基于自持物業項目財務分析探索

楊遠盈

關鍵詞：自持物業項目 財務分析 特點分析 關鍵點思考

一、引言

眾多開發商紛紛轉型，尋求新的發展途徑和經營模式。基于此，結合自持物業項目特點，思考財務分析的關鍵點，從而加強對自持物業項目的財務分析，助力地產開發商科學評估自持物業項目，順利完成轉型升級，實現健康可持續發展，是一項非常值得深入探索的研究課題。

二、自持物業項目的特點分析

（一）自持物業項目通常資金規模較大，經營周期長

傳統的銷售物業項目通常在工程特定階段便進行預售，以此實現資金快速回籠，所投入資金在周轉過程中及時回流，在提升資金使用效率的同時，有效減少企業的融資壓力。而自持物業則是在項目開發完成后，通過對項目的自主經營實現利益回報，因此，自持物業項目以穩定公司長期利潤和資金控制見長，但卻無法在短期內實現資金快速回籠。導致此類項目資金投入規模較大，資金周轉周期長，使開發商的資金實力和融資能力備受考驗。并且不同于銷售物業“一錘子定音”的一次性買賣，自持物業項目的經營周期從前期開發一直延續到后期運營，甚至無限延長，其經營具有持續性。

（二）風險因素不確定，且多集中于開業經營階段

風險控制是房地產開發不可回避的難點問題，通過多年的實踐和經驗積累，各大開發商已經擁有相當完備銷售物業風險管控策略和手段，但是這些經驗和手段并不完全適用于自持物業項目的風險管控，使得自持物業項目風險控制的不確定性大幅提升。同時，傳統銷售物業項目面臨的風險多集中于銷售環節，一旦完成銷售，后期經營好壞與開發商并無實際影響，其風險管控亦不在開發商考慮范圍。但是自持物業項目由開發商自行運營，其風險直接延伸甚至集中到項目運營后的經營過程中，因此項目運營風險是開發商要考慮的最大風險。

（三）不對外銷售，開發商擁有項目的實際所有權

開發商對銷售物業項目的控制權通常結束于項目售出階段，項目一旦售出，開發商對該項目幾乎不再具備實質性控制能力。而基于土地供給驟減的大背景，政府出臺了最新土地出讓政策，引導、要求開發商“自持部分商品住房面積，全部作為租賃住房，不得銷售”。自持物業項目自此正式走進大眾視線，并且政策也決定了自持物業項目的性質，即不能對外銷售，其開發方和經營方為同一法律主體。此類項目開發完成后由開發商以自用、出租、自行運營等方式經營，因此，開發商擁有自持物業項目的實際所有權，能夠對項目實施絕對控制。

三、自持物業項目財務分析的關鍵點思考

（一）客觀分析測算項目經營性收入的現金流，提升項目投資決策水平

開發商在進行自持物業項目財務分析過程中要充分做好測算工作，客觀分析評估項目經營性收入的現金流，科學預測項目資金投入與回報比率，為項目投資決策提供可靠依據，保證企業科學安全投資。要合理設計項目測算框架，構建完善、成熟的項目測算體系，從體系制度方面保障項目測算的科學合理性，助力提升財務分析的精準度。基于自持物業項目資金投入規模大、回款慢等特點，開發商在測算項目經營性收入的現金流量時，要充分考慮該項目資金投入占用所創造的隱性價值和對其他項目產生的不利影響。例如，所投資的自持物業項目在獲取自營收益的同時，與其他其他項目產生聚集效應，間接創造了收入流量;也要考慮因自持項目資金投入占比過大，導致其他項目資金鏈斷裂或資金缺失所造成的經濟損失。

（二）做好全面預算，合理預估運營成本，加強項目經營風險控制

開發商在自持物業項目財務分析過程中要科學借用參照值，通過全面預算、審慎選擇財務評價指標等方式，合理預估自持物業項目的運營成本，通過成本管控有效降低項目運營風險，提升項目經營效益。除了對自持物業項目從籌建到開業的整個過程的全部投資資金進行全面預算外，開發商還要著重對自持物業項目各項運營成本進行合理預算和評估。并依據自持物業項目經營特點，以凈現值、內部收益率、EBITDA指標、坪效指標等指標共同構建完善的財務評價指標體系，從而多維度評價、預估該項目的整體投資回報。保證相應決策者對該項目的運營成本和預期收益了然于胸，將經營風險控制在可控范圍內，從而有目的、有規劃、有把握地開展自行經營。

（三）優化設計多種備選方案，充分提升自持物業項目的經濟效益

基于自持物業項目經營周期長、后期經營風險大等特點，開發商在進行項目財務分析過程中要優化設計、創新提供多種多樣的備選方案，充分考慮各種可能性，從而為項目經營創造更多的盈利機遇，并增強項目的價值創造能力。要組建有高層決策者參與或領導的方案小組，專項負責自持物業項目經營方案設計，小組成員充分發揮頭腦風暴，作出各種合理假設。同時，要充分采集一線人員的建議或意見，篩選出可行性較強的建議，并將這些建議納入假設行列。以財務結果最優為終極評估指標，對以上的合理假設進行測評，細化成具體方案，再經過反復修改，確定最優方案。方案的全面性與項目經營的風險系數成反比，越全面的方案于項目風險管控和收益創造越有利。

（四）全方位多角度思考項目的涉稅點，充分做好稅務籌劃，規避稅務風險

自持物業項目良好的財務分析還要求相關人員要充分考慮項目的涉稅點，加強稅務籌劃，從而優化控制稅務風險，提升項目經營效益。要基于自持物業的用途考慮項目涉稅情況，根據不同情況規劃設計稅務處理方案。自持物業項目多用于租賃經營、辦公自用、職工福利（員工宿舍）等用途，涉稅包括增值稅、企業所得稅、房產稅、土地使用稅、附加稅等，持有物業需要繳納的房產稅是銷售物業不涉及的，在籌劃中需要著重考慮。開發商要深入解讀、掌握各項稅種的相關法律法規，從而對項目做好涉稅分析，比較不同方式的征稅額度，并以分析結果為依據進行稅務籌劃。通過合法合理的籌劃，助力企業合理避稅降稅，間接降低項目運營成本，增強風險控制，提升運營效率。

四、結束語

自持物業項目是新形勢下各大開發商實現戰略轉型升級的新出路。然而自持物業項目自有資金投入大、資金回報緩慢、經營周期長，且其收益存在較大的不確定性，對開發商的資金實力、現金流和經營管理水平均提出了極高的要求和考驗。因此，盡管自持物業項目發展前景廣闊，開發商還是應該做好嚴謹周密的財務分析，客觀衡量自身實力和實際;不盲目求進，從而理性看待、合理開發運營自持物業項目，循序漸進，有的放矢實現轉型升級。

參考文獻

[1]艾振強.自持物業，大開發商新藍海[J].城市開發，2017（6）：14-15.

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