新常態下城市房地產管理的可行性探討

堯建剛

如今，隨著人們生活水平的不斷提高，城市的房地產管理也快速發展。在我國的經濟發展中，城市經濟更是扮演著非常重要的角色，再結合目前的國情和社會實際情況，房地產行業發生了相應的改變。在國家的經濟水平和人民的生活質量不斷提高的背景下，房地產行業必須抓住機遇，是應城市和生活的發展改變，才能實現經濟收益和社會收益的最大化。本文在這樣的背景下，對新常態城市房地產管理的可行性進行相關探討，并在相關的管理和發展中提出一些有效的問題和解決措施。

一、新常態下的房地產行業的情形以及房地產管理的概念

（一）有關房地產行業的情形

房地產作為國際民生的基礎性產業，它的有效發展是社會經濟穩定、健康發展的前提，同時也充當國家繁榮富強的基礎。我國目前面臨的關鍵時期之一，正是經濟新常態下的經濟轉型，而這些年，房地產的迅速發展，給廣大需要住房的人民群眾帶來了許多的壓力，但在一方面也帶動了國民經濟的增長。在如今新常態下，需要創新改變，采取有效的措施，促進改革調整結構，更好的促進改善房地產行業與人民生活水平質量，以及社會的發展與國情之間的關系，在發展理念上做出改變。

（二）房地產管理的相關概念

經濟新常態就是要在實現經濟結構對稱態基礎上實現高速可持續發展，必須要要找準經濟增長點。經濟增長點的作用在于優化舊產業結構。政府實行積極的財政政策，也是新常態的關鍵。我國經濟進入新常態以后，隨著住房制度的逐步改革房地產行業的發展呈現中高速增長，在這種態勢之下，房地產管理的有效性是重中之重。而房地產管理就是憑藉相關的物理資源、財力資源和人力資源，在管理工作的中心以人為主的特定環境下，對房地產相關項目進行計劃、實施、協調管理以及加以改善。

二、房地產行業目前的發展現狀

（一）房地產行業過度的商業化

過去的幾十年里，房地產行業主要依靠投入大量資金進行發展，但在如今國家經濟發展不斷加快人民生活水平質量不斷提高的背景下，房地產行業穩定發展的主要因素已經不是大量投入資金。目前很多的有效投資得不到相應回報。同時因為其在發展過程中相應的管理制度，也得到不斷的創新改變，以及完善。如今，社會發展到現在這一階段，商業化已經作為了非常重要的風向標，地產管理也難以逃脫這一現狀，例如“炒房”、“房價爆高”這些現象層出不窮。是兩極分化也十分嚴重，有些地區房價高居不下，而有些地區“空樓”問題也難以解決。這樣的行情，使得房地產行業的發展產生了很大的問題，更是消極影響了國家經濟的發展，同時也對人們的生活造成了一定負面影響。

（二）國家對房地產開發行業的調控力度低

社會上各方面目前都對房地產的開發行業有一定的抑制作用，所以，目前城市房地產開發行業是處于種飽和的狀態階段，其中，資金和銷售以及管理方面都存在著一定問題，我行業處于一種發展緩慢的現狀。我國的經濟發展在新常態的背景下，慢慢走向比較平穩的趨勢，同時相比之前，國家對城市房地產行業發展的調控管理力度有所加強，但在整體上面并沒有明顯促進，處于平衡的狀態。而我國的城市房地產開發行業也十分明顯受國家政策的影響，但國家并沒有針對房地產行業的各類問題制定相關的政策和管理制度，也沒有進行嚴格的監管調控。國家既不打擊，也沒有發揮積極作用，所以，房地產行業的發展受到限制也是正常現象。人們對住房的需求漸漸已經處于一種平衡狀態，各個地區也隨著這種情況對相應的房價進行了調整，在這種飽和的情況下，不同地區的房產差距越來越大。地產市場的大幅度價格變化的范圍產生了一定的局限性，在不出現異常的情況下，或者國家不出行相關的扶持政策的情形下～這一局限性將一直延續。人民更高的住房需求和更理想的選擇，以及住房質量，是房地產市場一直面臨的重大問題。

三、房地產管理在新常態背景下的相關策略措施

（一）房產稅應該進行相應的改革

價格是人們在購買房屋首要考慮因素，所以目前房地產行業的發展一個非常重要的阻礙就是銀行稅務。對房地產行業的房價而言，對價格產生嚴重影響和制約的非常重要的因素就是銀行稅務。同時房產稅和城市房地產的管理之間的關系更是密不可分，房地產行業管理水平的促進提升，完全離不開對相應的房產稅改革調整，這不僅僅是房地產管開發行業的性質決定的，更更是稅費結構的外在體現。房地產行業在一定范圍之內非常受房產稅的影響，所以在新常態的背景下，城市房地產開發行業的發展必須要與稅務管理有效結合在一起，從而使得整體經濟的運行得到相應的促進，最終使得稅務體系在房地產開發的得以完善，相互促進影響。政府也需要對房產稅進行有效的改革，從而保證房地產管理制度的有效執行，促進房地產稅務向透明化推進。在落實的過程中，除了要加強對房地產行業管理的制度改革，更要出臺相應的法律制服作為保障，以全民參與為基礎，依法進行相應的監管。

（二）加大對管理制度的改革完善

首先，相關部門要加強對濫竽充數的房地產企業的監管和質量管理，維護房地產開發行業市場的秩序，此外也要注重企業的信譽和規范。更要結合實際的情況，對房地產行業進行有效管理，提出相對比較完善的管理制度。促進管理機制的健康發展，也是有效推進加強管理的重要方式。建立合理化的經濟結構是房地產開發行業發展的前提，隨企業的行政化管理和監控力也隨之提高。最后充分利用市場的現狀，在市場中樹立健全的思想意識，同時也要在行業內部加強思想宣傳。立足自身，找出發展中所存在的問題及時糾正，最終目的是實現資源配置的利益最大化，為穩定正常發展確保基礎。政策方面也是一個非常重要的考慮因素，在資金流轉土地的合理利用和稅務征收的方面，一定要加強政策的利用，將發展中存在的制約問題漸漸消除，這樣可以起到一定的融合作用。

（三）加強整體性的改革創新

房地產開發企業管理改革創新過程中，首先必須要結合新常態的發展背景，同時也要考慮自身的發展狀況，更要積極探索新的管理模式，發動創新精神企業的管理者，更要打破舊的傳統觀念束縛。應該對自身的現狀進行全面了解，充分把握自身，不斷提高自身企業的信譽和規范性以及公信力度，然后才能夠確定正確的探索方向。不局限于自身，建立更加廣闊的交流平臺，充分利用科學的方法對房地產市場進行實際監控，為大眾為政府提供高水平的服務平臺，從而滿足更多方面更多層次的需求。加強企業與政府的合作，依靠政策推動企業的發展，又通過企業的發展，完善政策，互利進行。更要激發員工的工作積極性，建立完善的獎懲措施制度的獎懲制度。一定要建立完善的科學的評估體系，這是自我評估的一項重要措施，也能保證整個房地產行業的健康發展。房地產開發行業也可以多開展一些公益性的活動，要和政府部門保持有效的聯系。最終，在國情背景，法律與政策的協調了解下，結合自己的發展情況，創新改革推進，實現預期目標。

四、房地產開發企業可行性分析的方法

可行性分析是一種非常有效的方法。可行性分析既可以指一種實踐活動，一各學科種類，同時它也是一種分析方法。項目投資決策中的技術，經濟問題是可行性分析的研究對象，盡可能高的投資效益和有效地利用有限的資源是其目的。可行性分析作為一種綜合性的決策論證分析，是一個企業發展經歷中必不可少的一種分析方法，例如市場調查、方案構造、風險分析，技術經濟分析等都能通過可行性分析有效實現。可行性分析成果可以作為項目投資的基礎以，可以提供可靠的科學依據。房地產開發企業一定要有效地利用這種分析論證方法，提高自身的應用價值[4，5]。

（一）房地產開發行業應該提高自身的危機意識

在新常態的背景下，企業如果仍舊故步自封不提高危險意識，那么其老舊的管理模式和不完善的經濟鏈可能會遭受嚴重的危機，甚至有可能最終導致破產。隨著國家經濟的發展，我國全方位的整體改善已經順利完成，房地產行業要想保存發展，必須順應大勢，強自身的危機意識不斷創新改革，在轉型和社會經濟的沖擊之下必須時刻警醒自身。加強對于企業風險意識的評估，也是房地產企業在管理過程中必須要做的事情，在面臨風險時，應該積極的向當地的政府尋求幫助和支持。必須要與政府稅務、政策、用地等相關部門以及銀行密切合作，以預防城市房地產企業出現各類問題。

（二）明確城市定位慎重選擇項目

房地產開發行業必須要明確自身所屬城市的定位，要清楚了解自身所處的城市是哪一種性質的城市類型，以及城市的功能和產業定位。要想科學正確的指導經濟的發展，必須要明確城市定位，才能確定優化配置生產要素，從而提高經濟的運行效率和自身的競爭力。如今的經濟背景之下，發展一定要立足于新常態下的發展趨勢，與城市性質密切結合，要確定城市房地產發展策略。促進自身企業的發展方向與城市的功能方向相結合，準確把握城市經濟的需求以及自身的需求。城市房地產行業作為城市經濟發展的重要組成部分，與城市定位密切結合有助于有效利用城市的優勢發展自身經濟，形成與城市特色相結合的優秀經濟體。在明確自身定位的同時，對項目選擇也要慎重考慮，要選擇與城市經濟發展和城市特色密切相關的項目。選擇即為投資，這時候就要充分考慮多方面的問題，尤其是要注重收益的相關問題。收益也可以作為判別不同項目的重要指標，最終以選擇到到收益率最高的項目為止。從事房地產行業的項目選擇主要表現在選址和規劃兩方面，這兩方面都要結合城市的經濟側重點以及發展前景。

五、結語

城市房地產開發行業始終作為國家經濟建設的重要組成部分，它在當前的社會經濟發展的過程中，確實存在的一定的阻礙和各類問題，經濟建設趨向飽和，相應的行業管理可行性變得尤為重要。企業必須在發展的過程中立足自身，結合國情與政策，不斷地創新改革，以法律為依據對存在的缺陷及時整改，并確定未來的發展目標，從而實現在新常態的背景下促進城市房地產管理可行性的提高，促進整個行業管理機制的全面發展。（作者單位：石榴置業集團股份有限公司）