土地一級開發的成本管控

文| 呂巧麗

土地一級開發成本管控涉及內容較多，在土地一級開發成本管理的過程中，要結合當前土地一級開發項目的實際情況，制定完善的成本管控體系，做好資金周轉計劃，以此降低資金占用成本，注重優化成本管控機制，使之適應當前土地一級開發成本管控工作的實際需要。

影響土地一級開發成本管控的因素

影響土地一級開發成本管控的因素具有多樣性，主要體現在以下幾個方面。

從土地一級開發成本管控內容上進行分析，主要涉及拆遷費用、工程費以及規劃經費等，在總成本中占有關鍵的比重，由于土地一級開發是以政府為主導的，其授權委托的企業，對土地進行集中的征地以及安置，進行市政配套設施建設。可知政府以及企業是影響土地一級成本管控的重要因素。首先從國家政策層面進行分析，在土地以及項目開發的過程中為了保證項目的順利進行，則需要為其提供一系列的拆遷補償政策，會對項目成本費用產生一定的影響。從授權委托企業的角度進行分析，主要是對土地以及開發項目的抗風險產生影響，企業的資金周轉能力以及項目規劃能力越強，就能有效的規避在土地一級開發過程中存在的成本風險，可見企業自身的經營管理水平將會對土地一級開發的成本管控產生關鍵影響。

土地一級開發成本管控研究

制定成本管控體系

土地一級開發成本管控需要制定完善的成本管控體系，其中主要涉及決策體系、內部專業管理體系、制度體系、操作體系以及內部審查監督體系等幾個方面。

第一，決策體系，在此環節中相關的企業要對成本控制的方向以及模式進行確認，加強企業各部門之間的溝通與協調，發揮領導者主導地位制定成本決策制度。第二，內部專業管理體系，在這一環節中主要是根據項目成本管控總目標的實際情況，進行進一步的劃分，此時需要工程造價管理部門積極參與，制定成本控制計劃，并嚴格按照成本控制目標實施操作，內部專業管理人員之間相互溝通與交流，及時傳遞成本管控信息，以此為依據對成本管控計劃進行調整。第三，制度體系，結合項目發展的實際情況，將合同方案以及招投標方案結合在一起，進行匯總，制定事前控制方案，以此為成本管控工作提供理論依據。第四，操作體系，該體系處于成本管控的核心地位，主要是指成本管理人員的分配，結合成本管理人員的實際情況落實具體的崗位職責，保證在各自的崗位上各司其職，促進土地一級成本管控工作的有序進行。第五，內部審查監督體系，該體系的建設要求將成本與審計相結合，主要負責對成本管理的全過程進行實時的監管與控制，制定預警機制，針對存在的風險問題進行及時的解決。

優化成本管控流程

優化成本管控流程是保證土地一級開發工作有序進行的關鍵，在此環節中要保證成本管控流程的可操作性。第一，需要建立健全完善的土地一級開發項目成本控制目標管理辦法，結合項目的實際需要將項目涉到的成本、費用以及利潤情況進行綜合分析，及時深入到項目的現場中，以此為依據開展成本管控工作。第二，建立規劃方案設計和工程設計招投標管理辦法，在此環節中要及時與政府保持溝通，對開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、儲備開發成本、開發計劃、實施方式等進行預審，對項目的可實施性進行進一步的審核。此時在招標的過程中企業主要負責資金的籌集以及征地拆遷等，在對招標底價的控制上要對預計總成本和利潤進行確認，簽訂土地一級開發委托協議。第三，建立項目合同管理辦法和工作程序，在此環節中要注重對成本管控涉及的相關資料信息進行整合，根據項目實施的實際情況制定成本管控程序，針對合同中存在與項目不相符合的環節要及時調整，以此保證成本管控工作的準確性。

找準成本管控關鍵

在土地一級開發成本管控的過程中要找準成本管控的重點，要實時對成本管控的各個環節進行全方位的控制，以此保證企業資金的有效流動，保證項目投資的順利進行。

第一，全部控制，主要是指在土地一級開發成本管控的過程中，要結合項目實施的實際情況，做好現場的勘察工作，整合設備、人員以及材料信息，集中進行全部控制。第二，全員控制主要是指成本管控的成員控制，但是在成本管控的過程中需要加強各個部門之間的溝通與協作，因此全員控制除了是對成本管控人員進行控制之外，還應該對土地一級開發項目所涉及到的技術人員以及施工人員的控制，注重節約人力、物力以及財力資源的消耗。第三，全過程控制，主要是針對于土地一級開發項目來說，從項目的招投標階段到材料的選購再到實際的施工階段的控制，實時掌握各個階段所需要的成本，并做好記錄，以此為依據制定成本管控方案，在此環節中要求相關的成本管控人員樹立起全局意識，對成本管控工作進行實時的跟蹤，以此提升成本管控效率。

結論

土地一級開發成本管控工作涉及的內容較多，在實際的管理過程中要充分結合土地一級項目實施的實際情況，加強與政府部門保持聯系，建立健全完善的考核激勵機制，找準成本管控的重難點，減少資金的消耗，以此提升土地一級開發成本管理質量。