宅基地面積，通過成本價購買住房。我國義烏市蘇溪鎮(zhèn)月白塘村是“立改套”公寓模式的試點村之一，已經將村民的生活區(qū)完全改造為“立改套”公寓。一棟六層樓高，占地面積僅有550m2的公寓，可以入住20戶村民，極大的節(jié)省了住宅用地的面積。同時，我國各個地區(qū)都在積極推進“老年公寓”的建設，希望能夠以無償?shù)姆绞綖榫幼≡凇翱招拇濉敝械睦夏耆颂峁┳》浚纳评先说纳瞽h(huán)境。

三、農村宅基地集約利用的制度設計

（一）以城鎮(zhèn)化思路進行制度設計

城鎮(zhèn)化是我國經濟發(fā)展的必然道路，在這一過程中，社會生產力和農村人口都會逐漸向城鎮(zhèn)轉移，能夠顯著的提高當?shù)氐木C合實力與文明程度。通常情況下，城鎮(zhèn)化比例越高，城鎮(zhèn)中的現(xiàn)代化程度就會越高，農村人口的占比就會越少。通過發(fā)達國家的經驗可以得出結論：城鎮(zhèn)化率在20%左右時，是城鎮(zhèn)化發(fā)展的高峰時期，城鎮(zhèn)化的速度會在短時間內有顯著的提升;當城鎮(zhèn)化率達到70%后，城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度逐漸降低，發(fā)展趨于平緩，最終在80%-90%之間達到穩(wěn)定。

城鎮(zhèn)化的發(fā)展會直接影響到農村的產業(yè)結構，加快農村現(xiàn)代化發(fā)展的步伐，使更多的農村人口向城鎮(zhèn)流動，減少農民的數(shù)量。相關調查顯示，1995年至2008年這13年間，我國農村常駐人口減少了1.4億，農村人口轉移至城鎮(zhèn)的比例占到53%左右。但是這種改變并沒有對農村宅基地逐漸減少的現(xiàn)狀有所改善，農村居民點小、較為分散的情況依舊存在。想要改變這一現(xiàn)象，應該按照城鎮(zhèn)化的思路對農村宅基地集約利用的制度進行設計，根據(jù)當前的城鎮(zhèn)化情況對農村的宅基地進行調整，合理規(guī)劃居民點的位置和規(guī)模。同時，相關政府部門應該對農村宅基地產權登記、有償使用、回收及補償?shù)纫幌盗兄贫冗M行完善，提高宅基地的利用效率。

（二）創(chuàng)建相關法律法規(guī)

雖然我國相關的法律法規(guī)中明確說明交出宅基地會給予一定的補償，并規(guī)定不得超標建房，但是在實際生活中，大多數(shù)的村落中都存在的超標準建房、未經相關部門批準在承包責任地上建房的情況;部分農民哪怕已經建了新房，也不愿意將閑置的宅基地交出;且農村的村干部往往會超標準占用宅基地。隨著我國相關政策的推進，農村的人民生活逐漸富足，有越來越多的村民選擇進城購房，并搬進城中居住，農村有大量的住房無人居住，導致宅基地的浪費。想要改善這一現(xiàn)象，需要將法律法規(guī)落到實處，最有效的辦法就是對其進行進一步的細化，使國家的“法規(guī)”變?yōu)榇逯械摹按逡?guī)”，對當?shù)鼐用襁M行約束和管理。因此，在這一過程中，需要依靠當?shù)氐拇褰M織，讓相關人員在日常工作中加強對土地管理相關規(guī)章制度的宣傳，并做好農民的思想工作，將相關的法律法規(guī)融入到村規(guī)中，迫使農民參與到宅基地集約利用的工作中來。

四、結語

綜上所述，我國人口眾多，土地資源緊張，隨著經濟社會的不斷發(fā)展，這一問題逐漸凸顯。農村宅基地集約利用能夠有效地解決這一問題，釋放大量土地資源，為我國經濟社會的發(fā)展提供條件。相關部門應該加強對這項工作的重視程度，與當?shù)氐拇褰M織進行合作，積極推進農村宅基地集約利用。（作者單位：廣東工業(yè)大學華立學院）