房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問題及措施研究

劉倩

本文通過查閱一些文獻(xiàn)資料，先后闡述了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制主要內(nèi)容中的顯性成本和隱形成本，然后分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的三點(diǎn)問題，最后針對幾點(diǎn)關(guān)于強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方面的研究。

在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展時期，傳統(tǒng)的成本控制問題已經(jīng)逐漸跟不上現(xiàn)代成本管理理念的腳步，也逐漸不適用于當(dāng)代的成本管理模式。現(xiàn)在的房地產(chǎn)不僅僅是只顧著去降低成本，更多的是要去鞏固穩(wěn)定公司的營銷目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)活動，在成本與收益的比較中找到成本最小化的平衡點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制內(nèi)容

成本控制本義是指在產(chǎn)品的生命周期過程中，企業(yè)為了節(jié)約成本、避免不必要的成本發(fā)生，提高成本利用率，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化的目標(biāo)。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本控制是一項綜合性管理措施，可以反映出房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平，因此成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)成本工作管理中占據(jù)著非常重要的作用。在現(xiàn)代的社會經(jīng)濟(jì)背景下，采用傳統(tǒng)成本控制進(jìn)行對房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行管理，已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)對成本管理的全新需求。

（一）顯性成本

顯現(xiàn)成本主要是指記入賬內(nèi)的、看得見的實(shí)際支出，例如生產(chǎn)費(fèi)用、工資費(fèi)用、市場營銷費(fèi)用，因此它是一種有形成本。顯性成本反映的是企業(yè)實(shí)際應(yīng)用成本，在產(chǎn)品價值中也可以得到反映，得到更加直接計算。從房地產(chǎn)顯性成本來看，主要分為資金成本、設(shè)備成本、人員成本三大成本。

1.資金成本

資金成本包括資金籌集費(fèi)用、資金占有費(fèi)用兩部分。資金籌集費(fèi)用主要包括支付的各類費(fèi)用，例如：發(fā)行股票、發(fā)行債券、擔(dān)保費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等一系列費(fèi)用。自己占有費(fèi)用主要包括占有他人資金應(yīng)支付的費(fèi)用，例如：股東的股息、紅利、債券、以及銀行借款支付的利息等。

2.設(shè)備成本

設(shè)備成本一般是指在項目運(yùn)行之初的采購成本、生產(chǎn)成本、日常費(fèi)用支出、人工成本支出等，還包括一些備件費(fèi)用和設(shè)備折舊費(fèi)用。

3.人員成本

人工環(huán)節(jié)的成本主要是在于人工由于沒有受到專業(yè)的訓(xùn)練或者是訓(xùn)練不夠充足、員工工作狀態(tài)低沉、員工操作速度慢引起整體進(jìn)程緩慢、缺少優(yōu)質(zhì)的員工、高員工跳槽率等原因而造成的的人工環(huán)節(jié)成本的浪費(fèi)。

（二）隱性成本

隱形成本相對于顯性成本而言，是一種隱藏于經(jīng)濟(jì)組織總成本中卻游離于財務(wù)監(jiān)督之外的一種成本，由于經(jīng)濟(jì)主體的有意或無意的行為而造成的的。隱形成本具有隱蔽性、潛在性、放大性、爆發(fā)性等特點(diǎn)。

1.機(jī)會成本

機(jī)會成本是指在經(jīng)濟(jì)決策過程中，因為選取某一個方案而去放棄另一個方案所必須付出的代價或者是喪失的潛在利益。就房地產(chǎn)企業(yè)而言存在很多的機(jī)會成本，究竟如何選擇是難以攻克的難題。

2.沉沒成本

沉沒成本指的是由于過去已經(jīng)發(fā)生的決策，而不能由現(xiàn)在或者將來的任何決策而去改變的成本。簡而言之就是當(dāng)我們已經(jīng)發(fā)生的、不可回收的支出，例如：金錢、時間、精力等都稱為“沉沒成本”。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題

（一）合同不完善

房地產(chǎn)項目的承發(fā)包合同作為施工團(tuán)隊預(yù)算在抉擇合同造價的重要依據(jù)，便于施工團(tuán)隊對于預(yù)算造價做出更加準(zhǔn)確的合同造價。就現(xiàn)在的房地產(chǎn)比較普遍的合同來看，存在著很多紕漏，潛伏著一個有一個的工程糾紛。合同對于施工團(tuán)隊有著重要的作用，進(jìn)而可能影響到一個企業(yè)的正常運(yùn)行，合同的完善是當(dāng)下企業(yè)都面臨的一個巨大挑戰(zhàn)，

（二）施工流程不合理

傳統(tǒng)的成本控制管理理念使得房地產(chǎn)企業(yè)一味只重視開發(fā)建設(shè)過程，而缺乏了對施工流程的精細(xì)劃分。在企業(yè)進(jìn)行成本管理時，僅僅是按照之前的施工流程進(jìn)行照搬照做，幾乎沒有改變。在真正的實(shí)際施工流程操作中，實(shí)際情況與理想情況往往存在一定差距，如果沒有進(jìn)行調(diào)整，不僅會導(dǎo)致了施工效率緩慢，而且還會使得成本控制的成效大打折扣。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制措施

（一）完善施工合同的簽訂內(nèi)容

首先，必須要結(jié)合《建設(shè)工程施工合同示范文本》的相關(guān)協(xié)議條款，在符合契約自由為原則的前提下，適當(dāng)設(shè)定和增加相應(yīng)的條款。其次，自行設(shè)定一手交貨一手交錢的付款方式，防止工期與最終造價的期限脫節(jié)，防止發(fā)生不必要的糾紛。最后，約定好有權(quán)審定工程造價的單位進(jìn)行最后的造價審價。

（二）加強(qiáng)費(fèi)用控制

房東產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際開發(fā)項目的時候，市場調(diào)查員工應(yīng)該對市場的相關(guān)需求進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，強(qiáng)化建筑施工的地理條件細(xì)節(jié)程度，才會在真正選擇時，更好的規(guī)避可能存在的風(fēng)險，減少成本的額外支出。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制對于企業(yè)的發(fā)展有著重要推動作用，通過對多個層面的成本控制，能讓房地產(chǎn)企業(yè)的成本逐漸趨向于合理化，更好的應(yīng)對未來的發(fā)展和籌劃。應(yīng)用成本控制不斷提高房地產(chǎn)市場的競爭力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)又快又好的發(fā)展起來。（作者單位：武昌工學(xué)院）