收入準則對房地產企業的影響

□ 文| 高 明

引言

為了有效提高對外披露會計信息的質量，逐步實現會計準則國際趨同，避免信息不對稱情況的頻繁發生，需要不斷增強企業之間會計信息的可比對性，所以我國的財政部對企業會計準則進行了修訂和完善。新收入準則發布之后，大多數房地產企業需要一定的時間進行適應，并且現階段我國的房地產企業正在逐漸地適應新收入準則的變化，根據企業自己的實際情況以及新收入準則的具體內容進行調整。房地產企業的適應過程當中，會計管理人員要根據新收入準則的具體內容和要求進行詳細的學習，逐漸地培養財務思維，切實促進房地產企業的發展。

收入準則發生的主要變化

房地產企業在現行收入準則與新收入準則下收入確認的差異

在現行收入準則之下，房地產企業的收入確認條件主要是“風險報酬轉移”。由于房屋是一類較為特殊的商品，所以我國為了保護購房者的權益，在房屋銷售方面，制定了一系列的法律法規進行約束，因此對于房地產企業來說，現房銷售和分期付款，都只有在房屋交付給客戶之后才能夠真正地滿足商品的風險和報酬轉移的客戶的收入確認條件，所以在房屋交付之前，房地產企業收到的款項屬于預收款項。在新收入準則當中有明確的規定，房地產企業銷售收入的確認條件主要是要履行合約當中的義務，所以商品房的控制權已經轉交給了客戶，關于在特定的時間段之內履行相應的義務，主要應當按照合同當中規定的時間進行確定。

當下列的條件當中有一條滿足的時候，就屬于在某一時間段之內履行履約義務，否則屬于在某一時間點履行履約義務。首先，客戶在房地產企業履約的同時能夠立即獲得并且消耗企業在履約過程當中帶來的經濟效益；其次，客戶可以控制房地產企業履約過程當中帶來的經濟效益；最后房地產企業在履約的過程當中，產出的產品應當具有不可替代的特性，并且房地產企業在整個合同規定的時間段內，有權累計至今已經完成的履約部分收取款項。所以對于房地產企業來說，現房銷售應當在某一個時間點確定具體的收入，但是對于分期付款的業務來講，則需要在一段時間才能確認收入。

通常情況下分期付款的業務客戶已經確定了購買的具體時間時房地產企業不可以將客戶已經確定的房產再作他用，并且房地產企業的剩余房款的收款權受到了相關法律的保護。因此，如客戶沒有按合同約定進度付款，則房地產企業不能直接對已完成的已履約部分進行收入累計，須根據合同的相關條款進行相關核實，才能明確是否確認收入。

重點確認交易價格和確定價格時考慮的內容

我國現階段的會計準則，沒有交易價格的詳細解釋和規定，但是在新收入準則當中則對交易價格進行了明確的區分。交易價格主要指的是企業在對資產進行轉移時，可以收取的對價資金。新收入準則為了進一步明確企業的交易價格，防止虛增收入，還對幾種特殊情況進行了明確，因此房地產企業應結合業務性質來綜合把握。其次，房地產企業對標的價格要明確，特別是對于房地產企業促銷、售價是否包括裝修等需要進行明確，以便房地產企業在確認收入時將房產銷售收入與其他收入進行合理劃分。與此同時還要加大對非現金對價的關注程度，如果公允價值能夠合理的進行估計，那么非現金對價則應當以公允價值進行計量，如果達不到這一要求，則應當以直接售價或者非現金資產（例如部分房地產企業的合作建房等視同銷售行為）的市場價格作為確認收入的基礎。最后是融資成本，融資成本在整個交易價格當中屬于較為重要的部分，對于含有重大融資成分的合同主體更應該對承諾的對價金額進行調整，從而準確的反映貨幣的時間價值。

收入準則對房地產企業的影響

房地產企業應將先行時點確認方式調整為時段收入確認方式

這也是當前房地產企業收入準則影響最大之處。在原來的房地產收入確認中，一個主要的條件就是房屋交付作為確認收入的重要節點之一，但是在新收入準則下，以“商品具有不可替代用途+可收款權”作為收入確認條件。這就意味著房地產企業的收入確認相比原來可能提前。以碧桂園為例（2017年在香港上市板塊執行新收入準則），全年收入2201億元，其中608億元就是按時段確認收入的方式進行處理的。簡言之，因為客戶通過合同和前期付款已經鎖定了房屋用途不可替代性與對客戶的收款權，確認了相關的收入。但此類情況由于對于“不可替代”的情況在國內存在爭議，比如客戶退房重賣，因此按此方法直接確認收入存在一定障礙，因此房地產開發商應著力從“定制合同”或“代建合同”等方式來明確其不可替代性，同時對于已完成部分的產品擁有成本加成以取得合理利潤的權利，才能使房地產企業按時段確認收入更加穩健。

要求房地產企業增強契約意識

在房地產企業確認收入標準修訂的前提下，企業簽署的合同并不能完全作為收入的條件。在新收入準則當中有明確規定，企業在執行5步法模式的時候，每一步都需要將合同的內容作為根本依據，并且將其貫穿于整個模式當中，所以要求企業招聘或者培養具有法律意識，同時會計素養較強的復合型人才，從而不斷地強化房地產企業的法律意識。房地產企業的性質較為特殊，一般會和客戶簽署許多種類型的合同，當前，房地產企業以《制式合同》+補充條款的方式進行約定，合同及細則較多，合同的條件也較為復雜，最終導致合同的風險較高。所以說房地產企業在未來經營的過程當中，需要對合同的細則以及具體規定的內容進行多加注意，認真識別合同的履行義務，明確房地產企業和客戶的權利和義務。

要求房地產企業重視信息披露的影響

在新收入準則當中增加了預估和判斷的內容，準則的執行人員要充分的利用行業的知識，對具體的條款內容進行判斷，從而結合自身的職業能力去合理的確定事項。與此同時，收入確認以及重大融資成本的發生，或者合同成本存在資本化要素等事項，都會給房地產企業的信息披露帶來各種影響。房地產企業需要對相關信息披露的內容進行完善，從而減少會計估計和按照時間段確認收入的方式對企業的盈余管理帶來的影響，房地產企業應更加及時、全面的履行企業應有的責任，對現有的流程進行合理地篩減，加強合作交流，從而保證信息的實效性和準確性。

要求房地產企業對財務人員加強培訓

新收入準則在時間以及確認金額上進行了一定的改變，同時房地產企業的財務報表披露信息也發生了不同程度的變化，為了保證財務工作人員能夠適應新收入準則的相關要求，需要定期地對員工進行業務培訓，從而讓財務管理人員盡快熟悉和掌握新收入準則的內容。同時還要對房地產企業當中的財務系統設置進行更新，保證操作人員能夠熟悉系統的操作知識，使得企業能夠順利向新收入準則進行過渡。

另一方面還需要加強財務人員的職業道德培養，在工作的過程當中能夠認真執行新收入準則的相關要求，堅決杜絕利用會計估計等投機虛假事件的發生。最后，在新收入準則以及面向全國推行執行的情況之下，房地產企業還需要保證新舊會計準則之間的平穩過渡。

結束語

為了促進我國的會計準則以及國家的財務報表準則具有相同的方向，應用全面推行新收入準則，進而擯棄傳統的會計準則帶來的缺陷，提升我國的會計信息質量，保證資本市場的健康和健全發展，最大化地保證我國大企業的被認可程度以及國際化水平。 在這樣的時代背景之下，房地產企業需要進一步明確自己的定位，不斷的對企業的經營方式進行創新完善和優化財務管理系統，并且能夠熟悉的理解和掌握我國相關最新的財會政策，對企業的盈余管理和資產負債結構管理進行科學的規劃。