中糧祥云小鎮(zhèn)發(fā)展研究

徐志峰 張文韜

[提要] 中糧祥云小鎮(zhèn)是中糧祥云國際生活區(qū)的組成部分，中糧祥云國際生活區(qū)是中糧置地在北京打造的一個(gè)大型綜合體項(xiàng)目，隸屬于中糧集團(tuán)，具有多方位的資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著很好的引領(lǐng)借鑒作用。本文主要從管理學(xué)角度，運(yùn)用SWOT分析法，闡述中糧祥云小鎮(zhèn)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅，依據(jù)SWOT組合分析，構(gòu)建中糧祥云小鎮(zhèn)的SWOT分析矩陣，并提出具體應(yīng)用思路。

關(guān)鍵詞：中糧;祥云小鎮(zhèn);SWOT分析法

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2019年12月26日

中糧祥云小鎮(zhèn)坐落于北京順義，是中糧置地打造的中糧祥云國際生活區(qū)的組成部分，項(xiàng)目涵蓋高品質(zhì)的連排別墅、景觀大宅及精品別墅，包括創(chuàng)意辦公、商業(yè)等組成部分。中糧祥云小鎮(zhèn)秉持著“國際化、漫生活、高品質(zhì)、情感圈”的理念，激發(fā)并滿足目標(biāo)客群的高層次精神需求。中糧祥云小鎮(zhèn)為街區(qū)型主題商業(yè)，分為南北兩區(qū)，北區(qū)打造高品位、生活型、國際化的360度全景式國際生活方式，南區(qū)致力于營造“城市微度假”的休閑體驗(yàn)。

一、中糧祥云小鎮(zhèn)發(fā)展SWOT分析

SWOT分析法是一種企業(yè)內(nèi)部分析方法，運(yùn)用這種方法可以對(duì)研究對(duì)象所處的情景進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的研究，從而制定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略。

（一）S元素分析。中糧祥云小鎮(zhèn)地處北京順義，地緣優(yōu)勢(shì)明確。北京是中國的首都，另外順義擁有著首都機(jī)場(chǎng)的眷顧。坐落于中央別墅區(qū)與臨空經(jīng)濟(jì)帶融匯區(qū)，毗鄰首都機(jī)場(chǎng)及新國展、周邊密布機(jī)場(chǎng)高速、機(jī)場(chǎng)第二高速、京承高速、京密路等多條主干道，源源不斷的人流量為中糧祥云小鎮(zhèn)提供了充足的潛在消費(fèi)者。另外，中糧祥云小鎮(zhèn)隸屬中糧置地，中糧置地是世界500強(qiáng)企業(yè)中糧集團(tuán)旗下從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化公司，業(yè)務(wù)覆蓋商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、旅游地產(chǎn)及區(qū)域綜合開發(fā)等多種業(yè)態(tài)，并進(jìn)駐北京、上海、深圳、成都、西安等20余個(gè)一二線核心城市，擁有大悅城地產(chǎn)及中糧地產(chǎn)兩家上市公司，總資產(chǎn)1，231億元，構(gòu)建起了業(yè)態(tài)類型豐富、城市布局完善、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)均衡的地產(chǎn)版圖。中糧置地以發(fā)展大悅城為品牌的城市綜合體為戰(zhàn)略主線，在堅(jiān)持持有銷售相結(jié)合的基礎(chǔ)上，雙輪驅(qū)動(dòng)，輕重并舉，建立起“大資管”發(fā)展模式，打造專業(yè)化的統(tǒng)一平臺(tái)，持續(xù)提升盈利水平和核心競(jìng)爭(zhēng)力，開啟新一輪有質(zhì)增長之路，致力于成為最具持續(xù)發(fā)展能力的品牌地產(chǎn)引領(lǐng)者。

1、有利的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。中糧祥云小鎮(zhèn)將自己定位為“國際化、微度假、漫生活”的心靈棲息地，成為擁有多元化消費(fèi)場(chǎng)所、愜意生活方式的購物商街，獨(dú)創(chuàng)的“重體驗(yàn)”商業(yè)模式貫穿始終。作為開放型街區(qū)商業(yè)，一別傳統(tǒng)的室內(nèi)購物廣場(chǎng)，給人營造一種舒暢自由的感覺。與奧特萊斯的經(jīng)營模式類似，但比之又更深入了一個(gè)層次。中糧祥云小鎮(zhèn)是“中央別墅區(qū)”首個(gè)商街項(xiàng)目，更是為都市人提供“城市微度假”的理想去處，還原閑適自在的重體驗(yàn)式的小鎮(zhèn)生活。都市人并不缺乏豐盛的商業(yè)環(huán)境，卻亟須突破壓力束縛，回歸自然悠閑的生活狀態(tài)。祥云小鎮(zhèn)特色的風(fēng)情商業(yè)街的出現(xiàn)，成為前沿的商業(yè)消費(fèi)模式，人們的商業(yè)消費(fèi)不再只是滿足生活需求，傳統(tǒng)體驗(yàn)業(yè)態(tài)的發(fā)展已經(jīng)不足以成為顧客到店的動(dòng)力，現(xiàn)在顧客需要的是享受一種個(gè)性化的“情感體驗(yàn)式“的生活方式。

2、充足的資金來源。中糧祥云小鎮(zhèn)是中糧置地集團(tuán)的下屬子公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的標(biāo)桿性集群。中糧集團(tuán)有限公司是國際領(lǐng)先的全球大糧商之一，是中國獨(dú)一無二的全球布局、全產(chǎn)業(yè)鏈、擁有最大市場(chǎng)和發(fā)展?jié)摿Φ霓r(nóng)業(yè)及糧油食品企業(yè)，在全球糧食主產(chǎn)地和需求增量最大的新興市場(chǎng)間搭設(shè)穩(wěn)定的糧食走廊。作為與新中國同齡的國有企業(yè)，中糧集團(tuán)歷經(jīng)70余年發(fā)展，已經(jīng)成為以糧、油、糖、棉為核心主業(yè)的農(nóng)業(yè)及糧油食品企業(yè)，主業(yè)涉及食品、金融、地產(chǎn)等行業(yè)，在中國市場(chǎng)上占據(jù)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，并開啟了布局世界、打造國際大糧商的歷程。目前，中糧集團(tuán)資產(chǎn)總額5，373.6億元，年?duì)I業(yè)收入4，426.5億元，年經(jīng)營總量近1.5億噸，全球倉儲(chǔ)能力3，100萬噸，年加工能力9，000萬噸，年港口中轉(zhuǎn)能力6，500萬噸。所以，在資金上，中糧祥云小鎮(zhèn)將無后顧之憂，擁有著得天獨(dú)厚的發(fā)展條件。

3、良好的企業(yè)形象。企業(yè)形象是企業(yè)內(nèi)外對(duì)企業(yè)的整體感覺、印象和認(rèn)知，是企業(yè)狀況的綜合反映，包括理念形象、行為形象和視覺形象三個(gè)層次，理念形象起主導(dǎo)作用，決定行為形象和視覺形象。中糧置地重裝打造商業(yè)街區(qū)新模式，為探索商業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)重新崛起努力奮斗。歸結(jié)起來，都是中糧形象的呈現(xiàn)，而中糧成立于1949年，距今已有70多年的歷史了，企業(yè)文化源遠(yuǎn)流長，良好的企業(yè)形象在消費(fèi)者心中已然根深蒂固。所以，中糧祥云小鎮(zhèn)的企業(yè)形象必然對(duì)其發(fā)展是良好的。

4、可拓的產(chǎn)品質(zhì)量。中糧祥云小鎮(zhèn)是集休閑、娛樂、購物、餐飲、教育等功能于一體的全景式國際生活方式的主體消費(fèi)型商業(yè)，是中糧祥云國際生活區(qū)的組成部分。更有首次進(jìn)駐順義區(qū)域的家盒子、時(shí)尚廊、愛蹦客、飛行家、梧桐湘愛等知名品牌。周邊金融機(jī)構(gòu)有中國建設(shè)銀行、中國工商銀行等。周邊國際教育配套主要有北京鼎石國際學(xué)校、伊頓雙語幼兒園等十幾所國際學(xué)校，周邊醫(yī)院有北京順義區(qū)空港醫(yī)院。所以，小鎮(zhèn)的相關(guān)產(chǎn)品是相當(dāng)齊全的，質(zhì)量及發(fā)展?jié)摿Χ急容^大。

（二）W元素分析。雖然中糧祥云小鎮(zhèn)發(fā)展具有很多優(yōu)勢(shì)，但也存在諸多制約因素。主要有：

1、發(fā)展起步階段。中糧祥云小鎮(zhèn)是“中央別墅區(qū)”首個(gè)商街項(xiàng)目，更是為都市人提供“城市微度假”的理想去處，還原閑適自在的重體驗(yàn)式的小鎮(zhèn)生活。都市人并不缺乏豐盛的商業(yè)環(huán)境，卻亟須突破壓力束縛，回歸自然悠閑的生活狀態(tài)。祥云小鎮(zhèn)特色風(fēng)情商業(yè)街的出現(xiàn)，成為前沿的商業(yè)消費(fèi)模式，人們的商業(yè)消費(fèi)不再只是滿足生活需求，傳統(tǒng)體驗(yàn)業(yè)態(tài)的發(fā)展已經(jīng)不足以成為顧客到店的動(dòng)力，現(xiàn)在顧客需要的是享受一種個(gè)性化的“情感體驗(yàn)式”的生活方式。新模式的誕生到成熟會(huì)有著一個(gè)相當(dāng)長的摸索過程，這期間必然有著很多挫折和不確定因素的發(fā)生。

2、缺少關(guān)鍵技術(shù)。中糧祥云小鎮(zhèn)屬于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然是有著可復(fù)制性的操作空間，但本質(zhì)是務(wù)虛型的，缺少關(guān)鍵技術(shù)就失去了確保獨(dú)一無二地位的核心競(jìng)爭(zhēng)力。另外，在拓寬業(yè)務(wù)范圍的過程中，也會(huì)受到區(qū)域性文化、政治等多種環(huán)境因素的沖擊影響。

3、內(nèi)部管理混亂。中糧集團(tuán)是中央所屬國有獨(dú)資企業(yè)，基本認(rèn)知的國企員工一般是沒有積極主動(dòng)作為的，大都是被動(dòng)接受領(lǐng)導(dǎo)布置的任務(wù)。中糧祥云小鎮(zhèn)也受到了大文化意識(shí)影響，員工大部分時(shí)間都是清閑狀態(tài)，不習(xí)慣提前思考要做的事情，也不習(xí)慣及時(shí)處理事情，總是會(huì)拖到不足時(shí)間然后采取加班舉措來應(yīng)對(duì)，還能從側(cè)面給領(lǐng)導(dǎo)留下一個(gè)很好的印象。另外，內(nèi)部部門之間溝通次數(shù)也相對(duì)較少，溝通效力也很難起到明顯的結(jié)果。

4、宣傳范圍局限。在地區(qū)方面，因?yàn)樽溆陧樍x后沙峪，所以在范圍上相對(duì)局限。其次，宣傳方式上一味崇尚追求新媒體，禁錮在微信公眾號(hào)和微博推廣。而對(duì)于傳統(tǒng)媒體就出現(xiàn)了較大的忽略，電臺(tái)廣播只限制在小鎮(zhèn)內(nèi)部，電視報(bào)紙等幾乎沒有投入。

（三）O元素分析

1、政策扶持力度加大。現(xiàn)階段我國“脫實(shí)入虛”問題嚴(yán)重，十九大報(bào)告提出，建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，必須把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，把提高供給體系質(zhì)量作為主攻方向，顯著增強(qiáng)我國經(jīng)濟(jì)質(zhì)量優(yōu)勢(shì)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)是根基，它的發(fā)展直接關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與國際競(jìng)爭(zhēng)力的提高。政策的加強(qiáng)，為實(shí)體商業(yè)的進(jìn)一步崛起提供了千載難逢的機(jī)會(huì)。

2、“一帶一路”倡議推進(jìn)。“一帶一路”是指絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶和21世紀(jì)海上絲綢之路。“一帶一路”作為中國首倡、高層推動(dòng)的國家戰(zhàn)略，戰(zhàn)略構(gòu)想的提出，契合沿線國家的共同需求，為沿線國家優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、開放發(fā)展開啟了新的機(jī)遇之窗，是國際合作的新平臺(tái)。越來越多的外國友人選擇來中國發(fā)展，祥云小鎮(zhèn)國際化開放式的規(guī)劃理念、現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格、異域風(fēng)情的氛圍營造必然會(huì)成為一個(gè)閃光點(diǎn)。

3、發(fā)展形勢(shì)總體看好。在2015年開業(yè)期間，銷量和客流雙向開花，持續(xù)增長，不斷攀升。在銷售量方面，周六日的單日銷量突創(chuàng)新高，最高達(dá)到170萬元，工作日銷量也維持在80萬元左右，每周增長率達(dá)到了53%。客流方面，也呈現(xiàn)高速增長的趨勢(shì)。休息日單日客流最高達(dá)35，000人，周一至周五每天也穩(wěn)定在16，000人左右，客流增長率高達(dá)57%。新的街區(qū)商業(yè)模式在起始階段，有著很大的創(chuàng)新發(fā)展空間，為都市人打造閑適、溫馨的“微度假”去處。

4、市場(chǎng)需求潛力巨大。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)代，生活水平逐漸提高。但是生活壓力卻在悄然劇增，與人溝通交流成為一項(xiàng)重要的減壓方式。工作日的緊張節(jié)奏讓人們渴望周末的放松，約上三五好友逛街購物就是大部分人的好選擇。一個(gè)存在新穎點(diǎn)并在不斷創(chuàng)新的商場(chǎng)必然會(huì)拴住消費(fèi)者的內(nèi)心，吸引更多的潛在消費(fèi)者。

（四）T元素分析

1、其他商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。一個(gè)企業(yè)要想發(fā)展，絕不能偏居一隅。在取到相關(guān)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)之后，必然要往周邊乃至全國、全世界去復(fù)制推廣。國內(nèi)大型購物商場(chǎng)排名靠前的有萬達(dá)廣場(chǎng)、大悅城、萬象城、COCO Park、恒隆廣場(chǎng)等，這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有巨大的實(shí)力和市場(chǎng)份額。所以在激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，中糧祥云小鎮(zhèn)的模式要是想在這些老牌商場(chǎng)中占據(jù)一定席位，需要付出更大的努力。

2、電子商務(wù)頻繁沖擊。網(wǎng)絡(luò)購物的價(jià)格相對(duì)于實(shí)體店價(jià)格較低已經(jīng)成為大部分人心中的共識(shí)，另外，移動(dòng)支付和物流業(yè)的快速發(fā)展也為網(wǎng)購的火熱注入了一管強(qiáng)心劑。在觀念的默然形成下，在附加品的推動(dòng)下，對(duì)實(shí)體商場(chǎng)的發(fā)展也造成了一定的威脅。

3、標(biāo)準(zhǔn)化問題挑戰(zhàn)。中糧祥云小鎮(zhèn)商戶眾多，各種類型的商戶已達(dá)百余家。每家商戶的理念和經(jīng)營方式不同，各有千秋，牽一發(fā)而動(dòng)全身。如何統(tǒng)一管理成為關(guān)鍵思考要素，標(biāo)準(zhǔn)化的一體構(gòu)建成功也是一種潛在的威脅。

二、中糧祥云小鎮(zhèn)發(fā)展措施

（一）SWOT分析的運(yùn)用組合。通過以上對(duì)中糧祥云小鎮(zhèn)發(fā)展的SWOT分析，可以發(fā)現(xiàn)中糧祥云小鎮(zhèn)發(fā)展面臨“機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，希望與困難同在”的形勢(shì)。權(quán)衡利弊，“兩利相衡取其大，兩害相衡取其輕”應(yīng)該找出并充分發(fā)揮中糧祥云小鎮(zhèn)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，利用良好的發(fā)展機(jī)遇，克服其發(fā)展劣勢(shì)，提升中糧祥云小鎮(zhèn)的發(fā)展品牌競(jìng)爭(zhēng)力。另外，還要找出對(duì)中糧祥云小鎮(zhèn)發(fā)展的不利因素，盡可能地避免或減輕潛在的威脅和障礙，變發(fā)展劣勢(shì)為發(fā)展優(yōu)勢(shì)，化威脅因素為發(fā)展機(jī)遇。（圖1）

（二）中糧祥云小鎮(zhèn)的發(fā)展措施。依據(jù)以上分析，構(gòu)建中糧祥云小鎮(zhèn)的發(fā)展SWOT分析矩陣，并依據(jù)優(yōu)劣勢(shì)分析制定相應(yīng)的發(fā)展措施。（表1）

三、結(jié)論

（一）中糧祥云小鎮(zhèn)優(yōu)勢(shì)突出、機(jī)遇明顯，擁有著充足的資金來源和良好的企業(yè)形象，在相關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量方面有著很大的發(fā)展空間。

（二）中糧祥云小鎮(zhèn)尚處于發(fā)展起步階段，缺少關(guān)鍵技術(shù)，沒有企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力與老牌商業(yè)企業(yè)搶占市場(chǎng)份額。另外，對(duì)內(nèi)部管理方面也不夠重視，存在懶散怠工等現(xiàn)象，企業(yè)宣傳方面較狹隘，受地區(qū)和新媒體影響的局限。

（三）中糧祥云小鎮(zhèn)外部環(huán)境存在著機(jī)會(huì)和威脅，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。既有著良好政策的利導(dǎo)作用，也在遭受著電子商務(wù)和其他商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，自身標(biāo)準(zhǔn)化問題急需得到改善與加強(qiáng)。

四、幾點(diǎn)建議

（一）積極探索創(chuàng)新，跟隨大時(shí)代的發(fā)展潮流。深入探索發(fā)展“國際化、微度假、漫生活”的核心理念，更快更好地建立自己的品牌意識(shí)。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部管理。合理運(yùn)用科學(xué)管理激勵(lì)員工，在結(jié)合企業(yè)實(shí)際狀況下，靈活運(yùn)用正負(fù)強(qiáng)化理論，建立屬于企業(yè)自身的、不可模仿的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）培養(yǎng)合作共贏意識(shí)。加強(qiáng)行業(yè)間合作，共發(fā)展、同盈利，在歷史關(guān)鍵時(shí)期，應(yīng)該抓住機(jī)遇、規(guī)避威脅，迎接挑戰(zhàn)，謀求更加廣闊的發(fā)展空間。

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