房地產投資信托基金法律問題研究

張時嘉

[提要] 隨著我國金融領域的飛速發展，房地產業已經成為我國經濟發展的支柱產業。房地產在開發過程中需要大量資金，屬于一種高投資的金融項目。而房地產投資信托基金作為一種新的融資形式出現在資本市場，可以解決開發過程中的資金鏈斷裂問題，具有顯著的價值與良好的發展前景。

關鍵詞：房地產投資信托基金;國際經驗;發展對策

中圖分類號：D9 文獻標識碼：A

收錄日期：2019年12月31日

一、房地產投資信托基金概述

房地產投資信托基金（REITs）最早定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金，是一種以發行收益憑證的方式，將投資者的資金加以整合，交由專門的投資機構投資房地產，并將投資收益按照投資比例分配給投資者的信托基金。根據投資形式的不同，REITs通常可以分為以下三種：

（一）權益型REITs。其特征是投資房地產，并擁有其所有權，權益型REITs大多數從事房地產經營活動，如租賃和客戶服務等。要特別說明的是，REITs和傳統房地產企業的區別是，REITs不是開發房地產后轉售，而是作為投資組合的一部分對房地產進行運營。

（二）抵押型REITs。這種類型的主要業務是貸款給房地產業主和運營商，貸款可以直接通過抵押貸款或間接通過收購抵押貸款支持證券（MBS）來進行，其收益主要來源是房地產貸款的利息。

（三）混合型REITs。混合型是介于權益型REITs與抵押型REITs之間的第三種類型，在其投資組合中將同時持有實物租賃資產和抵押貸款，根據不同的投資重點進行權衡。在理論上，混合型REITs可以向股東提供該物業在增值空間的收益，同時也能獲得穩定的貸款利息。

目前，由于權益型REITs與其他兩種類型相比，市場價格相對穩定，長期投資收益更高，并且其流動性更大，所以資本市場上流通的房地產投資信托基金，大多數都是權益型，抵押型和混合型所占共同比例不到10%。

發展房地產投資信托基金（REITs），一方面有利于解決房地產企業的融資難問題，拓寬了多元融資渠道。由于REITs成本低于銀行融資利率，來源穩定且分散風險，可以優化房地產業的資金結構。另一方面REITs為中小投資者提供了一種新的投資思路，他們將有機會投資利潤豐厚的房地產業，參與收益分配。發展房地產投資信托基金，是房地產企業與中小投資者的雙贏，為資本市場的發展注入新鮮活力。

二、房地產投資信托基金國際經驗——以美國為例

二戰后，美國的房地產業得到了迅猛發展。隨之而來的是，美國在1960年通過了《國內稅收法典》，創設了房地產投資信托這一新型的投資工具，其初始目的有二：一是讓小投資者參與房地產投資，使大眾投資者分享房地產投資收益，以避免財團壟斷;二是建立不動產資本市場，使不動產市場與資本市場有效融合。

美國的REITs一般采用三種基本結構：傳統結構、傘形合伙、下屬合伙。而傘形合伙自1992年創設以來，在所有新設立的房地產投資信托基金中占據了絕對的優勢地位。傘形合伙（UPREIT）是指通過傘形結構中的合伙企業來間接擁有房地產的結構形式。傘形結構能夠在規避稅收法律的前提下，用合伙企業的身份去購買房地產，擴大投資規模，這對于觀望房地產業的投資者來說，無疑是一塊誘人的蛋糕。

至于美國REITs的運行模式，目前以公司形式運行的較多，即在一級證券市場發行證券，投資者可購買股票獲取股利，也可以直接進入二級市場交易。

20世紀80年代，REITs在美國進入黃金發展時期，為美國的資本市場增添了動力。隨后在90年代，也逐步進入我國房地產投資的視野之中。

關于美國REITs的成功經驗，可以歸納為以下幾個方面：（1）美國將專項立法和其他法律條文相結合，構成了一個稅法、證券法、公司法三角穩定的法律體系，為REITs的發展提供了堅實的基礎。（2）由于美國的稅收政策，REITs只要滿足稅法的規定，就可以在公司層面享受免稅優惠，這樣可以減少REITs的成本，REITs較高的回報率和穩定的現金流，鼓勵了更多的投資者參與進來。（3）公開發行的REITs可以進行買賣，為房地產投資增加了流動性，這是房地產業發展的又一大推力。（4）美國次貸危機以后，美國政府加強對REITs的風險管控，提高了經營主體的透明度，收益穩定，風險較低，使得REITs的數量均呈逐年上升的態勢。

三、我國房地產投資信托基金現狀

隨著房地產投資信托基金（REITs）在歐美國家的繁榮發展，亞洲國家包括我國也逐步著手引進。房地產投資信托基金（REITs）的引入，有利于健全我國金融理財制度，對我國房地產業未來發展具有重要意義。但是，由于這種新形式資歷尚淺，實踐經驗不足，現今有很多現實問題制約著REITs在中國的發展，我們大概可以總結為以下三點：

（一）法律體系。對于REITs，我國現在并無堅實明確的法律溫床，缺少了法律的制度保障，自然會增加REITs的法律風險，阻礙REITs進一步的發展。如果要在國內再現美國REITs的繁榮發展，勢必要重新構建相應的法律框架。

國內的REITs缺少美國REITs優秀的流動性特點，主要原因就是國內的REITs轉讓條件比較嚴格，即使REITs做成封閉式基金，進行上市交易，往往也會資產折價，導致大批投資者望而卻步。

（二）市場發展與稅收環境。由于REITs的本質是一種金融工具，因此金融市場環境很大程度決定了REITs在我國的發展。而我國的房地產金融市場存在結構性失衡等問題，房地產的金融項目創新發展還處于初級階段。這也是我國房地產企業融資難的原因之一。

現今，國內還沒有針對REITs類資產制定相關稅收政策，對信托業也沒有具體的稅收規定，仍是適用一般的稅率，這樣就導致我國的REITs承受了多重稅收的稅收負擔，使其成本過高，投資回報率不足以吸引廣大企業和投資者的目光，進而最終導致REITs在我國的發展停滯不前。

（三）信用體系與風險監管。目前，我國并沒有建立全面系統的信用體系，社會整體的信用環境較差。而REITs作為一個投融資工具，自身便存在如融資風險、經營風險、信息不對稱等風險，其內部委托代理形式的治理結構業很可能產生道德風險。再加上我國如今尚無健全的風險防范機制，缺少風險評估體系和風險預警機制。以上這些不穩定因素都會影響到REITs的投資收益，更甚者影響房地產金融市場。

四、房地產投資信托基金發展對策

（一）完善REITs相關法律法規。為了維持金融市場的秩序，需要完善的法律體系來支撐，從而更好地促進房地產信托業的健康持續發展。目前，我國頒布的《信托法》《投資基金法》面對多樣化的市場實踐，仍稍顯不足。要滿足市場需求，還需要我們加快完善相關法律法規。首先，應當對《公司法》進一步修整，為REITs的生存提供基礎的法律支撐，當然，如果針對信托基金制定相關的專門法，是更好的選擇。其次，可以在《基金法》的基礎上，適當補充REITs的細節化管理條款，比如資產要求、投資渠道、收入要求和分配利率等等，讓REITs在我國從源頭發展就走向制度化規范化，這樣也有利于其更長遠的發展。

（二）制定REITs相關稅收政策。REITs的顯著優點之一就是巧妙規避雙重征稅，以便降低成本，提高收益。我國發展REITs的最需要解決的問題就是重復征稅問題。因此，在稅法政策方面，我們需要出臺相應的稅收優惠將信托稅收政策納入現有稅收制度，借鑒REITs在美國的發展優勢，避免多重征稅，以提高公眾的參與度，為REITs的發展創造良好的稅收環境。

（三）加強REITs的風險控制和外部監管。通常情況下，風險和收益都是相伴而生的，故而風險管控是影響REITs今后在我國發展的關鍵問題。首先，我們應當積極創新房地產業的金融產品促進REITs的發展，開發房地產企業融資渠道，進而減輕銀行的壓力，降低房地產市場的融資風險。其次，加強銀監會、證監會等金融監管機構對REITs的風險監控，建立嚴格的信用制度和信息披露制度，提高REITs運行過程中的透明度。最后，根據美國REITs的內部治理結構，我國也可以考慮，設立新的內部機構，將投資者和管理者的利益捆綁在一起，促使雙方合力謀求REITs的利益最大化。

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