信息化助力構建珠海“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)監(jiān)管”新模式

為防止一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自挪用占用預售房款，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀機構擅自占壓、挪用客戶商品房交易資金的違法、違規(guī)行為，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設局在市委、市政府領導下，認真貫徹落實黨中央和國務院有關信息化建設的方針政策，探討和研究如何應用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算等新興技術構建“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)監(jiān)管”的新模式，搭建了全市房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺，有效維護了商品房買賣雙方的合法權益，以“三碼”模式，規(guī)范了中介、經(jīng)紀等從業(yè)機構和從業(yè)人員的市場行為，加強信用管理，進一步促進了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

近年來，珠海宜居城市建設成效顯著，加之橫琴自貿區(qū)等因素影響，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，珠海市政府陸續(xù)出臺相關調控政策，當前時期內也取得了一定成效，但相比國內一二線大中城市，尚缺乏對房地產(chǎn)交易進行有效監(jiān)管的手段，也沒有形成對房地產(chǎn)市場全面實時監(jiān)測的長效機制。為進一步轉變政府服務理念，創(chuàng)新管理模式，有效提升社會管理水平，實現(xiàn)“更清晰地掌握情況、更及時地發(fā)現(xiàn)問題、更迅速地處置問題、更有效地解決問題”，房地產(chǎn)市場監(jiān)管領域迫切需要真實準確的動態(tài)數(shù)據(jù)支持和有效的管理抓手。因此，運用信息化手段強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，建立市場監(jiān)管信息大數(shù)據(jù)提上日程。

思路明晰 扎實建設

為充分利用信息化手段強化房地產(chǎn)市場交易監(jiān)管，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設局提出基于互聯(lián)網(wǎng)和珠海市電子政務外網(wǎng)建設房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺，打造房地產(chǎn)交易監(jiān)管一體化管理，建設多層級、協(xié)同式的房地產(chǎn)交易監(jiān)管體系。同時，以平臺為基礎，整合線上線下多級審核服務渠道，創(chuàng)新房地產(chǎn)交易監(jiān)管模式，逐步實現(xiàn)各相關政府部門、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房者等多級辦事協(xié)同高效化、房產(chǎn)交易動態(tài)化管理，著力打造“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)監(jiān)管”新模式。

一、總體規(guī)劃、分步實施

房地產(chǎn)市場監(jiān)管平臺建設是一個綜合工程，涉及主體眾多，建設內容豐富，各方訴求多樣，既需要做好總體規(guī)劃設計，整體把控，又需要分清主次，抓住重點，分清層級，分步推進實施，不可一蹴而就。這就需要在設計過程中充分考慮各方因素，既要全面，又要突出重點。從監(jiān)管內容的角度來看,要運用大數(shù)據(jù)從全方位、多渠道、多維度的思路出發(fā),保障房地產(chǎn)市場監(jiān)管內容能夠覆蓋房地產(chǎn)的所有相關方面,力爭“滴水不漏”。從監(jiān)管方式的角度來看，則要建立市場監(jiān)測分析模式和信息披露相結合的機制,保證房地產(chǎn)市場有序運行，逐步形成從政府監(jiān)管向社會化監(jiān)管的轉變。從監(jiān)管流程的角度來看,要逐步形成“事前監(jiān)督+事中監(jiān)督+事后監(jiān)督”的全生命周期監(jiān)管流程。

圖1 平臺門戶

二、以交易監(jiān)管為導向

房地產(chǎn)市場監(jiān)管平臺建設應充分體現(xiàn)房地產(chǎn)交易市場的監(jiān)督管理機制，為房地產(chǎn)管理部門提供一個科學規(guī)劃、高效辦公的平臺，以交易監(jiān)管為導向，保證交易資金安全，堵塞監(jiān)管漏洞，規(guī)范監(jiān)管秩序，避免因交易資金被挪用給交易雙方造成不必要的麻煩，提高資金監(jiān)管業(yè)務的時效性和便利性。

三、以平臺化為原則

以信息資源開發(fā)和利用為基礎，以交易監(jiān)督和資金監(jiān)管應用為關鍵，實現(xiàn)以房地產(chǎn)市場有效管理為主線，搭建統(tǒng)一的系統(tǒng)應用支撐平臺，在支撐平臺之上按需建設應用系統(tǒng)，并按統(tǒng)一標準對接預售、備案、銀行等業(yè)務系統(tǒng)，做到信息共享、數(shù)據(jù)互聯(lián)互通，杜絕和消除“孤島”現(xiàn)象。

四、以“五化”為目標

緊扣房地產(chǎn)交易監(jiān)管的目標任務，創(chuàng)新平臺管理模式，實現(xiàn)“多元化、制度化、常態(tài)化、人性化、科學化”，以風險條線為依托,理順監(jiān)管過程,減少功能重疊,構建功能完善、可靠性好、可持續(xù)發(fā)展的多部門聯(lián)動監(jiān)管框架，滿足房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管的建設要求，進一步提高房地產(chǎn)機構誠信經(jīng)營意識，促進珠海市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

平臺上線 平穩(wěn)運行

珠海市房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺于2019年7月15日正式上線運行。

平臺主要建設內容包括以下幾個方面：

一、商品房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)

同合作銀行建設預售專戶資金使用聯(lián)審機制，真正意義上實現(xiàn)政府部門、開發(fā)商、銀行之間的數(shù)據(jù)共享，實時監(jiān)控到每一個樓盤的銀行監(jiān)管賬戶的資金流轉情況，將每一套監(jiān)管房源的交易情況都通過平臺門戶進行公示，接受社會公眾監(jiān)督。同時，實現(xiàn)商品房預售資金撥付網(wǎng)上申報，做到線上全流程電子化審批，從根本上實現(xiàn)商品房交易資金有效監(jiān)管，保障商品房項目如期交付，維護購房者合法權益。

二、二手房交易資金托管系統(tǒng)

建立二手房信息權威發(fā)布、綜合性服務、閉環(huán)式管理、“互聯(lián)網(wǎng)+”二手房產(chǎn)交易的監(jiān)管系統(tǒng)，著力打造真實可靠的二手房源體系，通過房屋狀態(tài)實時更新，保障系統(tǒng)公示的房源均可正常交易，實現(xiàn)房源掛牌、查詢、網(wǎng)上簽約、合同備案、資金監(jiān)管等業(yè)務，實現(xiàn)二手房“一房一碼”的模式，確保二手房交易的安全化、透明化，進一步加強珠海市二手房源信息發(fā)布管理，規(guī)范二手房交易行為，有效降低交易風險。

三、房地產(chǎn)中介機構管理系統(tǒng)

通過監(jiān)管平臺實現(xiàn)中介機構和經(jīng)紀人的備案管理和信用評定，備案后的每個門店和經(jīng)紀人都對應分派一個二維碼，群眾通過掃描二維碼，可以了解門店和經(jīng)紀人的基本注冊信息和信用等級。通過備案和信用評定等措施，有效的規(guī)范中介機構市場行為管理、信用管理，進一步提高房地產(chǎn)中介機構誠信經(jīng)營意識，促進珠海市房地產(chǎn)二手房市場健康發(fā)展。

四、房地產(chǎn)監(jiān)測預警系統(tǒng)

掌握流入市場的土地后續(xù)開發(fā)情況，了解房地產(chǎn)項目的建設進度，研究上市供應情況為房地產(chǎn)市場分析、預測新建房屋供應量、調控政策的出臺提供可靠、完善的數(shù)據(jù)依據(jù)。依據(jù)珠海市房地產(chǎn)監(jiān)測預警模型，及時、動態(tài)地反映房地產(chǎn)市場運行狀況并進行預警監(jiān)測，從而使政府可以及時發(fā)現(xiàn)和解決珠海房地產(chǎn)市場運行中出現(xiàn)的問題，助力建立完善、規(guī)范、可控的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟模式。

五、整合現(xiàn)有房地產(chǎn)相關信息化系統(tǒng)

實現(xiàn)與珠海市房地產(chǎn)、物業(yè)、不動產(chǎn)及銀行領域等相關信息化系統(tǒng)的整合，消除信息孤島,實現(xiàn)信息有效共享，實現(xiàn)實時動態(tài)監(jiān)管，進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管效能，提升房地產(chǎn)管理服務水平。

圖2 區(qū)域預售地圖

圖3 樓盤公示信息

作用明顯 成果顯著

截至目前，在一手房方面，平臺真正意義上實現(xiàn)了政府部門、開發(fā)商、銀行之間的數(shù)據(jù)共享，打通了20 多家銀行數(shù)據(jù)對接，實時監(jiān)控到每一個樓盤的銀行監(jiān)管賬戶的資金流轉情況；在二手房方面，在平臺登記備案的房地產(chǎn)中介機構達1616 家，中介經(jīng)紀人備案數(shù)8652人次，存量二手房源掛牌總數(shù)3174 套，均已生成“三碼”，陸續(xù)已有超過500 家中介機構全面完成“三碼”公示工作。

一、確保交易資金專款專用

實行房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管是保證商品房項目如期建設、按期交付的重要制度，也是維護廣大購房群眾合法權益的重要保障手段。通過房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺實現(xiàn)了對商品房交易及交易資金的精細化監(jiān)管，無縫對接銀行系統(tǒng)監(jiān)管賬戶流水數(shù)據(jù)，確保商品房預售資金專款專用，有效防止預售資金被挪用、轉移，從而促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

圖4 二手房房源查詢

圖5 企業(yè)資質及中介機構管理

圖6 商品房預售分析

二、強化房地產(chǎn)交易過程管控

通過平臺的建設，統(tǒng)一發(fā)布房源交易信息，實行明碼標價，有效避免交易信息重復發(fā)布和市場報價偏離實際；創(chuàng)新商品房交易資金監(jiān)管模式，突出政府部門和監(jiān)管銀行的監(jiān)管主體責任，強化交易資金事中事后過程性監(jiān)管，以確保交易資金安全，有效防止惡意虛假交易卷款走人事件的發(fā)生，也有效地杜絕“吃差價”等行為，維護好交易雙方當事人的合法權益，進一步提高市場監(jiān)管和服務水平。

三、規(guī)范中介服務誠信經(jīng)營

通過“三碼”公示工作，統(tǒng)一發(fā)布二手房交易信息，實行二手房房源核驗，推行一房一碼，有效避免了交易信息重復發(fā)布、房源虛假偏離實際、買賣雙方利益不能有效保障以及中介公司利用信息優(yōu)勢哄抬房價或暗吃差價的行為；建立健全中介機構誠信檔案，實行中介機構備案制度，并生成機構和經(jīng)紀人認證碼，從而促使政府相關部門和社會各界合理、有效、充分地應用房地產(chǎn)信用信息，規(guī)范了中介服務誠信經(jīng)營和市場行為，鼓勵誠信房地產(chǎn)中介公司做大做強，懲戒違規(guī)房地產(chǎn)中介公司不規(guī)范經(jīng)營，促進房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰，維護了市場秩序，優(yōu)化了信用環(huán)境。

四、注重房地產(chǎn)市場動態(tài)監(jiān)測

借助房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺的建設，形成有效的數(shù)據(jù)積累，加強房地產(chǎn)市場動態(tài)監(jiān)測，通過日報、月報、季報等方式，實時全面地匯總統(tǒng)計商品房庫存面積和套數(shù)等相關信息數(shù)據(jù)，及時準確地分析去化速度，在土地供應、投資控制、市場運作和稅收監(jiān)督等方面，為政府部門提供第一手數(shù)據(jù)資料，為政府決策與調控市場提供數(shù)據(jù)支撐，實現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存、去杠桿、降成本、補短板，加快側供給結構性改革，促進商品住宅存量去化周期進一步縮短，防范市場風險。