房地產經濟波動的影響因素及對策分析

張旭敏

近年來國家注重大力發展經濟產業，因此帶動房地產經濟的迅猛發展，尤其是現階段國民經濟的不斷增長，房地產成為我國經濟發展的重要組成部分。房地產較其他產業不同的是，其投資額大且回報周期長，導致房地產行業的經濟波動性較大，尤其在房地產經濟發展較快時，某些影響因素會阻礙房地產經濟的發展。本文主要分析房地產行業的經濟波動的因素和應對策略。

經濟波動一般要經歷復蘇、繁榮、衰退和蕭條四個階段。房地產經濟波動很好的驗證了這四個階段的變化，故了解房地產經濟波動各個階段的特點，進而找到其波動的影響因素。縱觀房地產經濟的整體狀況，是呈現上升的發展趨勢，但是在上升的過程中會出現不穩定的波動情況，因此分析影響房地產行業的經濟波動因素是極其重要的。

一、房地產經濟波動的四個階段的特征

（一）房地產經濟復蘇階段

房地產經濟波動階段是不斷循環的，其復蘇階段是承接上一循環的蕭條階段，在經濟蕭條時期，房地產市場處于供給大于需求的不平衡狀態，這時期的房地產開發商數量和投資項目都有比較少，當需求量開始增加，供給和需求間的不平衡狀態發生變化，會刺激房地產行業的飛速發展。

（二）房地產經濟繁榮階段

復蘇階段之后，房地產市場呈現回暖趨勢，房地產經濟呈現快速發展的態勢。房地產銷售量大幅度提升，會帶動其價格也不斷提高，投資回報率相應也會增加。因此，房地產開發商會加大對房地產項目的投資力度和投資數量，房地產的供給量遠小于需求量，會帶動房地產經濟的迅速發展，邁進繁榮階段。

（三）房地產經濟衰退階段

房地產繁榮期過后，將會進入衰退階段，因為房地產繁榮發展后，其價格不斷升高，導致消費者購買力下降，房地產市場會逐漸縮小，因此人們對房地產的需求會逐漸減低，出現供給量遠大于需求量的狀態，房地產經濟進入衰退階段。

（四）房地產經濟蕭條階段

伴隨房地產經濟的持續衰退，房地產的供給和需求間的矛盾逐漸加大，開發商之間存在較大的競爭壓力，因此一些房地產開發商會選擇降低房地產價格的方式，以緩解房地產項目堆積的壓力。但房地產價格浮動是有特定的范圍的，因此小幅度降低價格，房地產的交易量很難得到大幅度的提高。這種價格較高但市場需求量很小的局面，使房地產經濟進入極其蕭條階段中。

二、分析影響房地產經濟波動的因素

（一）外部的影響因素

影響房地產經濟波動的外部因素包括三個部分，即政府宏觀調控、經濟因素和城市發展的因素。政府宏觀調控政策在社會主義市場經濟的規劃和發展中的作用尤為明顯，因此，政府的宏觀調控政策影響著各行各業的發展，政府出臺的有關政策、制度會影響到房地產整個行業的未來發展趨勢。

經濟因素主要指宏觀經濟，房地產處在宏觀經濟的環境中，五年計劃政策對其影響較大，在計劃后的兩年，經濟會出現緊縮的情況，很大程度上影響房地產經濟波動。另外GDP指數和CPI指數的變化也會影響到房地產經濟。

城市發展水平也是影響房地產經濟波動的重要因素。要判斷一個城市的發展水平時，該城市的房地產發展情況是一個重要依據，因為房地產的發展能很直接的展現出城市的發展水平，一個城市房地產的需求情況與居民的生活水平和思維方式密切相關。

（二）內部的影響因素

影響房地產經濟波動的內部因素包括三個部分，即房地產市場的供求關系、房地產投資波動的影響和投資回報率的影響。房地產市場的供求關系是影響其經濟波動的最重要因素，消費者的實際需求能推動一個行業的發展，房地產行業也是如此。消費者的實際購買力直接影響房地產經濟狀況，市場的變化直接影響到供求關系的變化，因此，消費者的需求推動房地產經濟的發展。

房地產的投資波動最直接影響到房地產的經濟波動，也是推動其經濟波動的主要動力，對房地產行業的資金投入能推動整個行業的快速發展。總結房地產行業的行情，一般來講，當對房地產行業的資金投入增多時，房地產經濟的迅速發展，帶動整個行業邁進繁榮階段。

房地產的投資回報率直接影響到房地產行業的發展。通過投資回報率來觀察房地產市場情況，比如房地產行業投資回報率高時，房地產市場的投資資金會增加，整個房地產經濟的迅速增長，帶動整個行業邁進繁榮發展期。

三、控制房地產經濟波動的相關對策分析

（一）控制房地產價格

在制定和實施控制房地產經濟波動的有關對策時，需要進行科學和合理的分析，根據實際情況，來采取有針對性的措施，才能有效的控制房地產經濟波動。國家宏觀調控房地產的價格，將價格控制在合理的波動范圍內，不能強制管理其價格。正常情況下，國家的房地產經濟有關部門是不能干涉房地產的正常發展的，在房地產經濟波動出現不正常的情況時，相關部門才能實施相關政策來合理調控房地產的價格的。

（二）制定合理有效的宏觀經濟政策

制定合理有效的宏觀經濟政策是控制房地產經濟波動的關鍵因素。要從房地產長遠的發展出發，根據實際情況來制定具體的政策，制定的經濟政策要科學、有價值，從而保障房地產行業穩定和持續發展。此外，國家制度的宏觀政策要有穩定性，防止出現政策方面的問題引發房地產的經濟波動。

（三）做好土地合理規劃

土地市場合理規劃是房地產行業發展的基礎，要想做好土地的規劃，需要控制好總量，嚴格遵照國家規定的標準來規劃土地市場，土地的管理和供應也需要制定的合理的方案，且要嚴格按計劃執行。尤其在是土地操作方面要規范，嚴格遵守國家的規定，比如土地的租賃和轉讓等，需要嚴格按照規定來進行操作。國家在土地規范操作方面，要制定合理有效的政策，完善相關法律法規。此外，國家需要依據市場需求來供應土地，不斷更新完善土地供應機制，確保房地產行業平穩發展。

（四）完善房地產市場金融制度

完善房地產市場金融制度能推動房地產的不斷發展，尤其是多元化的融資體系，能帶動房地產發展的多樣化。在完善住房消費融資體系及開發房地產開發融資體系等的過程中，要不斷創新和強化相關制度，以加強對房地產經濟的控制。

四、控制房地產經濟波動的意義

（一）保障房地產行業的穩定發展

控制房地產的經濟波動，能確保房地產行業的平穩發展，房地產行業中房屋交換的頻率很大程度上受房地產行業的經濟波動，因此為了更好地促進房地產行業合理有序的穩定發展，采取一定的措施便顯得尤為重要，這樣不僅可以使我國整體經濟得到平穩發展，而且可以在一定程度上改善民生。

（二）保障國民消費水平穩定增長

我國房地產經濟在近幾十年來發展速度，早已經成為了我國的支柱產業，合理買入房產，對個人來說，不僅可以提供一個住房保障，而且從投資角度來看也是不錯的投資選擇。但房產的實際買入與房產的價格息息相關。因此將房產價格保持在一個合理范圍內，不僅可以解決民生問題，也可以一定程度上提供國民的消費水平，在促進房地產經濟快速發展的同時，也能帶動其他相關產業的衍生和快速發展。

五、結語

簡而言之，房地產行業受到多種因素的影響，其中主要包括政府宏觀調控、經濟因素、城市發展的因素、房地產市場的供求關系、房地產投資波動的影響和投資回報率等。筆者根據上述原因淺談了一些應對措施，以供相關專業人士參考。（作者單位：昆明市西山區馬街街道經濟綜合服務中心）