投資性房地產會計處理問題探討

文| 馬 蕾

自新世紀以來，在投資性房地產領域，會計核算成為了房地產商決策經營活動、管理房地產方面的關鍵性依據。通常指的是會計機構就投資性房地產，實施的一整套工作，如算賬、記賬、報賬等。目前，國內公司會計在實踐環節，進行會計核算時，常常把投資性房地產視為一般的固定及無形資產，并且以攤銷或者折舊手段，來科學地轉移對應的價值。所以，并不能準確彰顯這種資產的經濟價值乃至內部的利潤、經營等方面的情況。這便要求就投資性房地產，積極采取有效的會計處理手段，以提供給管理人員優質的會計依據信息，來幫助企業做出正確決策。

投資性房地產中會計處理概述

當前，我國投資性房地產就是指公司為謀求租金或者增值資產的時候，而提供的房產資源。在以前的一段時間內，人們常常視投資房地產為普通固定資產，并且根據預估年限來折舊提取。但是，值得注意的是，其中的固定凈值，無法充分體現投資性房地產自身的價值。近些年來，投資性房地產的真實市場價值已經超過賬面凈值，甚至比賬面凈值高幾十倍。此外，在房地產投資領域，數額大、周期長、常常難以流動等，以至于并存高效益、高風險。

鑒于此，在會計處理中，無疑投資性房地產并不能被視為普通固定資產；然而，也不能視為流動資產。同時，在發展投資性房地產的過程中，也沒有相應的法律法規，常常缺乏必要的約束。所以，我國財政部發布了相應的《企業會計準則》，基于這條準則，才能有效予以處理這方面的利益關系。

投資性房地產當前的會計處理問題

計量轉換問題

據數據分析研究知，國內的有些投資性房地產商，卻頻頻出現轉換計量方面的問題，以至于嚴重阻礙了企業的可持續發展。例如，投資型單位在核算公允價值環節，如果當天轉換的公允值小于賬目價值，就勢必會被視為損益處理，并且被歸入“變動公允價值損益”種類當中。基于這樣的方式，便會適當更改投資性房地產實際的當期損益研究科目與資本公積。而以上這些均會影響到投資性房地產提升會計核算方面效益的情況與質量上的保證，并且很不利于會計對項目的核算，所以有關單位管理者必須引起重視。

計量公允問題

長期以來，計量公允問題一直都是這種會計需要處理的重難點。現階段，許多公司在進行會計核算時，采取核算公允價值的方式，并且在利潤總額中歸入模式下存在的收益。但是，在具體的核算實踐當中，卻常常不能產生理想的作用。簡言之，在這樣的模式下，不僅不能帶給企業更多、更有利的發展機會，相反還會出現適得其反的情況，而嚴重影響到內部的財務報表。就算出的經濟成本，常常會被市場經濟左右，甚至會持續增大人力資本，而降低會計數據的準確性，從而在相當大的程度上影響到會計工作的整體質量水平。

區域性問題

目前，主要存在以下三類投資性房地產，但是每一類均有歧義問題，極易引起誤解問題。作為一種無形資產，土地使用權直接決定著能不能出租的問題。倘若已出租了土地使用權，又或房產出租賃期已經到期，就還是能夠當作一種投資性房地產。因為并不明確具體的界定區域，所以常常會在相當大的程度上帶給會計處理更大的困難度。

監督制度不當

近年來，投資性房產嚴重缺乏健全的監督制度，以至于不能有序地實施會計核算工作，而嚴重影響到準確核算的結果。例如，在月結、登記、記賬的各項工作中，由于沒有有效的內控制度，就會在相當大的程度上，嚴重影響到企業的長足發展。總體上看，在房地產領域，投資性房產往往極具特殊性，但是，在相應的會計處理方面，卻有著大量的不當之處，而不能夠真實、有效地體現出應有的使用價值。

投資性房地產解決會計處理問題的措施

調整計量轉換

針對會計轉換核算計量方面的工作，可以有效轉化投資性房地產，并且形成自用房地產。在這個過程中，往往以轉化后形成的賬面價值，當作房屋計量的前提。同時，要想順利實施會計核算方面的工作，就應深入研究后續的計量手段。值得注意的是，要想控制核算足夠科學，就應借助一定的計量方手段，來提升投資性房地產的整體會計核算水平。

提升公允價值的實際可信度

在實施新準則的過程中，公允價值屬于重難點內容。這里說的公允價值就是指在公平交易中，全面了解當事人愿意交換資產的金額。因為房產位于的地理方位、基本結構不一樣，就直接決定了自己的獨特性，以至于判斷價格出現很明顯的差別。所以，唯有真正知曉公允價值，方才可控制會計處理足夠科學、合理。

要想準確得到公允價值，就應綜合應用市場收益法與比較法。市場比較法是指應準確估價房地產，并且對比近期存在的交易相似的房產，并且及時修正成交價格的手段。其中的基礎理論，仍然是在房地產交易領域存在的替代原理。但是，卻要求很多相似的房產交易憑證，不然就很難適合使用該手段，而引起一定程度的局限性。而收益法就是是指算出房地產估價后的普通收益，根據既有資本化率，來有效累加處理，以得出價值一定的手段。該手段往往創建在基礎原理之上，并不適用于自用房地產。要想控制公允價值足夠可信，就應創建起一系列的健全評估系統。在第3號準則中，并沒有明確投資性房地產。但是，因為該準確能銜接到國際準則上，就能參考借鑒國際準則中的40條，以準確規定得出國內投資性房產必要的公允價值。此外，還應創建起一支綜合素質高的評估房地產的團隊，以控制評估師真正持證上崗，增強評估專業性及監督管理，防止舞弊或者虛假評估問題。

房產界定區間

在國際準則領域，針對投資性房地產，往往需要明確確認條件，并且通過案例形式來大致說明，可以提供給會計實務必要的科學依據。而我國準則往往太過單一、模糊地界定投資性房地產，很可能會就相同的狀況，而形成不一樣的結果，最終影響到會計的整體信息質量水平。這主要是因為國內融資租賃一般都是不動產，而相應的融資租賃有極其偏少。在世界級準則之中，綜合租賃、融資、經營等的房地產，都一起被納入投資性房產，但國內卻忽視了這一點。國內市場經濟飛快增長，帶給房地產事業空前的發展契機。所以，為了需要盡可能快地明確界定這種房產區間，并且納入到房產中，以此來支持會計事務。

優化核算監督制度

在公平性原則中，要想幫助企業選出有效的計量方法，就應盡量健全監督、內控制度，以有效實施公允價值下的計量工作。這在一定程度上，就應接受某些部門的監督，并且真正貫徹落實監督工作。就投資性房地產商，在披露公允價值方面的信息時，還應主動參考借鑒會計信息。目前，很多高層管理者往往缺乏必要的理性知識，而引起公允價值發生較大波動。所以，應盡快大力健全披露信息的機制，積極參考稅務會計中的有關制度，來進一步透明化納稅信息。近年來，在財務報告中，往往涉及一定的納稅信息，并且局限在有些納稅信息中，沒有統一規定的計算數據的手段與過程，相應的也難以全面披露信息，這和預期透明度往往差距明顯。所以，為了在制度層面上納入該項工作，就要通過強制性方式，來強化披露會計信息上的制度，以充分體現當前的真實生產經營情況。

結語

總之，伴隨國內房地產行業的飛快發展，投資性房地產領域也表現出越來越多的會計處理問題，而嚴重影響到投資性房地產領域的發展。所以，在會計處理實踐中，必須正確認知投資性房地產中涉及的主要內容，針對會計處理中既有的問題，來逐步提升會計信息的公允值、可比性、可信度等，以此來聯系起稅收方針和會計準則，從而優化會計處理，促進投資性房地產得以更快地進步。