山東老舊小區改造方案出爐

丁愛波

實現物業管理全覆蓋

老舊小區是指2005年12月31日前在城市或縣城國有土地上建成，失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區。老舊小區改造是指對老舊小區及相關區域的建筑、環境、配套設施等進行改造、完善和提升的活動（不含住宅拆除新建）。

老舊小區改造如何實施？根據《實施方案》，山東將分“七步走”，分別是：編制計劃、制定標準、征求意愿、協同改造、完善社區服務設施、簡化審批、加強工程建設管理和物業管理。特別是吸取新冠肺炎疫情防控經驗，老舊小區改造中提升社區醫療服務設施。

市、縣（市、區）政府要對老舊小區全面調查摸底，建立老舊小區數據庫。堅持居民自愿、自下而上的原則，確定擬改造項目及時序，逐級生成縣（市、區）、市、省老舊小區改造總體計劃（2020—2025）和分年度計劃。然后，因地制宜制定改造標準，制定《全省老舊小區改造提升技術導則》，分基礎、完善、提升三類，對老舊小區和周邊區域的改造內容進行豐富和提升。基礎類改造主要是拆違拆臨、安防、環衛、消防、道路、照明、綠化、水電氣暖、光纖、建筑物修繕、管線規整等，突出解決基礎設施老化、環境臟亂差問題;完善類改造主要是完善社區和物業用房、建筑節能改造、加裝電梯、停車場、文化、體育健身、無障礙設施等;提升類改造主要是完善社區養老、托幼、醫療、家政、商業設施以及智慧社區等。由市、縣（市、區）確定老舊小區改造標準。

對老舊小區改造，社區黨組織、居委會組織業主委員會等基層組織，征求居民意愿，確定改造項目、內容及改造完成后的物業管理模式，實行“一小區一策”。引導居民通過住宅專項維修資金、小區公共收益、捐資捐物等渠道出資改造，促進住戶戶內門窗、裝修等消費。完善社區服務設施。整合小區周邊零星碎片化土地，利用機關企事業單位的空置房屋等社會資源，在老舊小區內及周邊健全社區養老、托幼、醫療、停車場、體育健身、文化、應急救援站等公共服務設施，完善家政、助餐、便民市場、便利店等社會服務設施，按規定標準建設完善社區黨群服務中心。

改造完成后，建立老舊小區改造評價機制和信息管理系統。推行社區黨組織領導下的社區居委會、業主委員會、物業服務企業共商事務、協調互通的管理模式。建立分類施策的老舊小區物業管理模式，改造后的老舊小區實現物業管理全覆蓋。

“4+N” 融資模式

為解決老舊小區改造資金問題，山東將按照不增加政府隱性債務、保持房地產市場平穩健康發展、培育形成相對穩定現金流、引入社會資本的原則，結合城鎮低效用地再開發，在多元融資上下功夫，創新老舊小區及小區外相關區域“4+N”改造方式和融資模式。對此，《實施方案》提出了大片區統籌平衡、跨片區組合平衡、小區內自求平衡、政府引導的多元化投入改造模式，以及鼓勵各地結合實際探索多種模式。

其中，大片區統籌平衡模式，即把一個或多個老舊小區與相鄰的舊城區、棚戶區、舊廠區、城中村、危舊房改造和既有建筑功能轉換等項目捆綁統籌，生成老舊片區改造項目，加大片區內D級、C級危房改造力度，做到項目內部統籌搭配，實現自我平衡?？缙瑓^組合平衡模式則將擬改造的老舊小區與其不相鄰的城市建設或改造項目組合，以項目收益彌補老舊小區改造支出，實現資金平衡。

適當放寬建筑密度等技術指標

《實施方案》提出加強規劃統籌。市、縣（市、區）住房城鄉建設、自然資源和規劃部門組織編制老舊片區改造實施方案，測算所需投資和未來收益，合理劃分改造區域，優化資源配置，策劃、設計可以產生現金流的老舊片區改造項目。對在小區內及周邊新建、改擴建社區服務設施的，在不違反國家有關強制性規范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標。

探索土地支持政策。鼓勵各地積極探索土地出讓支持大片區統籌改造或跨片區組合改造的政策措施。把大片區統籌改造和跨片區組合改造與城鎮低效用地再開發項目統籌謀劃，并結合實際給予相應政策支持。老舊小區“15分鐘生活圈”內城鎮低效用地再開發整理騰出的土地，優先用于建設社區服務設施。

創新財政資金政策。積極爭取中央補助資金，各級財政在預算中統籌安排資金用于老舊小區改造，可采取投資補助、項目資本金注入、貸款貼息等方式，發揮財政資金引導作用。省財政對納入省項目庫的承擔全國老舊小區改造試點任務或“4+N”融資試點任務的項目擇優給予獎補資金支持。調劑部分地方政府一般債券用于老舊小區改造;嚴格執行專項債券用于有收益的公益性資本支出的規定，對符合條件的老舊小區改造項目可通過發行地方政府專項債券籌措改造資金。各地整合涉及老舊小區的民政、城市建設和管理、文化、衛生、商務、體育等渠道相關資金，統籌投入老舊小區改造。既有住宅加裝電梯涉及公有住房的，由其產權單位按居民約定比例出資。

創新不動產登記做法。小區內增加公共建筑的，立項前與小區業委會、居委會等相關方達成權屬協議，在產權明晰的基礎上，探索所增加公共建筑不動產登記的具體做法。

加大信貸支持。國家開發銀行山東省分行、中國農業發展銀行山東省分行在依法合規、風險可控的前提下，加大對老舊小區改造項目的金融服務力度，優化貸款流程和授信進度，提供信貸資金支持。