論我國物權變動制度的實踐與完善

倪頌文

摘 要：本文就物權的二重買賣、不動產善意取得中的適用，公信制度缺陷的彌補---預告登記制度等作了介紹，結合我國物權變動過程中的實踐，提出了完善物權變動制度的一些建議：建立統一完善的登記制度;限制二重讓與的發生;根據我國的國情建立不同的物權變動模式。

關鍵詞：物權變動模式;二重買賣;不動產善意取得;預告登記

物權，系指對物的權利，即將某物歸于某特定主體，由其直接支配，享受其利益。所謂物權變動，就物權本身而言，是指物權的發生、變更與消滅的運動狀態;就物權主體而言，物權變動意味著物權的取得、設定、內容變更與喪失，究其實質，它是人與人之間對于物的支配和歸屬關系的法律關系的變更。下面就實務中常見的物權變動模式作一介紹：

一、二重買賣

不動產一物數賣，又稱二重買賣，是指出賣人在與前買受人簽訂不動產（通常指房屋、土地）買賣合同后，于前買受人辦理不動產所有權移轉登記之前，又將該不動產出賣給后買受人，甚至在后買受人辦理移轉登記前，又與第三買受人、第四買受人等簽訂不動產買賣合同的行為。二重買賣于實務頗常見，是物權變動中的重要內容，理論上有助于了解債權與物權之本質。如數個買賣合同的效力、不動產所有權歸屬、未能取得不動產所有權的買受人權利救濟。實踐中，前買受人往往成為受害人，也存在后買受人成為受害人的情況。就合同的效力而言，出賣人與后買受人間所訂立買賣契約仍有效成立，不因前買約而受影響。出賣人于將買賣標的物之所有權移轉于前買受人后，再與后買受人訂立買賣契約者，亦同。前后兩個買賣契約均有效成立，此種以負擔債務為內容之法律行為（負擔行為），除其標的目的自始客觀不能，無從確定、違反法律強行規定、違反公序良俗及其他法律特別規定以外，均為有效，出賣人是否有處分權在所不問。基于先后買賣契約而生之此二重債權，系出于平等地位，并無位序關系，不因先后而異其效力。前后買受人均可隨時向出賣人請求履行債務。出賣人破產時，前后買受人均以同等地位參與分配。前買受人不得以其債權發生在先為理由，而主張出賣人與后買受人間轉移所有權之物權契約無效。后買受人取得其物之所有權，不受前買約之影響。

后買受人與出賣人訂立買賣契約，受讓標的物之所有權，系出于故意以背于善良風俗之方法加損害于前買受人者，應負侵權行為損害賠償責任。于此情形前買受人得請求后買受人直接移轉該買賣標的物所有權于己，以回復損害發生前之原狀，上述為虛偽同謀情形。前買受人依虛偽同謀規定，申請法院撤銷出賣人與后買受人之間行為時，是否應以出賣人因其行為限于無資力者為要件，法院采否定說，認為倘后買受人于行為時明知該標的物業已出賣他人之事實者，前買受人即得訴請撤銷。但是否符合債權人撤銷權本旨，尚有審究余地。學者通說認為前買受人行使撤銷權，應以買受人因其行為限于無資力為要件，似較可采。前買受人就出賣人將標的物讓與他人而生之給付不能，得請求債務不履行之損害賠償，買賣標的物之漲價部分，系前買受人通常可期待之利益，應視為所失利益，列入賠償范圍。

二、善意取得

善意取得制度是無權處分權能的一個例外規定，在善意取得制度中，規定了處分人在無處分權的情況下，法律對第三人的一種保護，并且維護了市場交易安全。在我國傳統民法中，動產適用于善意取得制度毫無爭議，但有很多學者認為不動產應適用區別于此制度的另一制度——不動產登記公信力制度。因此就不動產善意取得制度作一介紹。

1.不動產善意取得的發生原因

如臺灣實踐中土地登記與事實不符者，仍難完全避免，主要原因有四：土地機關的錯誤或疏漏，如A地誤登記為B地，張三誤登記為李四;土地登記簿外的法律變動，如甲死亡由乙辦理繼承登記，但真正繼承人為丙;物權行為無效或撤銷，如通謀虛偽設定抵押權，讓與土地所有權的物權行為被法院以詐害債權為由撤銷;依法律規定取得不動產物權，但迄今未辦理登記，如土地征收手續已完畢，但未為所有權移轉登記。不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利;因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。判例：第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人仍得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷。

2.善意信賴認定

信賴客體。土地登記不正確，而受保護范疇：某種登記權利之存在，誤登記某屋為某人所有;登記權利之不存在，地上權或抵押權誤被涂銷;限制登記之不存在，預告登記誤被涂銷。土地面積、形狀、當事人的年齡等登記，均不在保護范疇之內。受保護的權利變動過程，限于法律行為上的交易，如受讓房屋所有權、設定抵押權等，依法律規定如繼承而取得不動產物權不包括在內。善意信賴土地登記，善意：指不知，惡意不保護。

3.善意的判斷時點。申請登記時或登記完畢時為準？實為困難問題。判例：第三人訂立買賣契約時，雖屬善意，但于辦妥登記取得權利前，如已知登記有無效或得撤銷之原因而執意為登記，不為善意。如甲死亡由乙辦理繼承登記，但真正繼承人為丙;乙讓售房屋給丁，辦理所有權登記時，地政機關得否以乙非真正所有人拒絕登記之申請？對此問題原則宜采否定說，土地登記有公信力。

4.善意取得的終局確定性

善意取得不動產者不得主張拋棄其信賴土地登記而取得的不動產物權，而以此為理由向相對人請求損害賠償，就是說善意取得之后，取得人不得以出讓人非實際所有人而推翻物權并主張損害賠償。

三、公信制度缺陷的彌補---預告登記。

預告登記制度是我國《物權法》新創立的制度，我國《民法典》也規定了該制度。預告登記的效力：禁止其后的登記，禁止登記名義人再為處分，該處分指物權行為處分而言，如所有權的移轉、抵押權的設定，債權行為如使用借貸不包括在內。租賃權物權化，買賣不破租賃，租賃優先于預告登記而受保護，其效力不因預告登記而受影響。預告登記采取相對無效原則，不采禁止處分或禁止登記主義，如乙出賣某屋給甲而為移轉請求權的預告登記后，仍得將該屋所有權讓與丙，而為移轉登記，丙得對抗任何人，但不得對抗甲，丙為登記名義人，對甲而言，乙仍為所有人，故甲得請求乙移轉其所有權，若甲與乙間的買賣契約無效，或甲的請求權因契約解除等原因不復存在時，乙就該屋的處分，不生妨礙甲之請求權的問題，對丙絕對有效。預告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對于所登記之請求權有妨礙者無效。預告登記，對于因征收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除效力。甲向乙購地，辦畢預告登記，其后該地被政府征收，甲不得主張其預告登記對于政府取得該地所有權所為的新登記，有排除之效力。學者認為減損了預告登記的功能，容有研究余地。

我國目前的預告登記制度是采取限制處分模式，不同于臺灣的相對無效原則，即在辦理預告登記之后，未經預告登記權利人同意，處分行為無效。立法者的意見認為，相對無效模式主要靠權利順位確定預告登記的效力，可能使得各權利之間關系過于復雜，且要求對具體案件中由法院判斷義務人的處分行為是否構成對權利人的妨害，恐適用會引發司法實踐中的混亂。筆者認為，臺灣法律可能受德國的物權無因性理論影響，對出賣人的二重讓與有很大的容忍度，包括已進行預告登記的契約，亦容忍未移轉權利期間的另行讓與，那么待預告登記的權利可以實現時，又回到需要權利回轉的境況，對物的流通似乎不利，故筆者認為我國實行的限制處分模式還是有利于界定清晰的產權，更有利于物權清爽化，有利于物的流轉。

四、物權變動制度的完善

1.完善實質性審查登記制度

目前，我國已建立了統一的不動產登記機關，但對登記未進入完全的實質性審查，而且對實質性審查避免登記與事實權利相一致的觀念亦未深入人心。由于我國采用的是物權行為有因性，物權行為是否成立要審查那個基礎的債權。所以應該實行登記的實質審查。也就是說登記機關在接受當事人的登記申請以后，就應當對登記的內容進行詢問和調查，以確保登記內容的真實性，為此在法律上應當賦予登記機關一定的調查職權，比如享有：詢問當事人，要求提交必要材料、查看不動產實際狀況、對提交的文件真實性進行調查、對提供虛假證明的行為人進行處罰等。登記機關有足夠理由認為權屬存在爭議或內容失實的，可以不予辦理登記。在德國，要求登記官在登記前，事先對原因行為的效力進行判斷，是不可能的。德國物權行為與原因行為相脫離，登記官僅審查物權合意的效力，不能超越書面文件的審查，因而缺乏確實性。瑞士民法，不將物權行為當做無因行為，如果原因行為存在瑕疵，則登記就與真實情形不符，因此要求對原因行為辦理公證證書，以保證其確實性。所以我國既然仿鑒瑞士的物權變動立法，那么亦應有機關可以代替公證機關確保登記權利的真實性，那么這個審查職責由我國登記機關進行最為合適。

為使登記與真實權利相符，承認登記的公信力，結果仍不可避免對真實權利人的損害，應建立國家補償制度，自登記手續費中拿出一定比例的資金建立基金，由該基金進行補償，即國際上認可的“托倫斯登記法體系”。

2.限制二重讓與的發生

二重讓與其實是出賣人違背誠信的行為，為了追求更高的利益以犧牲前一契約買受人的利益為代價換取后買受人支付的更高對價。雖然它在物權變動公信原則背景下不可避免，但它擾亂了交易秩序，公信原則下產生的善意取得或即時取得以確定善意第三人取得物權的制度，是不得以而為之，以防止被出賣人擾亂的經濟秩序能夠重新回歸物的正常交易狀態，而且該二重讓與不產生對社會經濟的正能量的貢獻。因此，筆者認為應從法律規定及制度構建上限制該行為的發生。

3.根據我國的國情建立不同的物權變動模式

我國物權制度基本上是不動產采用意思合意加登記生效的物權變動模式，尤其是我國土地財政帶來的商品房經濟市場相當發達，而且對于由房地產開發商建造的商品房及城市的國有土地上原有的商品房已建立了比較完善的統一登記制度，適用登記生效有利于產權界定及商品房流通。

動產的物權變動原則上采取交付生效主義，但物權法例外對動產抵押和浮動抵押規定為登記對抗模式，但并未排除交付即以占有為表征的變動模式。如已登記的動產抵押擔保物權不能對抗正常經營活動中的買受人，其實這是對二重讓與中物權的一個確定，出賣人甲將某動產既出賣給乙并已交付，又抵押給丙并作了登記，那么在該二重買賣中，應該以哪種行為作為物權變動的表征或說是公示應采用交付或登記方式？那么法律還是規定了占有即交付的公示效力大于登記的效力，也即接受交付并占有該動產的買受人取得動產所有權，經登記的抵押權人丙僅能向出賣人甲追究違約賠償責任。但值得注意的是這里還有“正常經營活動”的限定詞，不僅考慮交付還考慮交付為正常生產經營所需。但筆者認為上述關于動產改變往常的交付為物權變動的公示模式，是否比原有制度更先進，有待實踐檢驗與探討。

五、結語

為了完善物權變動制度，明確物權，使物權流轉有一健康良性的環境。于我國的物權制度，筆者認為應建立統一強大的登記體系，登記機關應對登記進行實質性審查;限制或杜絕二重讓與的發生;并根據我國的國情建立不同的物權變動模式。

參考文獻：

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[2]唐菲饒.有限責任公司股權的善意取得制度問題探析[J].法制博覽，2021（7）。