小區收益如何“還之于民”

唐弢　荊淮僑

近年來，小區經營性收益來源日趨多樣，電梯和戶外等公共部分的廣告位收益備受關注

近日，杭州一個小區的業委會拿出120萬元經營性收益給業主分紅，引發社會各界熱議。一些人認為，經營性收益屬全體業主，理應取之于民還之于民;另一些人則表示，應把錢存起來以備不時之需。

隨著社會經濟的發展，小區內諸如停車費、電梯間廣告費、活動場地費等經營性收益明顯上漲，如何讓它更好地滿足公共利益，成為社區更新、運營的“活水”？對此，《瞭望東方周刊》記者在杭州、廣州等地進行了調查。

經營性收益越來越多

在城市商品房小區中，有兩筆錢關乎公共利益：一是物業維修基金，二是物業經營性收益。

以此次“分紅”的杭州某小區為例，這120萬元是小區業主共有部分的經營性收益，一部分來自商鋪租金，一部分來自地下車位的租金。業委會梳理了小區2019年1～10月的財務收支情況后發現，有138萬多元結余。

近年來，小區經營性收益來源日趨多樣。“有的小區商鋪租金不菲，有的會有占地補償，多數小區地下車位的租金、電梯和戶外等公共部分的廣告位更是搶手。”杭州某物業公司負責人說。

隨著小區經營性收益水漲船高，對收益處置就成為一個敏感問題。事實上，根據物權法第70條，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

“一方面，業主需要知道收益多少，以及用在何處;另一方面，業主也要了解和判斷收益使用的合理性。”杭州市住保房管局相關負責人說。為此，本刊記者隨機采訪了多個小區的業主，他們大多知道小區里有不少“額外”的經營性收益，但這些收益最后如何使用了，很多人并不知情。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，小區經營性收益應從公共角度來考慮，而不是用于改善業主福利。根據法律規定，只要經業主大會同意，發紅包沒問題。但應看到，發紅包的背后反映出業主“與其看不到一些東西，還不如發到手上踏實一點”的心態。

“部分業主擔心經營性收益被挪用，因此關鍵還是收支要清晰。”嚴躍進說，既然有經營性收益，可以在來年小區管理中體現。比如在節假日提供一些活動經費支持等，這也是一種發福利方式。

“灰色地帶”

廣州市住房和城鄉建設局物業管理處副處長張濤表示，除涉及消防、電梯、滲水等危及房屋使用和人身財產安全的6個領域不受限制外，按照物權法規定，維修基金使用需業主總數和物業面積都要達到三分之二同意的比例才能使用。而使用物業經營性收益的門檻只需“雙過半”，相比于維修基金使用可操作性更強。

“物業維修基金更像是醫保金，有了‘大病才用。對于社區的日常維護來說，使用經營性收益更方便。”廣州市房屋安全管理所所長汪金嶺介紹，隨著小區年限的增加，物業維修基金支出也在逐年上漲。長遠來看，應當妥善使用小區經營性收益，作為補充。

由于各城市情況不同，在一些地方，仍存在業主不知情、社區沒權力，物業經營性收支成為“灰色地帶”的現象，并成為業主、業委會、社區之間矛盾糾紛的焦點。在專家看來，公共收益的核心是業委會的權責邊界。

根據2014年5月實施的《杭州市物業管理條例》，物業經營性收益“管理賬目每年向業主公布一次”。但是賬目的公布方式以及公示時長，法規并沒明確。杭州市住保房管局相關負責人表示，在杭州商品房小區中，經營性收支公示缺失、信息不對稱的現象仍然存在。

在一些地方，仍存在業主不知情、社區沒權力，物業經營性收支成為“灰色地帶”的現象。

經營性收益的分配和使用，決定權在業主大會，但召開業主大會，必須半數以上業主參加，實際操作難度大。如今許多小區動輒上千住戶，在專家看來，監督主體越多、越分散，越難形成有效監督。業主們因為工作忙、怕麻煩、個人力量小等原因，無法形成監督合力。

張濤介紹，目前廣州市要求小區經營性收益采取銀行專戶管理方式，這樣的方式，能夠在一定程度上杜絕資金使用不透明現象。記者在其他城市采訪時發現，目前一些小區業委會仍未設立獨立賬戶，所有的物業經營性收益都存放于物業公司的子賬戶中，由物業公司代管。這在一定程度上導致業主與物業關于“錢”的紛爭不斷。

另一方面，業委會作為小區自治組織，缺乏第三方監督。事實上，地方的物業管理條例規定，街道和社區有權對業委會進行指導和監督。但在實際工作中，社區對業委會的賬目無法進行有力監管。

“在現行法規下，許多社區都沒有將物業管理納入社區建設體系中，也缺乏從事物業管理的專職人員。面對上至法律法規、下至日常瑣碎的小區管理問題，社區有些力不從心。”杭州一名社區工作者表示。

如何管好“錢袋子”

一筆可觀的經營性收益，反映出社區基層治理的大課題。專家認為，要管好這筆賬，就應形成規范高效的管理和監督機制。

對此，各地在積極探索。2019年12月17日，廣州市人大常委會審議了《廣州市物業管理條例（草案）》，用專門的章節對業主共有資金進行規范，從管理、使用、公開、監督等方面提出具體要求。

2019年7月，杭州出臺《杭州市物業經營性收支信息公示試點工作方案》。業主委員會、物業服務企業要把每個月的物業經營性收支項目、金額、摘要等錄入杭州市住保房管局的信息平臺，并對錄入信息的真實性、完整性和準確性負責。

業主經實名認證后，可以通過信息平臺查詢本人所在物業管理區域的經營性收支情況。試點方案出臺后，試點小區被要求資金存放于獨立銀行賬戶，并與“物業經營性收支信息平臺”信息共享。

小區經營性收益究竟該如何使用？浙江省社會學會會長楊建華表示，經營性收益可作為小區維修資金的一個補充。“給業主派發年終福利是一個短期行為，長遠來看，隨著時間的推移，小區的各種設施設備老化，需要維修時，這筆錢就能派上用場。”

為此，杭州在制定發布的《業主委員會相關工作制度（試行）》中明確，原則上物業經營收益的50%以上應當用于物業公共部位、共用設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金。這就最大程度限制了業委會或物業直接向業主發錢，從而影響小區后續運行等問題。

廣州也在制定相關條例時，引導業主將經營性收益投向維護。同時也在積極探索與商業保險合作，幫助小區建立起市場化的保障措施。“只要經過業主大會的投票，經營性收益的使用沒有任何限制。面對更長遠的小區維護，在使用業主共有資金時，應更加慎重。”張濤說。