商鋪租賃糾紛中出租人留置行為的法律分析

金剛

在商鋪租賃實踐中，承租人因經營不善等原因欠付租金的情況屢有發生。出租人為最大限度維護自身合法權益往往會通過扣留、處置承租人放置在租賃商鋪內的物品以達到迫使承租人償還租金并減少經濟損失的目的。這種行為非常類似物權法中留置權的行使。

一、商鋪租賃糾紛中，出租人不享有物權法所規定的留置權

《物權法》出臺前，我國關于留置權的規定散見于《合同法》《擔保法》及相關司法解釋中。《物權法》沿襲了《擔保法》中規定留置權為擔保物權的立法例，并于第230條規定“債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償”;于第231條規定“債權人留置的動產，應當與債權屬于同一法律關系，但企業之間留置的除外”。基于新法優于舊法的原則并依據上述規定，留置權的適用已擴展至整個債的范疇。只要符合成立要件，無論是合同債權還是基于無因管理、不當得利、侵權行為等的非合同債權，都可適用留置權。

留置權的適用應當具備三個要件：一是債權人的債權已屆清償期;二是債權人合法占有債務人的動產;三是動產應當與債權屬于同一法律關系（企業之間留置的除外）。當承租人欠付高額租金等費用時，已滿足留置權有關“債權已屆清償期”的要件;但出租人留置承租人物品的行為通常不滿足“合法占有”的要件，而出租人留置的承租人動產也不滿足“應當與債權屬于同一法律關系”的要件，理由如下：

（一）關于“合法占有”要件。

合法占有的前提是有法律上的依據或原因：一是基于法律行為而發生的占有，如買賣合同中的交付占有;二是由法律直接規定的基于事實行為而發生的占有，如代收他人包裹行為在滿足無因管理要件時，可認定為合法占有。但在商鋪租賃合同糾紛中，出租人對承租人放置于商鋪內動產的管理、控制，既非基于法律行為的占有，法律也未規定此事實上的管理控制構成合法占有，因此并不滿足“合法占有”要件。

在租賃合同中對承租人根本違約時，出租人有權采取措施控制、占有租賃商鋪承租人物品的行為做出明確約定，是否可以作為出租人“合法占有”的依據？筆者對此持否定觀點。如果“合法占有”的問題可以通過約定來解決，就會出現留置權可以通過當事人約定來實現的可能，則違反了物權法定原則;在實踐中也很可能產生出租人利用簽約優勢過分強化“合法占有”條款，而在實際履行中過度維權的情況。

（二）關于“同一法律關系”要件。

留置權規定“動產應當與債權屬于同一法律關系”為要件，意味著債權人所能行使留置權的動產只能是該法律關系中的客體。而在商鋪租賃合同的法律關系中，客體是租賃的商鋪而非可留置的承租人動產，因此這一要件也不滿足。

此外，商事行為往往具有持續性和多次性的特點，企業之間很可能基于頻繁的商事活動形成復雜的債權債務關系集合體。《物權法》第231條的但書規定“企業之間留置的除外”正是出于對商事交往活動中形成的整體利益關系平衡的考量做出的規定。而商鋪租賃與商事行為存在明顯的區別，即使合同雙方均為企業，通常也會被認定為普通民事行為，因此《物權法》第231條但書規定并不適用。

二、在商鋪租賃合同糾紛中，將出租人留置行為定性為自力救濟，對出租人較為有利。

近幾年來司法審判實踐中關于出租人行使留置權有不少判例，但各地法院裁判存在較大差異：有支持商鋪出租人享有留置權的;有不直接判決出租人享有留置權，但支持出租人留置行為的;有不支持不動產出租人享有留置權的。其中，不支持出租人享有留置權的裁判為多數。因此，出租人在此類糾紛中主張享有留置權很可能得不到法院支持。

根據司法裁判檢索結果，雖然大多數法院在裁判中不支持不動產出租人享有留置權或者回避闡釋出租人留置權問題，但不完全排斥出租人采取一些扣留承租人物品的自力救濟行為。在出租人直接采取留置承租人物品的方式催討租金及違約金后，承租人起訴至法院主張出租人侵權要求賠償損失的情況下，只要出租人行為得當，法院不會輕易判決出租人賠償承租人經濟損失。

因此，作為承租人根本違約時的維權措施，出租人應當從自力救濟角度開展留置行為，并重點關注行為的合理性、恰當性和可行性，避免因操作不當減損維權效果，甚至被承租人反索賠，具體如下：

（一）通過合同約定，明確承租人違約情形下出租人留置行為的合理性。如：若承租方拖欠租金、管理費、其他費用、違約金、賠償金（如有）等各項費用，出租方有權留置承租方放置于該商鋪內的任何物品、財產;出租方在留置承租方財產后應向承租方發出書面通知，如書面通知發出之日起30日內，承租方仍未完全清償欠付出租方的全部款項，則出租方或出租方授權的代理人有權將前述留置物品、財產折價、出賣或拍賣，并將所得款項用于清償承租方欠付部款項及出租方的處置物品的相關費用;若出租方處置物品取得的款項足以抵扣前述承租方全部欠付款項和費用，承租方有權收回剩余的前述物品、財產;若承租方未于出租方向其發送書面通知后7日內取回該等剩余物品、財產，則視為承租方放棄該等物品、財產的所有權;就前述全部事宜，出租方無須給予承租方任何補償，亦無須承擔任何賠償責任。

（二）在合同對留置程序做出明確、合理約定的基礎上，出租人在進行留置操作時應嚴格按照約定執行;在搬移及保管承租人的財物時，應盡到善良管理義務，不使損失擴大。同時，出租人應當注意保留證明對方根本性違約的一切證據，并保留已按照合同約定進行通知的證據。

（三）出租人應重視物業管理對行使留置措施的保障作用，明確要求物業管理企業在大型設備、物品等搬離承租場地時與出租人進行書面確認。若因物業管理不善，違約承租人輕易搬運走有價值的物品，使得出租人無法采取留置措施進行維權時，可視情況向物業管理企業索賠。