房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段造價控制重點與措施

劉偉

（中交第四公路工程局有限公司，北京100020）

1 引言

縱觀以往傳統(tǒng)的造價控制方法，往往對事后的結(jié)算環(huán)節(jié)非常重視，而對于項目施工過程當(dāng)中的造價控制以及偏差分析等環(huán)節(jié)比較忽視，這樣就使得項目資金不能得到比較合理化的使用，從而使經(jīng)濟(jì)損失加重。因此，一定要重視對施工階段的具體造價控制，在保障項目安全、質(zhì)量以及進(jìn)度的基礎(chǔ)上，將造價控制置于比較核心的地位。面對問題時，要積極地使用科學(xué)化的造價控制理論以及方法，使得項目施工階段的具體造價控制效果得到顯著的提升[1，2]。

2 工程案例

中交濱江國際項目處于陜西省境內(nèi)，具體位于漢中市漢臺區(qū)的濱江新區(qū)，和漢江以及天漢文化長街緊緊相鄰，江景資源得天獨厚，關(guān)于項目的預(yù)計總投資約29 7025萬元（包含增值稅），總用地面積約2.27×104m2（包含代征道路），總規(guī)劃建筑面積約6.727×105m2，其中住宅面積約4.987×105m2，商業(yè)面積約3.58×104m2，開敞式車庫以及配套的面積約4.87×104m2，地下面積約8.95×104m2。容積率約3.092，綠化率約35.33%。共有45棟住宅（包含25棟高層，4棟低層住宅以及16棟洋房等），總計為3 618戶，建成之后與天漢文化長街以及漢江等相互融合，成為漢中市“一江兩區(qū)三組團(tuán)以及三軸十個功能區(qū)”藍(lán)圖當(dāng)中的一部分。本文以此工程為例，闡述建筑施工階段造價控制的重點與措施。

3 造價控制的目標(biāo)

為了實現(xiàn)建設(shè)項目造價控制的目標(biāo)，有必要對建設(shè)活動中的造價進(jìn)行計劃、控制以及管理。成本管理以及項目成本控制必須貫穿整個項目的開發(fā)過程，如果出現(xiàn)偏差，必須要及時對其進(jìn)行糾正，這樣就可以保障項目投資管理目標(biāo)得到良好實施。目前，縱觀國內(nèi)工程成本的具體分類，會發(fā)現(xiàn)存在非常多的問題，比如，建筑工程技術(shù)人員具備比較保守的經(jīng)濟(jì)觀念以及設(shè)計思想，這樣就導(dǎo)致造價工程師以及財務(wù)人員對于施工技術(shù)的應(yīng)用不夠重視，單純從經(jīng)濟(jì)以及成本上實施管控，不能對施工階段的造價進(jìn)行良好的控制。

4 施工階段造價控制的重點問題

4.1 地基處理以及降水控制不足

由于本項目四期以及五期沒有地基處理以及降水等情況的成本計劃，該部分需要編制技術(shù)方案后再進(jìn)行認(rèn)價。但是由于施工工期比較緊張，處理方案相對來講比較保守，價格談判較為倉促，降水臺班統(tǒng)計得也不是非常詳細(xì)，因此，造成該部分的價格難以控制。

4.2 土方開挖以及特殊回填

項目四期土方屬于甲方分包的內(nèi)容，由于受到工期、政策以及天氣等因素的影響，經(jīng)常會出現(xiàn)二次倒運，二次抄標(biāo)高以及二次平整場地等零星用工的情況。例如，漢中當(dāng)?shù)氐挠昙颈容^長，會造成回填土上無法進(jìn)行施工，因此，經(jīng)常會使用砂夾石以及石灰等材料實施比較特殊的回填處理，這樣會出現(xiàn)不必要的成本損失。

4.3 清單漏項的問題

項目四期、五期存在比較多的清單漏項問題，且漏項部分沒有相似的合同清單進(jìn)行參考，該部分內(nèi)容會逐漸成為總包單位實施變更索賠的重要對象，導(dǎo)致在清單漏項部分的認(rèn)質(zhì)認(rèn)價過程當(dāng)中，項目公司一直處于被動狀態(tài)。

4.4 總包合同范圍之外的內(nèi)容設(shè)計

由于設(shè)計單位受到本身資質(zhì)以及設(shè)計能力的影響，圖紙上存在比較多的二次設(shè)計內(nèi)容，這些內(nèi)容主要存在于鋼結(jié)構(gòu)、抗震支架以及大型的玻璃幕墻等方面。這些內(nèi)容都不屬于總包合同當(dāng)中的內(nèi)容，但是該部分屬于確要施工的部分，使得在后續(xù)的施工中存在重新認(rèn)價的情況，無法有效地對價格進(jìn)行控制，從而出現(xiàn)成本損失的問題。

4.5 外裝做法以及車位損失的情況

設(shè)計院在實施立面繪制的過程中，關(guān)于外立面很少實施比較精細(xì)化的劃分，一些不必要的地方僅需實施簡單的建筑做法，從而降低成本。關(guān)于車位數(shù)量，設(shè)計院對其考慮不夠詳細(xì)，這樣就會造成車位出現(xiàn)損失的情況。

4.6 變更內(nèi)容造成的問題

變更以及簽證往往屬于總包單位工程款索賠當(dāng)中的重點部分。縱觀四期以及五期項目，其設(shè)計圖紙在出圖的過程中，受到時間緊迫以及設(shè)計力量薄弱等因素的影響，造成圖紙的質(zhì)量不高，后期需要對其實施較多的變更。

5 施工階段造價控制重點問題的解決措施

5.1 地基處理以及降水問題的解決

需要提前謀劃地基及降水問題，為價格談判爭取時間。降水臺班需要提供帶時間的具體照片，并由相應(yīng)的監(jiān)理實施確認(rèn)。如果夜間出現(xiàn)通宵降水的情況，則需要值班人員對其實施統(tǒng)計，留存影像資料，保證臺班具備真實性。

5.2 土方開挖以及特殊回填的問題

要劃分好與總包之間的具體責(zé)任，開挖標(biāo)高到位以及場地平整完成之后需要及時辦理相應(yīng)的場地移交手續(xù)，把已經(jīng)做好的場地交由總包實施相應(yīng)的管理。通過對施工路線的分析，將車輛經(jīng)過的具體回填土位置在合同當(dāng)中實施具體約定，把該部分價格包含在合同當(dāng)中，避免后續(xù)出現(xiàn)再次商定價格的情況，減少工期延誤等一些不必要的損失。

5.3 避免清單出現(xiàn)漏項的問題

在清單編制完成之前，需要組織一次關(guān)于清單的具體交底工作，認(rèn)真地梳理清單以及圖紙之間的相符性，規(guī)避清單描述不到位以及清單遺漏的情況。組織相應(yīng)的咨詢交底會議，聯(lián)合造價咨詢公司以及設(shè)計單位實施交底工作，把圖紙描述不清，缺少型號、做法以及標(biāo)注的位置進(jìn)行相應(yīng)的梳理，并進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)計變更，在合同招標(biāo)之前對圖紙進(jìn)行完善，避免圖紙當(dāng)中出現(xiàn)比較重大的漏項[3]。

5.4 深化設(shè)計

在設(shè)計招標(biāo)中，需要對設(shè)計院的能力進(jìn)行詳細(xì)的審查，尋找具備較強設(shè)計能力的設(shè)計院，把圖紙當(dāng)中可能出現(xiàn)的一些需要二次變更設(shè)計的內(nèi)容，統(tǒng)一劃入施工圖范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)二次設(shè)計的內(nèi)容。關(guān)于此部分，招標(biāo)時不需要單獨實施，可一次性加入總包合同范圍，這樣利于成本的控制。

5.5 優(yōu)化變更內(nèi)容

關(guān)于施工圖需要實施聯(lián)合審查，避免出現(xiàn)錯漏。關(guān)于變更內(nèi)容需進(jìn)行的優(yōu)化討論，設(shè)計變更的做法要做到簡單、適用以及合理，避免出現(xiàn)返工以及延誤工期的情況。

6 結(jié)語

總之，在房地產(chǎn)項目的實施過程當(dāng)中，開發(fā)商或者業(yè)主一定要遵循相關(guān)程序，保障在施工的過程中進(jìn)行合理的造價控制，不可以進(jìn)行盲目的指揮。施工方不可以隨意地增加設(shè)計內(nèi)容，以免對工程造價造成嚴(yán)重的影響，將工程造價控制在合理的范圍之內(nèi)。