商業空間設計全過程控制要點探究
——以100 000m2 以上大型商業空間為例

孫曄軍

（中國金茂（集團）有限公司，上海200120）

1 商業空間營造的概述

1900 年，華僑集資創辦了中國第一家大型百貨先施公司，真正意義上開創了近代商業地產，經歷百年巨變，商業空間格局也發生了變革。本文所論述的商業空間是指由眾多業態的商店組成的商場集合，面積1×105m2以上、品類齊全的大型公共場所，本文研究的商業空間一般以城市級綜合體存在，復合酒店、公寓、住宅等多種業態類型，形成目的型城市活動中心。

2 商業空間的建筑環境營造

2.1 場地分析

商業空間營造的第一步是場地分析，在綜合市場調研的基礎上，定位商圈的性質級別，1×105m2以上的商業空間多位于城市核心或新興的城市副中心。場地的條件輸入要積極與當地政府部門溝通，一般距離城市主干道退線宜小于8m，距離城市次干道小于5m，場地的用地形態主要考慮是否適宜設置大型室內中庭，以便形成聚合的空間尺度。通常情況，日照及層高已限定在拿地條款中，后期的外圍交通規劃成為商業運營成敗的關鍵因素之一。需要梳理公交、軌交、機場等城市公共交通，其中，地鐵接駁成為大型商業空間的標配，地下層商業空間的入口與城市軌交閘口實現互聯，嚴格控制連接的通道長度，不宜大于200m。此外，對城市道路進出限行狀況進行分析，一般不少于2 個面的出入口與城市道路相連接，并且在次要城市道路設置貨運車道。

2.2 商業空間的經濟技術指標分析

商業空間的經濟技術指標需要重點理解2 個面積規模概念：（1）商業建筑面積指建設用地范圍內商業各層商業建筑面積總和，一般不含停車場、卸貨平臺、設備機房、后勤服務用房及交通疏散等面積；（2）可出租的商業面積，指用于出租給租戶的商業面積。

在理解以上面積概念的基礎上，應重點關注商業的使用率（商業使用率=可出租商業面積/商業建筑面積），然而商業使用率不是越大越好，過高的商業使用率會增加建設成本，加大招商難度，后續的運營維護成本也較高，影響客戶的舒適體驗性，國內商業品牌萬象城、覽秀城一般控制在約60%。在1×105m2商業空間中，樓層的規劃上地上部分宜小于5 層，主要為滿足24m以下多層民用建筑高限。地下商業受消防規范限制一般小于2 層，地下3 層設置車庫，過長的垂直交通亦讓客戶疲于應付。

2.3 停車庫設計

建筑設計中停車庫設計亦是設計重難點，商業空間受場地限制不設置大型地面停車場，一般每100m2商業建筑面積設置地下小汽車停車位1～1.2 個，停車位面積大于40m2，每1 000m2商業建筑面積宜設置貨車停車位0.2 個。此外，根據實際操作經驗，利用酒店、辦公、住宅等業態實況，宜潮汐配置商業停車位。此外，建議合理配置非機動車位和充電停車位，滿足當地政策要求。

2.4 業態劃分

關于商業的業態劃分是比較難以界定的，萬象城業態分為百貨、超市、影院、冰場、美食廣場、餐飲、零售7 大類；覽秀城業態設為零售、餐飲、影院、兒童娛樂、兒童教育、精品超市等。根據統計，零售空間整體會占到約45%的規模，餐飲空間約為15%。除了各業態的規模，商業各業態的場地定位亦是一項長期的動態管理過程，百貨、超市的因其進深較大，一般設置在動線的端部。美食廣場嘈雜、目的性強，可設置在主動線端部或者地下區域。影院空間因層高要求，設置在高樓層動線的末端。餐飲可靈活布置在地下1 層及高樓層，其中，下層廣場區域及屋面可集中規劃設置，充分發揮場地的外擺條件及良好景觀面，增加坪效。其余的零售以低樓層，可達性強為布置原則，需重點定位主力店的位置，帶動周邊店鋪的落位分級，其中零售業態的選擇要關注市場趨勢，例如，近年流行的母嬰、親子、健康養生元素等。

2.5 建筑的主體軸網設置

建筑的主體軸網設置需綜合地下停車位及地上層的商鋪綜合分析，考慮平面形式及空間效果，宜為11m×9m 或者9m×9m。層高要求首層大于6m，標準層大于5.6m 為佳，后續施工時綜合BIM 分析綜合管道凈高，其中重點尋找凈高控制最不利地點，重力排水的走向一般現場后期難以更改，需要提前規劃路線。

3 商業空間的室內營造

3.1 室內動線設置

商業空間營造中的室內動線主要分為雙通道環流型，多通道環流型，環島型3 種類型，現代商場注重公共空間的釋放，使用雙通道環流型較多。客戶行進過程中設置多個中庭共享空間，中心共享空間直徑約為30～45m，次級共享空間直接在20～30m 為佳，其中，中心共享空間需重點考慮自動扶梯的位置，避免在中庭區域交叉貫穿，需預留足夠的場地便于后期舉辦主題活動。自動扶梯和垂直電梯負擔起整個垂直交通的貫穿，一般而言，自動扶梯的服務半徑設置宜小于40m，每層垂直客梯應大于2 組，每組3～4 部。此外，由于地下室空間的交通流線的閉塞性，宜設置下層廣場，一方面滿足疏散要求，另一方面借助地鐵連通口與下層廣場的兩端設置，形成完整的循環人流疏導動線。

3.2 衛生間空間的打造

衛生間空間的打造是近來各商業品牌的關注重點，衛生間走道關注客戶的等候休息體驗，內部功能設置上聚合母嬰室、親子衛生間、無障礙衛生間、女性梳妝臺等新功能，其中，母嬰室的打造注重母嬰護理的全操作流程。此外，男女衛生間的配比根據數據統計，每10 000m2的商業建筑面積，宜設置11 個男衛（含小便斗），24 個女衛為佳。

3.3 標準店面設計

標準店面設計按照實體部分及玻璃部分分析，實體部分設置商鋪的LOGO，此區域過矮LOGO 會不醒目，建議控制在約800mm 為宜，實體部分不管后續如何二次裝修，高度控制線不能變化，此外，需重點管控后續的租戶玻璃參數，保證整體的美觀統一。對于主力店鋪對店面的顛覆性修改，一般而言由商業運營團隊分類別專項審批確認。

3.4 其他的控制要點

其他的控制要點，例如，綜合點位的梳理也非常重要，包含疏散指示、應急照明、燈具、擋煙垂壁、水泡、排煙風口、空調風口、標識指示、場地內營運綜合點位等，以美觀、堅固、實用為設置原則。一些其他的專項設計細節亦需用心關注，例如，人造石材料管理、攔河設計、屋面遮陽系統設計、檢修馬道預留、電動吊鉤設計、疏散門設計，消防卷簾設計、自動扶梯設計、落客區設計、地下層入口設計等。

4 商業空間營造運營前介

商業空間根據后期運營需求分為推廣類、營運類、客戶關系類。

4.1 推廣類

推廣類主要包含廣告點位預留和活動場地落位。戶外廣告包含外幕墻廣告、地鐵廣告等，戶內結合設計條件有選擇預留，其中戶外幕墻廣告須加錠固和背板，強度滿足風荷載要求，戶外落地廣告牌需設置結構埋件以滿足結構安全要求。其次是推廣活動場地的落位，主要是預留足夠的動力電源及照明設施供活動使用。

4.2 營運類

營運類主要滿足后期運營的各種功能需求，例如，員工衛生間、多功能會議室、租戶員工食堂、零售倉庫、吸煙區等功能空間以及設備類的尤其是餐飲的強化通風需求。

4.3 營運類

客戶關系類主要是提供與客戶交流的功能空間，主要包含服務臺與會員中心兩大類別，服務臺應關注客戶敏感點，功能上包含接待、辦卡、積分、停車收費、租戶服務以及其他增值服務，并且配合次級流動服務臺提高效率。會員中心作為增強客戶黏性及忠誠度的窗口，設置會員接待區、團購接待區、休息活動區（可結合沙龍場地、親子場地、茶文化場地等打造專屬空間）、客訴室以及水吧、衛生間、洽談室、財務室等后勤服務空間。

5 商業空間營造的趨勢

商業空間大致可分為小而美與大而全2 種類型。小而美類型定位社區商業；大而全以目的型商業為主，保證客戶的黏性成為商業空間營造的關。傳統的百貨主要是滿足物質生活需求，現在的流行商業更加關注創造高級的社交空間、共享空間，在滿足物質需求的基礎上，達到精神層面的愉悅購物需求，不管是萬象城、大悅城、K11、恒隆商場、新鴻基系商業、龍湖天街等都沒有突破這一藩籬。隨著新技術的不斷更新迭代，大數據、虛擬現實、移動支付等技術成熟，未來的商業模式必將改變這一空間格局，融合未來的人文需求，形成一種全新的商業空間氛圍。