廣西健康養老產業發展問題研究

盧麗梅 付巧會 曾怡晴 潘丹妮

摘 要：我國目前已經正面臨著人口老齡化的問題，而且，隨著社會的發展人口比例在逐漸的加快。人口老齡化為社會帶來了不同程度的影響，對此我國已經采取了一系列的措施來應對人口老齡化問題。為了保障老年人的生活質量，我國已經頒布了很多的養老相關的制度。養老產業也從房地產行業匯總脫穎而出，成為了一個新興的行業。一個新興的行業在發展過程中必然會遇到很多的問題，對此，本文以廣西市為例，首先分析了我國養老產業的發展現狀，然后分析了廣西市的養老產業的開發運營模式以及存在的問題。結合廣西市的實際情況和我國養老產業的發展情況提出了具有針對性的建議，希望對養老產業的發展的研究提供一些幫助。

關鍵詞：養老產業;開發;運營模式;人口老齡化

一、廣西市養老產業發展現狀研究

根據廣西市人口普查數據結果顯示，廣西地區在2018年底老年人的人口比例略高于全國平均水平。廣西地區的老年人的身體狀況還是比較好的，只有3.6%的人不能自理需要專人看護。

隨機抽取廣西市牛道口鎮的300位老人進行問卷調查。其中，他們對于養老的問題，主要有三種意見，有67%的人表示愿意與子女在一起生活;有21%的人表示愿意自己居住，但是不會去養老機構;只有12%的人表示愿意去養老機構度過晚年生活。詢問這些老年人對于養老機構的哪些因素比較關注時，有33.4%的人表示比較注重醫療衛生問題，20.3%的人表示注重費用問題，14.2%的人表示注重護理服務水平問題，15.6%的人表示注重交通問題，其他人對于養老機構的位置和休閑設施比較關注。

隨著京津冀地區常規房地產開發競爭日趨激烈，養老產業已經成為了房地產行業的主要競爭目標。根據我國2017年的抽樣調查顯示，北京、廣西、河北三地的醫療機構建設缺乏資金支持，所以成立了京津冀一體化養老產業聯合開發項目。其中，京津冀養老產業項目的選址都在環境優美、交通便利的地區。目前廣西市的養老產業的入住率不高。而且從對廣西市老年人的調查數據可以看出，在300名調查者中只有百分之十二的人表示愿意去養老機構，他們的養老觀念對于養老產業的發展有著很大的影響。而且養老機構的基礎配備情況以及后續的服務項目也影響著養老機構的入住率。

二、廣西市養老產業發展出現的問題

（一）相關法律制度不完善

目前的政策雖然為養老產業的發展提供了總體的發展方向，但是，關于養老產業的項目審批的相關法律以及針對養老產業的驗收、監督管理方面的制度還沒有明確的指出。很多的開發商將養老產業的開發與普通地產開發標準和設計要求混在一起，這也是目前還沒有一個明確的、正規的養老產業的具體的監督和管理制度造成的。而且由于房地產項目的周期長、項目復雜、風險大，各部門之間的信息共享系統不完善，在沒有進行系統的市場調查和成本核算的情況下作出的決定，無形之中降低了一個項目可以獲得的利潤。很多時候在房地產項目建設過程中發現了問題，然后再尋找解決辦法，但是這種情況下不但能延誤了工期，對于養老產業產品質量都會造成一定的影響。

（二）市場不健全增加了投資風險

作為一個相對來說還是新生的房地產行業，養老產業有很多不同于普通地產的方面，而這些規劃的落實需要我國的土地管理方面和金融體系的支持。因為養老產業目前還沒有形成較穩定的市場規模，養老產業的市場還處于不規范的階段，很多的開發商都是“各自為政”的局面，不利于養老產業的監督和管理。雖然社會各界對于養老產業都持有樂觀的態度，但是養老產業項目的銀行貸款、企業融資等市場渠道相對來說還是比較狹窄的。而且，在項目的具體運行過程中，投資商、開發商的角色定位不明確，沒有發揮出各自的能力和職責。還有一些在養老產業項目的銷售方面的問題，沒有進行深入的市場調查，直接使用普通地產項目的銷售方案，不足以吸引顧客等。

（三） 缺乏有效的開發運營模式

廣西養老產業目前缺乏有效的運營管理機制。一般養老產業項目在前期的開發主要是房地產開發商進行運營和管理，在后期的運營也直接由開發商自主進行銷售和管理。然而因為房地產項目的管理包括整個項目的全部階段，從最初市場調研到開發和銷售等多個環節，時間戰線拉的比較長，歷時時間久。因為房地產項目的周期長，每一個細節都要管理到位，謹防因為疏忽造成的損失，導致項目的成本增加，或者引起質量問題，或者工期延誤，各種糾紛等問題。

三、廣西市養老保險開發運營問題的對策

（一）完善相關法律制度體系

因為養老產業在我國的發展還處于初級階段，所以需要在實踐中不斷的總結經驗，不斷的完善養老產業相關的法律制度體系。首先，制定一套養老產業建設標準和養老產業的配套設備標準，制定出完善的養老產業與一般地產項目的區別標準，營造一個公平，公正，公開的交易平臺。其次，在法律層面加強項目審批的相關法律以及針對養老產業的驗收、監督管理方面的制度，規范養老產業的監督和管理。還需要加強監督和管理力度，養老產業項目的管理需要貫穿在項目的整個過程中，所以在地產項目流程的不同階段進行實時監控。在關鍵環節按照一定的標準設置考核機制，考核要客觀、合理。由專業的人員和各部門負責人共同組成，對于項目的各個環節出現的問題進行調整。定期召開監管會議，對于項目的控制和管理進行監督，保障公司的資源和利潤最優化，提高養老產業的產品質量和服務水平，促進企業良性發展。

（二）規范養老產業市場行業規范

房地產行業經過多年的改革和完善，已經逐漸形成適合自身企業發展的管理體系，但是對于新興的養老產業業來說，還缺乏有效的、規范的市場管理秩序。

由于養老房地產目前還處于朝陽產業，剛剛發展，相應的法律制度還有待于完善和加強，因此許多房企可能趁機進行不法經營，所以應該加強養老房地產發展過程中的用地規范，最大程度上來避免由于開發不當而出現的違規違法問題。所以，國家應該對我國的養老房地產業進行宏觀調控，一方面制定必要的法律制度和規定來監管養老產業秩序，一方面通過經濟市場的發展規律來調整養老產業的市場規范。首先，一個項目要想成功，前期的準備工作尤為重要，因此要有好的前期規劃和工程的可行性研究探索“規劃設計是建筑的龍頭”，所有的類目必須符合設計規劃的要求，按設計目的進行建設完成。

（三）建立健全養老產業的運營模式

在養老產業的整個開發和銷售等環節中，有不同的機構和企業參與，而所有的企業和機構都有一個共同的目標。所以，建立各個企業的協作關系，增加行業交流，較少貿易摩擦，實現資源、資金的行業間的優勢互補，發揮出各個行業的特點和優勢，共同促進養老產業行業的發展。因為我國養老產業剛剛起步，養老產業的上下游企業利用各自在價值鏈中位置進行合作，將各個行業的優點附加到養老產業中，使得整個產業鏈的強強聯合來提升養老產業的發展水平。

四、結語

最近幾年，我國為了緩解人口老齡化的問題，政府已經逐漸頒布了一系列的應對措施和方案，并且在全國范圍內貫徹落實。例如，建立包括社會保險、醫療保健、社會救助、社會福利等在內的社會保障措施，建立各級政府、企事業單位提供的社會救助基金，建立和完善城市社會保障制度，推進農村社會保障制度的建立等。這篇文章主要對廣西地區的養老產業開發運營模式展開了深度的分析，分析了其中存在的問題以及相應的解決對策，希望能夠對養老事業有一定的幫助。

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