司法委托評估中室內裝修裝飾價值評估的問題探討

文| 姚玉紅

司法委托評估要求估價結果應具有較強的準確性，目前裝修裝飾類評估的技術規范尚不健全，下面例舉實際工作中遇到的三個室內裝修裝飾評估案例，探討裝修裝飾個案評估的問題及解決方法：

案例一：司法委托評估中，前期委托的評估公司漏評了室內裝修裝飾，法院進行二次委托，

僅對室內裝修裝飾進行評估

1.工作中遇到的問題。（1）裝修裝飾工程量的確定問題。委托評估材料中未見裝修裝飾工程的設計圖紙、項目清單或預決算清單，評估中如何確定工程量的問題。（2）裝修裝飾材料的材質及品牌的確定問題。被申請人無法提供材料品牌和價格上的證明材料，實地查勘時只有部分材料上保留了品牌logo，評估中如何確定裝修裝飾材質的問題。（3）折舊率確定的問題。房屋的裝修時間距離價值時點已經7年多，折舊率如何確定的問題。

2.解決的方法。（1）裝修裝飾工程的項目繁瑣、材質標準差別大，應根據評估委托書、財產清單以及人民法院查明的財產的權屬、權利等相關資料進行評估。法院未能提供上述資料的，估價人員應和負責鑒定的法官進行溝通，預先了解估價對象的范圍、項目名稱和數量清單，方便預估工作量做好評估作業方案，安排查勘現場的人員和時間。實地查勘時應聽取當事人對估價對象的情況介紹，對估價對象有了初步的認識再進行測量、記錄及對材質的辨認，測算完成后制成工程量清單，經當事人雙方及法院工作人員共同簽字確認。（2）由于裝修裝飾材料的發展很快，市場價格變動非常頻繁，及時準確地掌握裝修裝飾材料市場變化信息是提高測算結果準確性的基本條件。在實地查勘中，對無法辨識確認的部分應向被申請人詢證材料的品牌和價格，無法提供證明材料的，估價人員應現場取材和拍照，然后去建材市場進行比對和詢價，采用的價格應為當前市場上與估價對象相似的一般中等價位的材料價格。評估結果貼近市場，估價報告才更有說服力。（3）實際評估工作中，裝修裝飾耐用年限與建筑物經濟適用年限存在差異，一般而言，商業、餐館裝修裝飾耐用年限為3-5年，住宅裝修裝飾耐用年限為8-10年，辦公、酒店裝修裝飾為5-8年。評估中不能僅僅依據已經裝修的年限確定折舊率，還應考慮使用和維護保養的狀況，綜合確定裝修裝飾經濟剩余使用壽命。

案例二：損害評估中涉及的室內裝修裝飾評估

1.工作中遇到的問題。（1）評估委托書注明了委托范圍事項，未提供項目的清單，現場測量后，當事人雙方對復合實木地板面積數量的認定上有不同的意見，受損人認為雖然是部分地板翹起，但木地板的廠家不同、批次不同，色澤上會有差異，要求數量上應是臥室的全部復合實木地板面積；損害人不認同受損人意見，只認可翹起受損部分復合實木地板面積。雙方堅持己見，都不愿意簽字確認數量。（2）裝修項目繁雜，實際工作中容易出現費用重復或漏項計算的問題。

2.解決方法。（1）估價人員現場與案件的法官進行了溝通，此案屬于民事糾紛案件，對于損害量上的確認，法官可以后期進行庭上調解確認，最終當事人雙方和法院工作人員共同簽字確認，要求我們僅對復合實木地板的單價進行評估，在后期估價報告撰寫中也對此事項進行了披露。（2）實地查勘應對項目逐一排查，避免漏項。合理損耗是指運輸、儲藏及材料本身規格等因素造成的，測算材料數量中應加入的實際損耗工程量。合理損耗應列入清單的總量，而實際工作中有些測算清單總量考慮了損耗量，材料總費用額后又加了5%損耗費，這樣就會造成重復計費。

案例三：合同期內租賃人終止租約，承租人

要求補償違約損失涉及的裝修裝飾評估

1.工作中遇到的問題。（1）墻面裝飾未完工工程的施工節點的確定問題。（2）水、電二次改造的隱蔽工程費用的確定問題

2.解決的方法。（1）實地查勘中，墻面裝飾工程施工為未完工狀態，法院提供的材料清單中墻面工程的材料為全部完工材料的用量。經聘請的裝修裝飾專業人士現場辨認確認了工程的施工節點，墻面工程僅完成了墻面基礎、第一遍刮膩子和部分第二遍刮膩子的工作，現場未見余料，我們最終按施工節點確定了實際進度，測算了墻面工程的實際材料用量。（2）水、電線路的改造是裝修裝飾工程中的關鍵步驟，是最重要的基礎工程，一般情況下室內的線路都需要重新布設。由于所有管線在完工之后都是隱蔽起來的，只有拆除后才能看見，本案中，估價人員實地查勘時依據法院提供的水電施工設計圖紙進行了現場比對測量，實地確定布設管線的用量。

結束語

裝修裝飾評估作為司法委托評估工作的重要組成部分，應遵循鑒定評估的工作程序，依法評估，規避風險。接受業務提前做好充分的準備工作，遇到問題，多和當事人及辦案法官溝通，多思路尋找解決問題的方法和途徑。