加強物業管理的基本原則和主要措施

劉峰云

摘 要：為提升物業管理水平，促進物業行業健康持續發展，打造品質城市，要進一步加強和規范物業管理工作。總體目標是建立健全“統一領導、橫向到邊、縱向到底、綜合協調”的“市、鎮（街道）、社區（村）”三級物業管理工作體系，強化物業管理各方主體責任，有序推進住宅小區、商務樓宇等規范化、長效化管理，著力解決群眾反映強烈的難點和部門監管中的“短板”問題，全面提升物業管理整體服務水平。

關鍵詞：物業管理;基本原則;主要措施

一、加強物業管理的基本原則

要堅持統一領導、分級管理、多種模式、分類管理、市場主導、政策扶持的基本原則。統一領導、分級管理就是建立健全市級主管部門監督管理、屬地鎮（街道）負責、社區（村）協助落實、相關職能部門密切配合，上下整體聯動、社會齊抓共管的工作機制。充分發揮屬地鎮（街道）、社區（村）和業主自治組織的作用，增強物業管理工作合力。多種模式、分類管理就是根據新建商品房住宅小區、老舊住宅小區、小微型小區、商務樓宇、專業市場等運行管理的不同情況，實施多種模式的分類管理。市場主導、政策扶持就是進一步完善物業服務市場化、社會化、專業化運作機制，通過扶優扶強，提高物業服務專業化水平，鼓勵骨干物業服務業企業通過加盟、兼并、重組等方式加大市場資源整合力度，推動物業服務集約化、專業化發展。

二、加強物業管理的主要措施

1.加強物業項目配套設施建設與維護管理

（1）落實物業項目承接查驗和交付聯合指導制度

將物業項目承接查驗管理納入商品房交付備案管理，由物業服務企業和開發建設單位共同對物業共有部分、共有設施設備及相關場地進行檢查和驗收。鼓勵物業服務企業參與建設工程設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等環節，為實施物業承接查驗工作創造有利條件。建立項目交付前聯合指導制度，由住建部門組織屬地鎮（街道）、綜合執法等相關部門對開發商和物業服務企業開展交付前集中指導工作。優化住宅小區前期物業服務。開發建設單位在前期物業招投標前，以項目總建筑面積為基數，按照6元/平方米的標準，支付前期物業服務開辦費（開辦費用于購買物業辦公、保潔、綠化、工程、秩序維護等設施設備及籌建人員經費，不含物業辦公用房裝修費用，物業辦公用房由建設單位裝修后移交物業服務企業），并由物業管理行業協會負責代收、代管，通過代管機制督促、指導前期物業服務企業履行前期物業服務合同的各項約定。

（2）強化停車設施建設及管理

住宅小區內規劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業主停車需要。住宅小區竣工交付滿2年且尚未出售、附贈的車庫、車位，倡導開發建設單位或委托的物業服務企業向業主招租。合理設定停車服務費，提高地下車庫、車位使用率，減輕地面停車壓力。積極推廣智能化停車設施在住宅小區的應用，合理規劃設置充電樁和非機動車停車場地。

（3）建立維修資金應急使用工作機制

物業項目共有部分、共有設施設備保修期滿后，發生電梯、消防設施設備故障及其他危及房屋使用、人身財產安全等緊急情況，經相關鑒定機構出具故障檢測報告或經屬地鎮（街道）等相關單位證明的，可申請使用應急物業專項維修資金，無需經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

（4）創新電梯安全管理方式

建立健全住宅電梯物業專項維修資金管理制度，保障住宅電梯首次更新改造。積極探索引入保險機制，對電梯運行和維保實施風險管理，構筑以市場力量為基礎的矛盾糾紛解決新機制，保障業主人身和財產安全。

2. 加強物業服務行業監管

嚴格物業服務企業履職行為。物業服務企業應當嚴格按照物業服務合同約定，切實履行職責。承接物業項目（前期物業服務項目除外）后，業委會可向物業企業預收該項目不超過1個月的物業服務費，作為物業服務履約保證金。提供物業服務時，應當在客服中心公示服務內容和收費標準，劃分服務區域，明確服務責任人;向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項，制止物業項目內違反治安、消防、環保、裝飾裝修和使用等有關法律、法規的行為，并及時向有關行政管理部門報告。同時履行社會責任，配合做好生活垃圾分類的有關工作。

（1）依法規范物業服務企業收費行為

物業服務收費實行質價相符的原則，依照服務等級標準，提高物業服務透明度。研究制定物業服務等級和收費指導標準，明確管理形式和費用構成，鼓勵規模較小的住宅小區推行酬金制物業服務收費。我國經濟學家郎咸平、劉勁哲、林毅夫、樊綱指出：要嚴格住宅小區公共收益管理，由物業服務企業代管的，物業服務企業應當單獨建賬，由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設公共收益賬戶，公共收益使用接受全體業主的監督，并在住宅小區顯著位置公示收支明細。

（2）強化物業管理日常考核制度

住建部門要完善《物業服務企業監督考核辦法》，強化考核結果的運用，增加考核扣分后的約談、誠信證明開具等內容，對考核較差、檢查整改不落實的物業服務企業，要取消和限制其物業服務市場準入資格，并建議業委會按規定程序予以解聘。

結束語

綜上所述，加強和規范物業管理工作要堅持統一領導、分級管理、多種模式、分類管理、市場主導、政策扶持的基本原則。主要措施是加強物業項目配套設施建設與維護管理，加強物業服務行業監管，建立老舊住宅小區的長效管理機制，提高業主自治能力。

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