上海地區公共建筑運行期綠色性能評價方法研究

方 舟（上海市建筑科學研究院有限公司， 上海 201108）

1 研究背景

隨著綠色建筑的快速發展，綠色建筑的評價體系也在總結實踐經驗和研究成果的過程中不斷得以完善。截至目前，所有綠色建筑評價標識項目中，運行項目數量僅占大約5%。對于存量運行建筑的運行評價適用性不強。

GB/T 51141-2015《既有建筑綠色改造評價標準》是我國第一部關于既有建筑綠色改造的國家標準。該標準著力構建區別于新建建筑、體現既有建筑綠色改造特點的評價指標體系。通過研究該標準的框架和條文可以發現，其評價對象主要是針對改建工程，對于建筑局部改造和修繕工程適用性不強，標準的框架龐雜，不適合于存量建筑。

我國的綠色建筑經過了逾十年的發展，關注的重點逐步轉向既有建筑的綠色運行、綠色化改造以及綠色建筑運行效益和品質提升?！渡虾Ｊ芯G色建筑“十三五” 專項規劃》中明確指出，注重建筑運行管理，提升綠色建筑運行效益，切實體現綠色建筑品質。

目前，上海市存量建筑總量已達到 9.3 億 m2，其中，公共建筑 3.0 億 m2。辦公建筑總面積量已達 6 000 多萬 m2，教育、科技、文化、衛生、體育等公共機構建筑已近 6 000幢。既有建筑的體量龐大，多數存在資源消耗水平偏高、使用功能有待提升等方面的問題，其綠色健康提升潛力明顯。

對于存量運行項目的持有者及運營管理者來說，與其他同類建筑相比，其運行管理水平、資源能源消耗水平及室內環境水平高低及需持續的改進或提升的領域，是提升建筑運行效益、體現建筑品質需首要解答的問題。

目前，越來越多的項目實踐表明，物業運管部門在項目運行過程中持續開展照明系統優化、空調系統優化改造、增加空氣過濾等措施，以提升能效水平及內部環境品質，并對綠色環保相關認證提出其需求。但新建建筑和既有建筑改造的綠色建筑評價標準體系均需要對設計、施工和運行的各類指標進行全面評價，暫無滿足其認證需求的基于建筑實際運行效果的評價標準。

在國外的評估體系中，有針對現有建筑進行運行評估的，這樣的評估體系更加著眼于建筑的運行，主要針對建筑的管理、運行、維護的制度及結果提出要求，如 LEED-O+M評價體系、BREEAM 的 IN-USE 體系等。

隨著城市建設運維水平的發展，城市的管理重心已逐步由原先的建設階段向運維階段轉移。因此有必要通過研究提出基于實際運行性能的綠色建筑運行評價方法。

2 國內外既有建筑綠色標準體系調研

首先，對國內外針對既有建筑的綠色標準體系的框架及內容進行調研，包括國內的《綠色建筑運營后評估標準》《綠色建筑后評估指南》（辦公和商店建筑版）、《既有建筑綠色改造評價標準》、美國的 LEED O+M 體系及英國的BREEAM In-Use 體系。調研結果如表 1 所示。

表 1 國內外既有建筑綠色標準體系框架及主要內容

由調研結果可知，現有關于既有建筑的國內外綠色標準的指標框架基本都包括以下五大類。即能源利用、水資源利用、室內外環境質量、材料與廢棄物管理以及物業服務（或運營管理）。通過調研發現，能源利用在所調研的所有標準中權重占比最高，其次為水資源和室內環境質量。在BREEAM In-Use 體系中，還加上了土地利用和生態、污染控制方面的內容。在《既有建筑綠色改造評價標準》中，加入了規劃、結構版塊的內容。選址與交通則同時出現在《綠色建筑后評估指南》、LEED O+M 以及 BREEAM In-Use 體系中。

3 建立上海地區公共建筑運行期綠色性能評價體系框架

在針對既有建筑的國內外綠色標準的指標體系的調研后，發現不同標準體系對于運行期綠色性能指標的內容有相同也有差異。經由對上海地區存量的公共建筑的物業調研及課題組內部的專家意見征詢，認為對于存量建筑的評價體系應該輕量化，針對重點性能進行評價，找出最能反映運行期建筑的綠色性能效果及管理水平的重點參數，且應該是可實現、可量化、可優化的。因此，最終選定了能源利用、水資源利用、室內外環境質量、材料與廢棄物排放和物業服務 5個版塊內容。同時，將低碳交通放入了物業服務中，強調通過物業的引導作用鼓勵低碳出行。評價體系的框架如圖 1 所示。

圖 1 上海地區公共建筑運行期綠色性能評價體系框架

4 分板塊評價方法

4.1 能源利用評價方法

通過國內外既有建筑綠色標準體系的能源利用板塊調研可知，目前對能源利用的主要評價指標有建筑性能參數、能耗數據評估、能耗計量、可再生能源、管理五大類。

（1）在建筑性能參數方面，考慮到建筑運行過程中，其本身的性能參數提升和優化的可能較小，對運行節能的貢獻較小，建筑性能參數在運行過程中的評價意義不大。故本課題節能板塊的評價指標不包含建筑性能參數的相關評價。

（2）在能耗數據評估方面，目前上海市已對多種類型建筑的能耗進行統計分析，并發布了建筑合理用能指南。指南中的能耗數據對建筑的能耗水平具有較高的指導意義，其數據也經過多年驗證，具有較大的準確性。運行能耗數據是建筑綠色性能評估的重要依據，上海市建筑合理用能指南較為完善，故本次節能板塊能耗數據的評估將以合理用能指南作為參考評估標準，按先進值和合理值進行分檔得分。數據來源以物業記錄數據/賬單或通過能耗監測平臺導出的監測數據為準。

（3）在能耗計量方面，考慮到國內多數建筑對租戶能耗多采用面積分攤的方式進行收費，但為了提高能耗計量的高要求，本次節能板塊對能耗計量的評估將從能耗分項計量和租戶計量兩方面進行評估。

（4）在可再生能源利用方面，考慮到國內現狀，以國內的評估方式依據可再生能源應用比例進行得分。根據太陽能熱水、光伏、熱泵等可再生能源量占同類總能源量的比例分檔得分。

（5）在管理方面，依據可操作性和國內現狀，從節能管理制度、用戶教育與宣傳、能源管理激勵、能源審計、建筑調試和能耗數據相對節能等方面進行評估。

綜上所述，能源利用評價方法的技術體系框架的一級指標主要包括能耗數據、能耗計量、可再生能源和管理四個部分。一級指標下再細分二級指標。能源利用評價體系框架如表 2 所示。

表 2 能源利用評價指標框架

其中，能耗數據以能耗數據水平為主要評價方式，通過與上海市能耗水平對比進行得分。能耗計量以考察能耗計量的深度為主要評價方式，二級評價指標包括分項計量和租戶計量。可再生能源以可再生能源的貢獻率為主要評價方式，通過與同類能耗的占比分析進行得分。管理以考察物業單位管理水平為主要評價方式，二級評價指標包括節能管理制度制定、節能教育與宣傳、能源激勵制度、能源審計、建筑調試、逐年能耗趨勢水平。

4.2 水資源利用評價方法

通過國內外既有建筑綠色標準體系的水資源利用版塊調研可知，對于節水器具、冷卻塔節水、水表設置節水灌溉、非傳統水源利用率及物業用水管理的要求基本一致，只有國標對設置減壓閥有要求，BREEAM 和 LEED 標準里均未對用水點前壓力做出要求。國內外標準最大的區別在于對用水數據的評估要求。國內標準對于水量評估的基準均為“建筑平均日用水量滿足節水定額的上限值、平均值、下限值”，是與設計要求進行對比。但 BREEAM 和 LEED 標準中強調的均為項目的總用水量，以特定的水量計算公式得出項目總水量，或與標準中的基準值對比，或與數據庫中的基準線對比，是基于大量數據得出的數值，以實際值與實際值進行對比。

因此，上海地區公共建筑運行評價節水板塊擬分成數據評估、節水措施和節水管理三大板塊。水資源利用評價方法的技術體系框架的一級指標主要包括數據評估、節水措施和節水管理三個部分。一級指標下再細分二級指標，其中含有二級指標的一級指標有節水措施（節水器具、分項水表、節水灌溉及空調節水、非傳統水源）、 管理（按水表統計數據、節水策略及制度、應急預案、節水懲獎機制以及定期水質檢測），如表 3 所示。

表 3 水資源利用評價指標框架

4.3 室內外環境質量評價方法

通過國內外既有建筑綠色標準體系的水資源利用版塊調研可知，評價指標通常包括空氣品質、聲環境、光環境、熱環境、管理制度、室外環境質量以及使用者滿意度調研。室內環境質量通常需要進行空氣品質和聲、光、熱環境的檢測，并進行使用者滿意度調研。國外標準（LEED 及BREEAM 標準）還關注影響室內環境品質的相關管理制度，包括清潔、污染物管理、禁煙管理和蟲害管理。

因此，針對上海地區公共建筑運行評價中對室內外環境質量的評價，形成技術體系框架。技術體系框架的一級指標主要包括環境質量性能、管理制度和滿意度調查 3 個部分。一級指標下再細分二級指標，如表 4 所示。

表 4 室內外環境質量評價指標框架

環境質量性能以現場考察及檢測為主要評價方式，二級評價指標包括室外公共活動空間、污染物排放情況、室內空氣品質、室內光環境、室內熱環境、室內聲環境。管理制度以考察物業運營管理制度為主要評價方式，二級評價指標包括綠色清潔、污染物管理、禁煙管理和蟲害管理。滿意度調查以考察建筑使用者的主觀感受為主要評價方式，二級評價指標包括室外聲環境、室外風環境、室內空間布局、室內空氣品質（包括氣味）、室內聲環境、室內光環境、室內熱環境的滿意度。

4.4 材料與廢棄物排放評價方法

通過國內外既有建筑綠色標準體系的水資源利用版塊調研可知，國內外標準在材料與廢棄物排放版塊的評價方法還是存在差異性?！毒G色建筑運營后評估標準》中未涉及材料采購，對垃圾廢棄物評價要求收集定量比例、對生物降解垃圾的收集處理、對有害垃圾的收集處置。

LEED O+M 標準中的該章節的計分方式包括 3 部分，具體如下所示。① 管理制度要求、審計制度（廢棄物管理計劃、5 a 一次的審計）。② 依托各種認證（用品環保采購）。③ 結論性指標統計（如 70% 廢棄物的要求）。

BREEAM In-use 標準中包括對采購、廢棄物從管理制度、措施手段方面進行評估，特點在于自定義采購、廢棄物目標及改進制度，鼓勵性能持續改善。

上海市通過全程分類體系建設、全程分類推進，加上規章法規支撐，生活垃圾分類推進速度快，成果顯著，形成了積累性資源。生活垃圾處置利用能力穩步提升。干垃圾焚燒和濕垃圾資源化利用能力已達到 2.435 萬 t/d。對垃圾分類已有普遍的認可度。

因此，針對上海地區公共建筑運行評價中對材料和廢棄物的評價，形成技術體系框架。一級指標主要考慮 3 部分，分別為材料采購、廢棄物管理及管理制度。主要目標就是討論公共建筑在運行過程中對“進”“出”用品的管控，保證用品來源清晰、透明、可追溯，符合綠色可持續發展理念，建立用品淘汰機制，保證廢棄用品能得到充分利用，發揮剩余價值，從而實現用品全生命周期可持續理念，體現循環利用的閉環。一級指標下再細分二次指標，如表 5 所示。

表 5 材料與廢棄物排放評價指標框架

4.5 物業服務評價方法

伴隨著綠色建筑的迅速發展，在政府的支持和激勵下，一批新興綠色物業企業積極投入對綠色物業管理的探索和嘗試。如第一物業，就是因服務于綠色建筑標識項目 MOMA住宅而自主研發的綠色物業服務體系。通過引入 BIM，物聯網等技術手段提升效率，增加業主滿意度。借鑒已有綠色物業的成功經驗，提煉綠色物業管理技術要點。但是，我國綠色物業管理的推廣仍然有許多問題，特別是針對我國既有存量建筑在前端設計沒有開展的綠色相關設備設施應用。借鑒國內外已有的綠色物業管理評價體系，為物業服務企業提供綠色管理實施上的理論依據和實施操作上的指導。

物業服務板塊主要針對物業服務企業自身的資質能力進行評價，同時結合交通服務等行為引導措施提升建筑綠色可持續品質。通過調研發現，物業服務的范圍包含用能用水、垃圾、環境等。為實現建筑各類綠色性能的提升，處理技術措施外還需要健全物業管理制度。為保證其他板塊的完整性能，該類針對性物業管理要求均在各個板塊內進行評價。物業服務版塊的評價指標框架如表 6 所示。

表 6 物業服務評價指標框架

5 結 語

本次研究通過文獻調研、現場調研等方式，確定了適合上海地區既有運行公共建筑的評價技術體系。該評價技術體系以建筑的實際運行性能為依據，研究建立一套綜合考慮能源、水資源、室內外環境質量、材料、物業可持續管理等多項評價因子的建筑運行期綠色性能評價方法。本次研究成果可為上海地區開展針對既有存量建筑的綠色運行性能綜合評估及建立相關標準提供研究基礎。本次研究主要針對辦公建筑和商辦綜合體，后期可進一步開展其他類型公共建筑的研究以及對比不同類型物業單位的管理特征，對研究成果進行完善。