房地產企業項目公司營運資金管理探究

□ 文| 徐 靜

資金籌集對于房地產企業項目公司的營運來說至關重要，當前階段大部分房地產企業項目營運資金管理過程中存在的一個核心問題就是融資渠道或者融資方式過于單一。

完善房地產金融市場，積極拓展新的融資渠道

在房地產企業進行資金籌集的階段，應該結合自身的融資需求選擇合理的融資模式。在我國社會經濟不斷發展的時代背景下，房地產企業可以選擇的融資渠道應該也是不斷拓寬的，房地產企業項目公司應該結合企業內部的實際需求，更加有針對性地選擇適合自身發展的融資方案。此外，由于房地產企業項目公司在營運項目的過程中對于資金的需求量很大，而很多房地產企業所選擇的融資渠道又大多都是單一化的銀行按揭貸款，在這種情形下，企業負擔的債務率過高，一旦項目資金運轉不靈，企業的償債能力則會直線下降，一方面會面臨著巨大的財務風險，另一方面企業還很有可能陷入財務危機。因此，對于房地產企業項目公司來說，務必要通過房地產金融市場的完善來進一步拓展新的融資渠道。比如，針對于規模比較大的大型房地產項目公司來說，要充分利用好自身的行業龍頭優勢，通過整合現有的各種資源來健全企業的財務結構，并通過直接上市發行股票的方式進行融資或者通過房地產信托資金以及房地產債券等形式，將流動性的房地產項目投資轉化為交易證券資產。

對于中小型的房地產企業來說，一方面可以采用“融資租賃”的形式來進行融資，所謂的“融資租賃”指的是企業將旗下的房產直接分成直接租賃、售后回租和杠桿租賃這幾種形式，相較于傳統的房產交易，這種融資租賃式的方式能夠為房地產企業的技術創新帶來更大的便利，而且靈活多樣的還租方式也能夠幫助企業更好地進行固定資產的融資。另一方面則可以通過“商業信用融資”的形式進行融資，相較于傳統的銀行貸款，“商業信用融資”的方式對于企業的門檻和要求相對更低。

轉變資金管理思想

廣義上的房地產企業實際上指的是從事房地產項目開發、運營以及管理和服務等相關活動，并通過自主經營以及獨立核算等活動從中獲取一定經濟利益的經濟組織。相較于其他產業或者領域來說，房地產企業項目公司最大的特點是經營對象具有不可移動的特性，所有的房產都是不動產；此外從業務形態的角度來看，房地產企業項目公司的資金運用受到當地的政策影響較大。對于房地產企業來說，在項目運營資金管理的過程中，由于其資金的前期投入較大，且資金回籠速度相對較慢，再加上不同的政策影響，最終導致整個房地產行業的資產結構都存在一定的特殊性。因此，在實際的項目資金管理過程中，各大房地產企業項目公司需要結合當下的社會形勢、政策傾向以及市場發展動態等多方面的因素及時轉變自己的資金管理理念和管理思想，在最大限度地利用與整合所有資源的同時，通過創新經營與創新管理使企業煥發新的活力。比如，在項目資金運營管理過程中，房地產企業項目公司可以采取“零負營運資金”的管理思想。相較于傳統的營運資金管理理念而言，零負營運資金管理思想更加強調資金的使用效益和利用效率。在該思想的指導下，房地產企業項目公司只需要確保企業能夠滿足對流動資金的基本需求即可，不需要重點考慮企業的營運資金是正數還是負數。

與此同時，企業還需要重點分析與整合項目開發過程中的所有流程，并逐漸將重點資源集中到關鍵性的項目流程上面，其他非核心的項目或者非核心流程可以采取“外包”這種形式將其轉移到其他專業的企業中。通過這種項目資金管理思想的應用，能夠優化企業的資產負債比，在一定程度上能夠有效加速企業營運資金的周轉速度。

強化對流動資金的管理

由于房地產企業項目公司對于資金的需求量相對較大，并且作為資金密集型的行業來說，大量資金長期投放到一個項目中，企業很可能會出現資金短缺的情況，因此對于房地產企業項目公司來說，在管理運營資金的時候要重點強調對流動資金的而管理，企業應該保證自己擁有一定數量的流動資金。此外基于房地產企業對于資金需求量十分巨大的情況，流動資金的擴大或者縮小都會直接影響到房地產企業項目公司資金流的虧欠或者結余，從而導致企業的融資成本進一步提升，從客觀上來說也會加大企業的運營與生產難度。因此，企業需要進一步強化對流動資金的管理，其中涉及到具體的存貨管理以及應收賬款的管理，房地產企業項目公司都需要通過采取一定的政策和措施來確保企業自身賬面上有充足的流動資金，從而確保企業的日常運轉。比如，針對于房地產企業的存貨管理來說，結合相關的企業經營績效以及流動資產比例數據可以得知，對于房地產企業來說流動資產構成主要是存貨。

對于房地產行業來說，所謂的存貨就是房子，房地產企業項目公司對于存貨的日常管理應該以保持存貨中完工產品在一個適當比例分額上為主，并通過采取創新型的銷售手段完成對完工產品的預售目標。在整個存貨管理過程中，房地產企業項目公司可以通過擴大宣傳以及采取優惠政策相結合的方式來促進完工產品的銷售額度實現進一步提升。

總結

科學專業的營運資金管理能夠提高企業的運營資金的使用效益，降低企業的成本，增加企業的生產利潤，對于房地產企業項目公司的可持續發展來說具有重要意義。