房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)及防范探究

□ 文| 李新會(huì)

引言

房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作的落實(shí)，需要建立審計(jì)體系、強(qiáng)化審計(jì)溝通、運(yùn)用協(xié)同審計(jì)等措施，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)控制。房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)，也要以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向，通過風(fēng)險(xiǎn)防控手段進(jìn)行規(guī)避，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)秩序的有效和穩(wěn)定，更好地拓展市場(chǎng)發(fā)展空間。

房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素分析

財(cái)務(wù)因素造成的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，需要依托于審計(jì)工作來對(duì)企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)管理和控制。在房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作中，財(cái)務(wù)因素造成的風(fēng)險(xiǎn)占有較大比例。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因主要與企業(yè)資金密切相關(guān)。如房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，導(dǎo)致企業(yè)需要支付的債務(wù)成本也明顯增加，這會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)秩序，一旦債務(wù)到期，房地產(chǎn)企業(yè)很有可能出現(xiàn)流動(dòng)資金困境。這種債務(wù)因素，與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況有關(guān)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般規(guī)模大、周期長(zhǎng)，對(duì)資金的占用較為嚴(yán)重。當(dāng)債務(wù)比例過高時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)就不得不預(yù)留出債務(wù)償還的資金，從而降低了資金的流動(dòng)性，引發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中，開發(fā)項(xiàng)目往往需要企業(yè)墊付資金，這種經(jīng)營(yíng)模式，也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，如果房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投入，就需要企業(yè)進(jìn)行融資或者貸款，這些資金籌措方式雖然可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)困境，但較大的籌資成本也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的壓力，過大的成本會(huì)降低企業(yè)盈利能力，帶來成本風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目因素造成的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般包括了4個(gè)階段，即項(xiàng)目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段和竣工交付階段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施環(huán)節(jié)較多，任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會(huì)造成審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策階段，需要根據(jù)項(xiàng)目投資等進(jìn)行預(yù)測(cè)，如果投資準(zhǔn)備不充分，容易造成資金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

建設(shè)準(zhǔn)備階段，需要對(duì)建筑施工單位的資質(zhì)進(jìn)行審核，如果建筑單位資質(zhì)存在問題，也會(huì)影響到項(xiàng)目的順利實(shí)施。在建設(shè)階段，則需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的資金撥付，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展來嚴(yán)格把握造價(jià)成本、項(xiàng)目質(zhì)量等多項(xiàng)內(nèi)容，任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)，都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目難以按時(shí)竣工交付，進(jìn)而在交付階段超出了預(yù)計(jì)的期限，這就會(huì)造成整體交房的延遲，從而帶給房地產(chǎn)企業(yè)違約等方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段和交付使用階段也容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患，如消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量等存在投訴或者訴訟等，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)陷入銷售危機(jī)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量，帶來嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。

組織因素造成的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，也會(huì)成為審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的誘因。房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，需要加強(qiáng)內(nèi)部組織的相互配合和溝通能力，如果組織結(jié)構(gòu)不合理，企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門之間缺乏有效的聯(lián)系，就會(huì)大大降低工作效率，也容易出現(xiàn)業(yè)務(wù)上的矛盾。如房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目部門與財(cái)務(wù)部門缺乏組織聯(lián)系，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)程等信息交流不暢，就會(huì)影響到財(cái)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目的款項(xiàng)撥付。房地產(chǎn)開發(fā)中，各項(xiàng)申請(qǐng)審批也需要相關(guān)部門進(jìn)行溝通，如果審批中每個(gè)部門只站在自身的角度去進(jìn)行審批分析，就容易出現(xiàn)項(xiàng)目審核方面的漏洞，從而造成審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作，一般會(huì)由專門的部門執(zhí)行，這就需要其他組織部門進(jìn)行配合。而很多審計(jì)部門缺乏明確的權(quán)利和義務(wù)歸屬，導(dǎo)致這種審計(jì)難以進(jìn)行落實(shí)，而審計(jì)結(jié)論對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)高層決策的指導(dǎo)性也將減弱，造成房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范途徑

建立審計(jì)體系

房地產(chǎn)企業(yè)開展審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范時(shí)，需要積極構(gòu)建科學(xué)的審計(jì)體系。審計(jì)體系要以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向，強(qiáng)化審計(jì)工作的系統(tǒng)性和針對(duì)性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)審計(jì)流程的優(yōu)化，將符合現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)要求的內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化和明確，提高審計(jì)流程的可執(zhí)行性。在審計(jì)體系中，應(yīng)當(dāng)始終以風(fēng)險(xiǎn)防范為基礎(chǔ)，合理規(guī)劃審計(jì)方法的應(yīng)用。在房地產(chǎn)審計(jì)體系內(nèi)，還要對(duì)審計(jì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的監(jiān)督。

審計(jì)監(jiān)督是審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的重要保障措施，在審計(jì)體系中也占有重要地位。審計(jì)監(jiān)督應(yīng)當(dāng)深入到每個(gè)審計(jì)環(huán)節(jié)中，對(duì)于容易出現(xiàn)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)因素、項(xiàng)目因素和組織因素等進(jìn)行重點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。在房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作中，也要對(duì)審計(jì)結(jié)論進(jìn)行反復(fù)論證，這樣可以避免審計(jì)疏漏造成的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別不全面，也可以提高審計(jì)質(zhì)量。審計(jì)工作最終要形成全面的審計(jì)報(bào)告，審計(jì)報(bào)告可以為房地產(chǎn)企業(yè)高層決策提供依據(jù)，也可以幫助高層管理者更好地掌握企業(yè)運(yùn)行實(shí)際情況，能夠較好地保證房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略部署的正確性。

強(qiáng)化審計(jì)溝通

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在內(nèi)部各部門之間，建立一個(gè)系統(tǒng)的信息溝通渠道。通過審計(jì)溝通渠道，可以形成橫向的和縱向的審計(jì)交互，使審計(jì)工作可以被廣泛關(guān)注。企業(yè)在執(zhí)行具體審計(jì)工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)地向企業(yè)高層管理進(jìn)行匯報(bào)，對(duì)于部門之間也要形成良好的互動(dòng)，從而可以使整個(gè)企業(yè)內(nèi)部都有著較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，應(yīng)當(dāng)基于審計(jì)工作的風(fēng)險(xiǎn)因素，在部門組織中細(xì)化審計(jì)責(zé)任，這樣可以加強(qiáng)審計(jì)溝通效果。隨著現(xiàn)代信息管理技術(shù)的普及，房地產(chǎn)企業(yè)也可以建立企業(yè)管理平臺(tái)，根據(jù)不同部門工作內(nèi)容授權(quán)相應(yīng)的業(yè)務(wù)模塊。在審計(jì)工作開展中，就可以利用信息平臺(tái)采集和對(duì)比各項(xiàng)審計(jì)數(shù)據(jù)，從而能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。房地產(chǎn)企業(yè)各層級(jí)管理人員以及相關(guān)部門，可以通過審計(jì)管理平臺(tái)，對(duì)本部門信息進(jìn)行分析，同時(shí)在信息渠道溝通中，可以提高溝通效率和質(zhì)量，避免部門之間出現(xiàn)審計(jì)理解或者銜接方面的問題。

運(yùn)用協(xié)同審計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作，不僅僅是高層管理人員和審計(jì)人員的職責(zé)，而且需要通過現(xiàn)代審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范理念的滲透，鼓勵(lì)所有人員都參與到企業(yè)審計(jì)工作環(huán)節(jié)當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)來源于不同層面，運(yùn)用協(xié)同審計(jì)才能夠真正使審計(jì)工作融合于房地產(chǎn)企業(yè)所有的業(yè)務(wù)流程中。房地產(chǎn)企業(yè)在具體審計(jì)執(zhí)行上，需要構(gòu)建起審計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和模式。在審計(jì)監(jiān)督和管理實(shí)踐中，審計(jì)部門內(nèi)部，除了專職的審計(jì)人員外，其他房地產(chǎn)部門也要派駐人員進(jìn)入審計(jì)組織，這樣可以在審計(jì)過程中，及時(shí)地對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)內(nèi)容進(jìn)行解釋，同時(shí)也可以深刻體會(huì)到本部門存在的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)的宗旨，是通過審計(jì)來維護(hù)企業(yè)良好的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)提高審計(jì)的公正和透明性，使審計(jì)價(jià)值得到最大程度的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在審計(jì)工作開展中，要對(duì)參與審計(jì)的人員開展專業(yè)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，提高對(duì)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷和應(yīng)對(duì)能力，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)水平。

結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)及防范，是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中需要重視的方面。房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素較為復(fù)雜，需要企業(yè)能夠基于風(fēng)險(xiǎn)因素分析，構(gòu)建起科學(xué)合理的防范途徑，提高房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展，需要完善審計(jì)體系、合理應(yīng)用審計(jì)手段，對(duì)企業(yè)內(nèi)部存在的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行分析和防范，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。